어디 가서 아는 척
할 수 있도록 하는
'미스터동'이 준비한,
오늘 콘텐츠를 읽으면
대략 3분 만에
이걸 알게 됩니다.
- 서울 아파트 구매자의 연소득이 사상 처음 9000만 원을 넘은 이유
- 대출 한도를 묶는 ‘스트레스 DSR’의 작동 방식과 그 파급력 등을 알 수 있죠.
서울 아파트 구매자
중위 연봉 9000만원 첫 돌파
올해 2분기(4~6월) KB국민은행에서 주택담보대출을 받아 서울 아파트를 구매한 가구의 중위소득이 사상 처음으로 9000만 원을 넘어섰습니다.
KB부동산 데이터허브에 따르면, 이들의 중위소득은 9173만 원으로 집계됐습니다.
관련 통계가 작성되기 시작한 2008년 이래 역대 최고치로, 직전 분기(8874만 원) 대비 3.4%, 전년 동기(7812만 원) 대비로는 17.4%나 증가한 수치입니다.
왜 이 뉴스가 중요한가
이제 서울 아파트 시장이 고소득층만의 ‘그들만의 리그’가 됐다는 강력한 증거이기 때문입니다.
계속해서 강화되는 대출 규제가 소득이 매우 높은 사람들만 ‘내 집 마련’에 나설 수 있는 구조를 만들었고요.
부동산 시장의 양극화, 즉 ‘부익부 빈익부’ 현상이 심화하고 있다는 걸 보여줍니다.
고소득 현금 부자에게 아파트 매수가 유리하게 구조이기에, 저소득 실수요자를 위한 정책 등이 필요하다는 지적이 나옵니다.
빠르게 따라잡으세요
소득 상승 타임라인
- 서울 아파트 구매자의 소득은 불과 몇 년 새 가파르게 상승했습니다.
- 2021년~2022년: 중위소득은 5000만~6000만 원대에 머물렀습니다.
- 2023년 4분기: 7813만 원을 기록하며 처음으로 7000만 원 선을 돌파했습니다.
- 지난해 3분기: 8236만 원으로 8000만 원을 넘어섰습니다.
- 올해 1분기: 8874만 원을 기록했습니다.
- 올해 2분기: 9173만 원으로 다시 한번 최고치를 경신했습니다.
PIR의 역설
- 서울 아파트의 중위가격은 9억 7000만 원으로,
- 전 분기(9억 1000만 원)보다 6.6% 올랐습니다.
- 지난해 1분기 9억 7500만 원으로 정점을 찍은 뒤 4분기 8억 6000만 원까지 내렸다가 다시 상승하는 추세입니다.
- 하지만 흥미롭게도 소득 대비 집값 비율(PIR)은 오히려 낮아지고 있습니다.
- 서울의 PIR은 10.5배로, 소득을 한 푼도 쓰지 않고 10년 6개월을 모아야 집을 살 수 있다는 의미인데요.
- 이 수치는 2022년 2분기 14.8배까지 치솟았다가 꾸준히 하향 안정세를 보이고 있습니다.
- 집값이 내려가서가 아니라, 집을 사는 사람들의 소득 수준이 집값보다 더 빠르게 높아졌기 때문에 나타나는 일종의 ‘착시 효과’입니다.
넘을 수 없는 가격 격차
- 서울과 다른 지역 간 ‘가격 격차’는 역대 최대로 벌어졌습니다.
- 리얼하우스가 KB국민은행 자료를 분석한 결과, 올해 7월 서울 아파트 평균 매매가는 14억 572만 원이었습니다.
- 이는 전국 평균(5억 3545만 원)의 2.62배에 달합니다.
- 경기도(5억 6192만 원)보다는 2.5배, 인천(4억 1430만 원)에 비해서는 3.39배 비쌉니다.
- 서울 아파트 한 채를 팔면 인천 아파트 세 채를 사고도 돈이 남는다는 계산이 나옵니다.
- 이 격차는 2015년 1.8배까지 좁혀졌다가 문재인 정부 시절 다주택자 규제로 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상이 강해지며 다시 벌어지기 시작했습니다.
- 실제 2015년 7월 이후 서울 아파트 평균 매매가는 2.77배 뛸 동안, 전국 평균은 1.91배 상승하는 데 그쳤습니다.
수도권도 마찬가지
- 이런 흐름은 수도권 전역으로 확산하고 있습니다.
- 경기도 아파트 구매 가구의 중위소득은 6174만 원으로 사상 처음 6000만 원을 넘었고,
- 인천은 5007만 원으로 집계됐습니다.
- 경기도와 인천의 PIR은 각각 8.8배, 8.5배였습니다.
왜 이렇게 됐을까. 전문가들은 세 가지 핵심 원인을 꼽습니다.
첫째, 강화된 대출 규제. 가장 직접적인 원인입니다. 수도권 주택담보대출 한도를 6억 원으로 제한한 ‘6·27 부동산 대책’과 7월부터 시행된 ‘3단계 스트레스 DSR’ 규제가 결정적이었습니다. 대출 요건이 까다로워지면서 심사 대상의 소득 수준이 자연스럽게 높아지고 있죠.
둘째, 굳건한 ‘서울 불패’ 심리. 서울 아파트는 결국 오른다는 심리가 강한데요. 다주택자 양도세 중과 유예 조치 같은 정책도 결국 ‘핵심지 한 채 보유’ 전략을 바꾸지 못한 것으로 분석됩니다.
셋째, 고소득층의 빠른 소득 상승. 저성장 국면에서도 상위권 소득은 빠르게 상승하는 양상을 보이는데요. 고소득층이 서울 아파트를 보유하려는 경향도 커진 결과라고도 풀이할 수 있습니다.
결론은 이렇습니다
서울 아파트 구매자의 연소득 9000만 원 돌파는 단순한 숫자 상승 이상의 의미를 갖습니다.
강력한 대출 규제와 ‘서울 불패’ 심리, 그리고 고소득층의 구매력이 맞물리면서 평범한 소득을 가진 가구는 서울에서 대출을 통해 집을 사는 것이 매우 어려워졌죠.
이는 주거 안정을 통한 계층 이동의 사다리가 끊어지고 있음을 시사하는 씁쓸한 지표입니다.
미스터동과
조금 더 알아가기
본문에서 나오는 '스트레스 DSR'. 이건 도대체 어떤 말일까요?
앞서 언급된 DSR(총부채원리금상환비율)은 개인의 연 소득에서 모든 대출의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비중을 뜻합니다.
예를 들어 연봉이 1억 원인데 매년 갚아야 할 대출 원리금이 4000만 원이면 DSR은 40%가 됩니다. 정부는 이 비율이 40%를 넘지 못하도록 규제해왔죠.
그런데 올해부터 도입된 ‘스트레스 DSR’은 여기서 한 발 더 나아갑니다.
지금 당장의 금리가 아니라, ‘미래에 금리가 오를 가능성’까지 미리 반영해 대출 한도를 계산하는 방식입니다.
쉽게 말해, 현재 대출 금리가 4%라도 심사 시에는 가상의 ‘스트레스 금리’(예: 1.5%P)를 더한 5.5%를 기준으로 DSR 40%를 맞추는 겁니다.
당연히 대출 한도는 크게 줄어들 수밖에 없습니다.
정부가 이토록 강력한 규제를 도입한 이유는 한국의 가계부채가 위험 수위를 넘었기 때문입니다.
2024년 기준 한국의 GDP 대비 가계부채 비율은 100%를 넘어, 스위스, 호주에 이어 세계 3위 수준입니다.
이는 미국(73%), 유로존(79%), 일본(64%)보다 압도적으로 높은 수치죠.
가계부채라는 시한폭탄이 터지는 것을 막기 위해, 정부는 개인이 더 이상 빚을 내기 어렵게 만드는 초강수를 둔 셈입니다.
하지만 뭐든지 부작용은 있는 법입니다.
충분한 현금을 보유하고 높은 소득으로 DSR 규제를 가뿐히 통과할 수 있는 최상위 소득 계층만이 서울 아파트 시장의 ‘생존자’가 된 겁니다.
그럼 오늘은 여기까지. "어디 가서 아는 척할 수 있는 정보" 시사 경제 뉴스레터 <미스터동>이었습니다.
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