2025년 서울 상가 시장을 돌아보면 ‘초양극화’ 시대라는 말이 가잘 잘 어울립니다.
내수 경기 침체와 소비심리 위축, 온라인·이커머스의 지속적인 성장세에 동네 상권은 숨을 죽인 반면, 외국인 관광객이 몰리는 지역은 오히려 활기를 되찾은 모습이기 때문입니다.
특히 K-뷰티, K-콘텐츠 등 한국 문화를 직접 경험하려는 외국인 수요가 늘면서, 서울 상권 지도를 다시 쓰고 있는 것입니다.
팬데믹 이후에도 침체됐던 서울 상가 시장에 외국인 관광객이 구원투수가 될 수 있을까요?
[Remark] 코로나19 지났지만, 여전히 ‘풀 죽은’ 시장 분위기
한국부동산원에서 발표한 2025년 3분기 상업용 부동산 임대동향조사 결과에 따르면, 서울 상가 투자 수익률은 모두 감소했습니다. 중대형 상가는 1.34%로 전기 대비 0.09%p 하락했고, 소규모 상가는 1.23%(-0.08%p), 집합 상가는 1.36%(-0.23%p)를 나타내며 동반 하락세를 보였습니다.
상가의 '영업 성적표'와 같은 소득 수익률(임대료 등 운영을 통해 얻는 수익률) 역시 전분기 대비 중대형 -0.21%p, 소규모 -0.19%p, 집합상가 -0.14%p 등 모두 내렸습니다.
서울에서 빈 점포도 늘었는데, 중대형 상가의 공실률은 평균 8.9%로 전기 대비 0.2%p 올랐고, 소규모 상가는 1.5%p나 급증한 6.6%를 기록했습니다. 집합상가 역시 9.3%로 공실률이 전분기 대비 올랐습니다.
다만, 임대가격지수는 상반된 흐름을 보였습니다. 중대형과 소규모 상가가 각각 0.37% 상승했고, 집합상가도 평균 0.11% 올랐습니다.
결과만 놓고 보면, 공실은 늘었는데 임대료가 오른 아이러니한 모습인데요. 이는 'A급지'의 임대료 폭등이 전체 평균을 끌어올린 결과로 해석됩니다.
[Remark] ‘될 곳은 된다’, 상가 시장도 양극화 심화
임대가격지수를 지역별로 나눠 보면 양극화가 더욱 체감됩니다.
성수동을 포함한 뚝섬은 1년 간(24년3분기~25년3분기) 임대료가 가장 많이 오른 곳입니다. 평균 10.80% 상승해 서울 전체 평균(0.91%)보다 상승폭이 폭발적으로 커졌다고 할 수 있습니다. 이어 상가임대료가 많이 오른 곳으로 용산역 7.14%, 압구정 4.06%, 명동 2.89%, 교대역 2.21% 순이었습니다.
이처럼 서울 안에서도 임대료 상승 상위권을 휩쓴 곳의 공통분모는 바로 ‘외국인’입니다. 쉽게 말해, 외국인 관광객의 방문이 서울 상권의 흐름을 재편하고 있는 것입니다.
한국관광공사에 따르면 올해 1~11월 방한 외국인은 1,742만 명으로 전년 동기 대비 15.4% 증가했으며 이미 지난해 연간 수치를 넘어섰습니다.
업계에서는 연말까지 방한객 수가 1,870만명을 돌파, 직전 최고치였던 2019년 1,750만명을 넘어 사상 최대 기록을 경신할 것으로 전망됩니다.
[Remark] 외국인 영향 ‘제2의 르네상스 상권’ 된 곳은?
내수 회복이 더딘 상황에서 2025년에 이어 2026년에도 서울 상권의 성장은 여전히 외국인 관광 수요가 주도할 것으로 전망됩니다.
글로벌 부동산 서비스 기업 쿠시먼앤드웨이크필드(C&W) 코리아의 ‘2025 서울 리테일 가두상권 보고서’에서도 이 같은 흐름을 설명해 줍니다.
이 보고서에서 언급한 2025년 서울 7대 가두 상권의 공실률에 따르면, 외국인 관광객의 방문이 많은 홍대, 청담, 명동, 강남 등의 공실률이 전년에 비해 빠르게 회복하고 있습니다.
이 데이터를 바탕으로 향후 상권 지도를 그려보면, 서울의 상권은 ‘전통적 강자’와 ‘트렌드 선도 상권’이라는 두 가지 축으로 요약됩니다.
‘전통적 상권’은 말 그대로 과거에도, 그리고 지금도 핵심 상권으로 분류되는 명동, 강남대로, 홍대 등이 포함됩니다.
세부적으로 살펴보면, 명동은 글로벌 호텔 체인과 백화점, 면세점 등 대형 유통시설이 밀집해 있어 숙박객의 유입이 상권 방문으로 이어지는 특징이 있습니다. 홍대의 경우 K-팝 관련 공간을 중심으로 한 청년문화의 집약도가 높고, 최근에는 강남과 더불어 의료 관광 및 뷰티 서비스의 성지로 떠오르며 탄탄한 상권을 유지할 것으로 예상됩니다.
‘트렌드 상권’으로는 성수와 한남, 청담 등을 꼽을 수 있습니다. 트렌드 상권의 공통점은 브랜드 팝업 스토어와 개성 있는 카페 등 체험을 기반으로 한 상권이라는 점입니다.
최근 가장 두각을 나타내는 상권은 단연 성수인데요. 성수는 팝업스토어와 국내외 패션·뷰티 브랜드의 대형 플래그십 스토어가 즐비하고, 창고·공장지대를 기반으로 한 문화·예술·갤러리 공간과 F&B의 결합으로 성수는 대체불가지역이 되고 있습니다. 이로 인해 지금보다 앞으로 발전 가능성이 훨씬 높다고 평가받고 있습니다.
그 외 한남동 상권은 프리미엄 주거지와 인접해 구매력 높은 소비 기반을 확보하며, 특히 고급 다이닝과 여가, 쇼핑이 결합된 소비 패턴이 자리 잡으며 젊은 소비층과 고급 소비 층, 외국인 방문객을 모두 흡수하며 특유의 복합적 상권 구조를 갖추고 있습니다.
청담은 서울을 대표하는 하이엔드 리테일 상권으로, 명품 패션과 고급 라이프스타일 브랜드가 밀집한 쇼핑 거점의 특징을 갖추고 있어 앞으로 발전이 더욱 기대되는 상권으로 꼽힙니다.
[Remark] 2026년 상가 시장, ‘양’보다 ‘질’의 시대로
지금까지 살펴본 서울 상가 시장의 모습은 ‘불황 속의 진화’로 요약할 수 있습니다. 지표상으로는 여전히 위기지만, 그 이면에서는 외국인 관광객이라는 강력한 우군을 맞이한 특정 상권들이 시장 재편을 주도하고 있습니다.
이에 따라 상가 시장은 단순히 ‘목 좋은 곳’이면 충분했던 과거의 공식을 넘어섰습니다. 외국인 소비력을 흡수할 수 있는 ‘콘텐츠 경쟁력’이 생존의 필수 조건이 되었습니다. 명동과 홍대의 집객력에 성수와 한남의 ‘경험’이 더해지며, 서울의 상권은 하나의 거대한 ‘K-컬처 플랫폼’으로 변모하고 있습니다.
다만 이러한 온기가 서울 전역으로 확산될지는 미지수입니다. 상권 양극화가 뚜렷해지는 만큼, 투자자와 자영업자 모두에게 정교한 전략이 필요해 보입니다. 이제는 유동인구의 ‘수’보다 방문객의 발길을 붙잡을 ‘대체 불가능한 경험’이 어디에 있는지 고민해야 할 때입니다.
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