부동산시장이 달라졌다…가격 오르고, 거래도 늘고

계속된 고금리 속에 하락세가 이어졌던 부동산시장이 달라지고 있습니다. 가격이 오르고 거래량이 늘어나는가 하면 분양시장은 청약경쟁도 치열해졌습니다.

한국부동산원이 제공하는 주간 아파트 매매가격지수는 지난 5월 중순을 기점으로 상승전환 돼 6월 한차례 보합을 기록한 후 8월 중순까지 연이어 플러스 변동을 이어가고 있습니다.

뿐만 아니라 아파트 매매도 늘어 올 상반기에는 전국에서 총 23만6,374건의 아파트 거래가 이뤄져 전년 동기 거래량(20만3,437건), 지난해 하반기 거래량(20만8,375건)을 약 3만가구 이상 웃돌았습니다.

분양시장의 경우 올해 1월~7월사이 전국에서 170개 단지가 분양해 1순위 평균 12.47대 1 경쟁률을 기록했는데요. 이는 지난해 같은 기간 경쟁률(8.21대 1)을 훌쩍 뛰어 넘었습니다.

분위기가 이렇게 바뀌면서 수요자들의 발길도 분주해졌는데요. 더불어서 어떤 곳에서 어떤 아파트를 구입해야 할 것인지 고민도 깊어졌습니다.

환금성, 가격상승여력 좋은 ‘대단지’가 1순위

많은 전문가들은 가격이 높아 보여도 해당지역의 ‘대단지’를 선택하라고 조언합니다. 시장이 회복하는 시기에는 대단지 아파트의 가격이 더 탄력적으로 움직이기 때문입니다.

실제로 부동산R114에 따르면 1500세대 이상 대단지의 7월 평균 가격은 3.3㎡당 2,496만원으로 전년 동기(2,413만원) 대비 3.44% 상승한 것으로 나타났습니다. 이는 △300~499세대 0%(보합) △500~699세대 -0.34% △700~999세대 -0.10% 등에 비해 상승률이 월등이 높은 것을 알 수 있습니다.

뿐만 아니라 대단지는 거래가 잘 돼 현금화 하기가 좋습니다. 환금성이 좋다는 뜻입니다.

부동산빅데이터 업체 아실에 따르면 올해 1월에서 8월 중순까지 서울에서 가장 거래가 많이 이뤄진 단지는 송파구 가락동에 위치한 9,510가구 규모의 대단지 아파트인 ‘헬리오시티’입니다. 이 기간 ‘헬리오시티’는 총 269건 거래가 이뤄졌습니다. 차순위는 221건이 거래된 송파구 신천동에 위치한 ‘파크리오’로 이 단지는 6,864가구 규모 입니다.

경기지역에서는 성남시 신흥동에 위치한 4,089가구 규모의 대단지인 ‘산성역 포레스티아’가 206건으로 가장 많이 거래됐으며, 차순위는 화성시 봉담읍에 위치한 2,333가구 규모의 ‘힐스테이트 봉담 프라이드시티’로 195건 거래가 이뤄졌습니다.

한 부동산 전문가는 “환금성이 좋다는 것은 그만큼 수요자들이 계속 주목한다는 것이다. 소규모 단지의 경우 1년에 매매가 한번도 안 이뤄지는 경우도 있어 저렴하다고 매입했다가 매매가 안돼 어려움을 겪을 수 있다”고 말했습니다.

왜 대단지는 가격이 잘 오르고 환금성이 좋을까?

수요자들이 대단지를 찾는 이유는 그만큼 살기 좋은 조건들을 갖추고 있다는 것입니다.

요즘 소비자들은 멀리 가지 않고 단지 안에서 많은 것을 해결하는 것을 선호합니다. 아이들의 안전을 위해서도 단지 안에서 할 수 있는 것들이 많은 것을 원하는 데요. 대단지의 가장 큰 장점 중 하나는 입주민을 위한 커뮤니티 시설이 다양하고 대형화돼 있다는 점입니다.

어린이놀이터의 경우 다양한 형태(테마)로 곳곳에 배치 돼 아이들이 이용이 쉽고 소규모 단지에서 보기 힘든 실내체육시설이나 수영장, 사우나시설을 비롯해 방문객들을 위한 게스트하우스 같은 편의시설들은 대단지에서 주로 찾아 볼 수 있습니다.

예를 들어 서울 서초구 반포동에 위치한 반포자이는 총 3,410가구 규모의 대단지로 국내 아파트 가운데 손꼽히는 규모의 커뮤니티 시설을 갖추고 있는데요. 이 곳에는 실내 수영장을 비롯해, 게스트룸, 피트니스센터, 독서실 등 복합 문화센터에서나 볼 수 있을 법한 시설들이 좋은 평가를 받고 있어 올해로 준공 15년차에 접어들었지만 여전히 고가에 거래가 되고 있습니다.

대단지는 녹지공간도 우수해 쾌적한 환경을 갖추고 있습니다. 이는 법으로 일정 규모의 녹지를 확보하도록 돼 있기 때문에 가능한데요. 도시공원 및 녹지 등에 관한 법률 '제14조 도시공원 또는 녹지의 확보'에 따르면 주택법에 의해 1,000세대 이상 주택을 건설할 때에는 1세대당 3㎡이상 또는 개발 부지 면적의 5% 이상 중 큰 면적에 해당하는 도시공원 또는 녹지를 확보하도록 돼 있습니다.

또한 대단지 주변으로는 상가나 학원가 등이 잘 발달하고, 은행 등도 자리해 생활하기 편리합니다. 심지어 학교를 단지가 품는 형태를 하고 있는 곳들도 있습니다.

이외에도 단지규모가 클수록 아파트 공용관리비는 줄어듭니다. K-apt 공동주택관리 정보시스템에 따르면 지난 3월기준, 전국의 1,000세대 이상 아파트 공용관리비는 1,208원(㎡당, 주거전용면적기준)으로 300세대 미만 단지(1,457원)보다 249원 저렴합니다. 수도권에서는 이보다 더 많은 365원까지 벌어진 것으로 나타났습니다.

대단지 찾아 보니 “귀하다 귀해~”

대단지 아파트의 가격이 높게 형성되는 이유 중에 또 다른 한가지는 ‘희소성’ 입니다. 최근 부동산시장의 들썩이는 이유 중 하나가 공급감소로 새 아파트가 귀해지는 것인데요. ‘귀해진다’는 것은 ‘희소성’을 의미합니다.

그럼 대단지는 얼마나 ‘희소’한 걸까요?

부동산R114에 따르면 공사 중인 단지를 제외하고 2024년 8월까지 준공된 아파트를 기준으로 전국에는 총 3만8,025개 아파트 단지가 있는데요.

이중 세대수 1,500가구 이상 규모의 단지는 전체의 2.4%에 불과한 931곳이며 1,000~1,499가구 규모의 단지는 전체의 4.3%(1,619곳) 입니다. 1,000가구 이상 대단지가 전체 아파트의 6.7% 수준에 불과한 셈입니다.

대단지가 새로 입주하면 지역 아파트 가격 역시 상당한 변화가 나타납니다.

오는 11월에는 서울 강동구 둔촌동에 1만2,032가구 매머드급 단지인 올림픽파크 포레온이 입주를 하는데요. 입주 3개월가량 남겨둔 상황에서 이 아파트 전용 84㎡가 지난 7월 24억5,177만원에 거래돼 동일 면적 기준, 강동구 역대 최고가 기록을 세웠습니다. 이외에도 20억대 거래가 수 차례 되면서 다른 아파트에도 영향을 끼쳐 지난 2019년 강동구 고덕동에 입주했던 고덕그라시움(4,932가구) 전용 84㎡도 7월 들어서 20억1,000만원에 거래가 되기도 했습니다.

분양시장에서도 대단지 아파트에 대한 수요자들의 관심은 치열한 경쟁으로 나타났는데요.

지난 7월 서울 마포구 공덕동에서 분양했던 마포자이힐스테이트 라첼스(163.95대 1), 경기 성남시 산성동 산성역헤리스톤(30.57대 1), 경기 고양시 장항동 고양 장항 카이브유보라(7.91대 1), 충북 청주시 송절동 청주테크노폴리스 아테라(47.39대 1) 등 전국 곳곳에서 대단지 아파트들의 청약열기를 확인할 수가 있습니다.

신흥주거타운의 중심에 들어서는 매머드급 대단지

김포시 숙원사업 가운데 하나였던 북변동 북변재개발 사업이 본격화되면서 매머드급 대단지가 분양을 앞둬 눈길을 끌고 있습니다.

북변재개발 사업은 김포재정비촉진지구 사업의 하나로 아파트 7,000여가구가 들어서는 신흥주거지가 북변동에 생기게 됩니다. 이곳 북변재개발 사업의 대장주로 꼽히는 북변4구역에서 한양이 ‘한강 수자인 오브센트’를 분양합니다.

한강 수자인 오브센트는 총 3,058가구의 대단지로 이중 2,116가구가 일반 분양됩니다.

대단지 이름에 걸 맞는 커뮤니티 시설이 눈길을 끄는데요. 스카이라운지를 비롯해 실내체육관과 클라이밍, 프라이빗 시네마, 쿠킹스튜디오, 파티룸, 키즈카페 등 총 46개소에 달하는 커뮤니티 시설들이 단지 곳곳에 자리잡을 계획입니다.

단지 조경은 삼성물산 리조트부문 그린스페이스 솔루션팀이 책임지며 특히 약 3.5만㎡(약 1만여 평) 규모의 북변공원을 품은 숲세권 단지로 어떤 조화를 이룰지 관심을 모으고 있습니다.

접근성도 뛰어나 김포골드라인 걸포북변역이 단지 바로 앞에 위치한 초역세권 입지를 갖췄고 추후 걸포북변역으로는 인천2호선 고양 연장선이 연결이 예정돼 더블역세권으로 바뀌게 됩니다.

한강 수자인 오브센트는 6일 견본주택 오픈과 함께 본격적인 분양일정에 돌입하고 오는 9월 19일 특별공급을 시작으로 9월 20일 1순위 청약 접수를 실시합니다.

분양 관계자는 “인근 걸포지구의 아파트들과 합쳐 북변·걸포지역에는 약 1만4,000여 가구의 아파트들이 자리잡은 미니신도시급 주거지가 탄생하게 됩니다. 뛰어난 접근성에 공원을 품은 대단지 아파트로 한강서남권을 대표하는 단지로 자리잡을 수 있을 것”이라고 말했습니다.