저번에 댓글로 잠깐 썼더니 엄청나게 많은 펨붕이들이 전세사기에 관해 궁금해하더라고.

그래서 한번 각잡고 글을 써보려고 했는데 이번주에 일이 많아서 결국 주말이 다 지나고 오늘 손님도 없고 오후에 시간이 나서 

간략하게나마 써보기로 했어. 다만 전세사기 방지법이랑 등기부 보는법까지 설명하려면 너무 길어져서 

1편은 전세사기의 유형에는 어떤게 있는지부터 알아볼거야.

우선 전세사기란 무엇인가? 이것부터 짚고 넘어가야함.

간단하게 말해서 말 그대로 전세금을 못 혹은 안 돌려줬을때 발생하는 분쟁을 전세사기로 통칭하는 경우가 많음.

물론 돈 잃은 사람 입장에선 다 사기라고 보이겠지만세세하게 들어가보면 분쟁 중에서도 

사기로 볼 수도 있고 혹은 단순 채무불이행으로 끝나는 경우도 있음.

그렇다면 전세사기라 불리는 분쟁들은 어떤게 있는지 알아보자.

1. 투자실패

1. 투자실패형 갭투자

일단 갭투자가 뭔지 간단히 말해보자면 매매가와 전세가의 차액이 적은 집을 매수하는 거야.

예를들면 매매가 1억짜리 집이 있는데 거기에 8천만원짜리 전세 세입자가 있는 상황에서 8천 전세를 내가 떠앉고

2천만원만 차액을 지불하고 매매를 진행하는거지. 소액으로 투자가 가능해서 부동산 호황기때 많이들 투자했었고

호황기에는 집값이 계속 오르기 때문에 거래도 금방금방 되어서 문제가 없었어. 

하지만 하락기가 온다면? 한참 고점에서 샀던 집값이 계속 하락해서 이젠 전세금보다 떨어지게 된다면? 이럴때 문제가 터짐.

특히 갭투자로 인한 깡통전세가 많은데 운이 좋아서 아파트 가격 방어가 잘되는 곳에서 산다면 다음 세입자를 어케든 구해서 

그 보증금으로 돌려막기가 가능하겠지만 만약 비인기 지역이나 미래 개발계획만 보고 샀던 시외곽이라면? 거기다가 갭투자의 경우

1채가 아니고 아파트 몇채가 묶여있는 상황이라 하나가 터지면 다른것도 다 터질 가능성이 높아. 그래서 결국 경매로 넘어가게 되면

일부만 받게되는 일이 벌어져. 

그러면 보증보험을 들면 괜찮지 않을까? 맞아. 보증보험을 들수만 있으면 만에하나 터진다고 해도 한시름 놓을 수 있어. 하지만 

갭투자 전문으로 하는 투자자들은 매매가와 전세가 차액이 적어서 최소자본으로 여러채 굴릴 수 있는걸 선호해. 그래서 전세가가

매매가의 90%가 넘는 경우도 있는데 이 경우 보증보험 가입이 아예 불가능한 경우도 발생할 수 있어서 아파트 전세의 경우 등기부 확인을 잘 하는게 우선이야. 

이 경우 법적으로 고소를 할 수는 있지만 정도가 심하고 아예 사기를 치려고 작정한 경우가 아닌이상 단순 투자실패로 보는 경우가 

많아서 피해구제나 임대인 처벌이 힘든 경우도 있어. 

2. 전세사기형

1. 사기형 무자본 깡통전세

바지사장을 세우거나 혹은 갭투자매물로 매도, 법인명의 신축 등여러가지 전세사기 유형이 있지만 

가장 기본 뼈대가 되는게 바로 이 구조야. 대부분 시세를 알기 어려운 신축빌라나 오피스텔 중심으로 발생하고 있고 특히 이 사기에는 사기꾼뿐만 아니라 가담하는 사람들이 많은데 100억대 사기를 친 빌라왕의 경우 감정평가사,공인중개사 등이 모두 가담해서 사기를 쳤어.

사기 구조에 대해서 설명해보자면 

일단 맨 위에는 사기꾼이 있어. 가끔 쩐주가 있는 경우도 있는데 큰 차이점은 없으니 사기꾼이 일단 맨 위에 있다고 보면 될거같아. 

우선 사기꾼이 은행에서 대출을 받아서 그럴듯한 빌라를 한채 신축을 해. 그리고 시세가 아직 없다는 점을 악용해서 결탁한 감정평가사에게 의뢰해서 감정평가액을 뻥튀기 시켜. 이렇게 되면 등기부상으로는 담보대출이 잡혀있지만 시세대비 적당한 수준이라고 꾸며낼 수 있는거야. 다시말해 원래 시세로는 1억짜리 빌라가 1억 5천~7천으로 뛰어오르고 전세가도 1억으로 맞춰지는거지. 그러면 이제 다음단계로 입주시킬 세입자들을 모집하게 돼. 

첫번째로는 사기에 가담한 공인중개사 혹은 중개보조원이 스타트를 끊어. 삐까뻔쩍한 사무실에서 젊고 잘생기고 이쁜 중개보조원이나 소속공인중개사를 대량으로 뽑은 뒤 고액의 리베이트를 약속하면서 전세계약을 종용해. 직원 중 알바몬에서 단순 분양업무 이런식으로 뽑아서 자기들이 전세사기에 동원되는지도 모르고 하는 애들도 있는 반면 아는 애들은 중개보조원이라 날아갈 자격증이 없다는걸 악용해서 정말 무분별하게 전세 세입자들을 모집하는 사례도 봤어. 

참고로 원래 주거용 건물의 수수료는 0.4%라서 일반적인 원룸 1억 전세를 계약한 경우 각 40만원씩 총 80만원이 법정수수료 한계야. 

하지만 사기꾼들은 이제 신축빌라에 전세 계약 1건당 200만원, 5건 이상 계약시 300만원, 10명 이상 계약시 500만원 등 정상적인 건물주면 절대 줄 리가 없는 가격으로 공인중개사들을 유혹하기 시작하지. 그걸 바탕으로 빌라 1개동이 채워질 정도로 세입자를 채우면 이제 신용불량자나 노숙자 혹은 바지사장으로 명의를 변경해버리거나 아니면 아예 처음부터 임대인을 법인명의로 만들어버려. 그리고나서 임차인의 보증금으로 새로운 빌라를 신축하거나 매입해서 일련의 과정을 계속 반복하는 거야.

여기서도 보증보험을 들면 괜찮지 않은가? 물어볼수도 있어. 물론 보증보험이 확실하게 들어져 있으면 한시름 덜겠지. 하지만 작년에 부산에서 임대인 측에서 허위 계약서로 보증보험을 가입했다가 취소되는 사례가 생겼어. 임대인이 임대차 계약서를 위조해서 보험을 들었다가 해지되어서 난리가 났던적이 있거든. 결과적으로 법원에선 HUG에 집주인이랑 공동으로 배상하라고 판결했지만 이 판결 나오기까지 1년이 걸렸고 또 항소하면 얼마나 더 지리멸렬하게 끌릴지 모르는 상황이야. 그래서 그냥 신축 빌라나 오피스텔, 특히 에어드레서 무상제공 등 너무 좋은 조건과 더불어 공인중개사가 적극 추천하는 매물은 그냥 거르는게 사기당할 확률을 낮추는 거라고 생각해.

2. 신탁형 사기

신탁형 사기는 간단히 말하면 계약할 권리가 없는 사람이랑 계약하고 문제가 터지는 거야.

대부분 대출받으려고 은행이랑 담보신탁을 체결하는데 그러면 은행에선 그 부동산을 신탁회사에 넘기게되지.

신탁회사에선 담보가치가 유지될 수 있도록 부동산을 관리하다가 채무자가 빚을 갚으면 다시 소유권을 돌려주지만 만약

채무자가 돈 못갚으면 신탁회사에서 바로 처분해서 은행에 대신 갚아주는 방식이라고 보면 돼. 따라서 원래 임대인 다시말해 위탁자는 부동산이 자기 손을 일단 떠나있기 때문에 임대인으로서 권리가 없을 확률이 매우 높아.

그래서 나를 포함한 대부분의 부동산들은 일단 신탁이 걸려있으면 그 매물은 안건드려. 신탁이 걸린 매물을 굳이 계약하고자 하면 들이는 수고가 너무 많거든. 1차적으로 신탁원부라는 서류를 떼보고 위탁자와 수탁자의 신탁관계가 맞는지부터 파악해야해. 그리고나서 신탁관계를 확인하면 이제 재산을 맡은 수탁자(신탁회사)와 돈을 빌려준 우선수익자(주로 은행)의 동의가 또 필요해. 그리고 그 2명의 동의서를 받고나서 계약을 진행해야 임차인의 권리가 보장이 되는데 90%의 확률로 수탁자나 은행에서 동의서를 안써줘. 그러면 만약 임대인이 보증금 꺼억했을때 돌려받을 길이 없게되는거지.

근데 이제 임대인이랑 부동산이랑 짜고 세입자들을 막 계약시키면 그게 또 사기가 되는거야. 대상은 주로 임대차에 대한 기본적인 지식은 가지고 있지만 신탁이 뭔지, 이게 어떻게 진행되는지 모르는 사회초년생들, 어린 대학생들을 타겟으로 삼는다고 보면 돼. 신탁이 있다고 알려주되 동의서는 추후에 받아줄테니 믿고 계약부터 하자고 꼬시는 경우도 있고 악질적인 경우엔 동의서를 위조해버리거나 아예 신탁의 존재도 함구하고 등기부도 대충 보여주고 임대인이랑 일반적인 임대차계약 하듯 넘겨버리는 경우도 있어. 

이후 임대인이 돈 안갚아서 수탁회사에서 처분하는 경우가 생기면 당연히 돈 없어서 부동산 날린 임대인은 줄 보증금 자체가 없고 수탁회사나 은행도 동의없이 체결된 임대차 계약에 책임지지 않으니 보증금을 못받게되버려. 그러면 임차인은 보증금 만큼이라도 더 살거나 돈 받을때까지 일단 살아야하는데 마찬가지로 계약을 권리가 없는 임대인이랑 했기때문에 명도소송이 걸리면 바로 쫒겨나버려. 진짜 말 그대로 길바닥에 나앉게 되는게 신탁사기인거지.

덧붙여 신탁등기 걸려있으면 보증보험도 가입이 안돼. 무조건 신탁 등기 말소 후 보증보험 가입이 가능하기 때문에 보증보험으로도 보증금 반환이 아예 불가능해서 더 악질이야. 그나마 월세의 경우 떼이는 보증금 금액이 500~1000 단위지만 전세로 들어가면 1억이 그냥 날아가는거라 혹여라도 신탁매물을 소개받으면 그냥 제끼는걸 추천해. 

여기서 등기부 보는법이랑 수상한 매물 피하는법 이런거 다 쓰려면 너무 길어져서 전세사기가 어떻게 이뤄지는지 우선 간략하게 써봤어. 펨붕이들 중에 나보다 더 잘 아는 고수들이 많은데 혹시나 틀린점이나 첨언할 거 혹은 다음편에서 다루면 좋을거같은 주제가 있으면 댓글로 추천해줘. 적극 고려해서 써볼게.