서울·경기 남부 LTV 40%…15억 넘는 집 주담대 최대 4억

서울 전체와 경기 남부권 12개 시·구가 규제지역으로 지정되면서, 대출규제 적용 대상이 대폭 확대됩니다.

15억 원을 넘는 주택을 담보로 받을 수 있는 주택담보대출액이 축소되고 유주택자의 전세대출이 총부채원리금상환비율(DSR)에 포함되는 대책도 새로 시행됩니다.

금융위원회는 오늘 발표된 '주택시장 안정화 대책'을 이행하기 위한 대출 규제 강화 방안을 내놨습니다.

■ 서울·경기 남부 LTV 일괄 40%

투기과열지역 및 조정대상지역(이하 '규제지역')으로 지정된 곳은 서울 강남 3구와 용산구에 적용되던 대출규제가 동일하게 적용됩니다.

서울 모든 자치구와 경기도 12개 시·구(광명시, 과천시, 안양시 동안구, 의왕시, 성남시 수정구, 성남시 중원구, 성남시 분당구, 용인시 수지구, 수원시 장안구, 수원시 팔달구, 수원시 영통구, 하남시)가 이번에 새로 규제지역이자 토지거래허가구역으로 동시 지정됩니다.

규제지역에서는 무주택자(처분조건부 1주택자 포함)는 주택담보대출의 담보인정비율(LTV)이 40%입니다.(2주택 이상은 LTV 0%)

강남 3구와 용산구를 제외한 곳은 종전까지는 LTV가 70%였지만, 이번 조치로 40%로 묶입니다.

예를 들어, 10억 원짜리 주택을 담보로 맡길 경우 주택담보대출은 4억 원까지만 받을 수 있습니다.

또, 전세대출을 받고 3억 원이 넘는 주택을 사거나 1억 원 초과 신용대출을 받고 1년 이내에 주택을 살 수 없습니다.

이를 어기고 주택을 사면 대출금이 즉시 회수됩니다.

모든 규제지역이 동시에 토지거래허가구역으로 지정되면서, 상가 등 비주택에 대한 담보대출 LTV 비율도 70%에서 40%로 낮아집니다.

■ 6억·4억·2억…주담대 상한 차등

수도권과 규제지역의 주택담보대출 상한액은 가격에 따라 3개 구간으로 나뉩니다.

15억 원 이하 주택은 지금과 동일하게 6억 원까지 주담대를 받을 수 있지만, 15억 원 초과 25억 원 이하면 최대 4억 원까지, 25억 원 초과면 최대 2억 원까지만 대출이 가능합니다.

수도권의 고가주택을 대출받아 구입하려는 수요를 차단하겠다는 취지입니다.

■ 유주택자 전세대출 DSR 포함

전세를 끼고 집을 사는, 이른바 '갭투자'를 억제하기 위해 전세대출 규제도 강화됩니다.

총부채원리금상환비율(DSR)을 처음으로 유주택자의 전세대출에 적용합니다.

1주택 이상(주택 소재지 무관)을 가진 유주택자가 수도권과 규제지역에서 전세대출을 받으면, DSR 산정에 반영합니다.

전세대출은 대부분 원금은 만기에 일시 상환하고, 매달 이자만 갚는 식인 만큼 전세대출에 대한 이자 상환분을 포함한 총부채가 소득의 40%를 넘을 수 없습니다.

예를 들어, 연 소득이 5천만 원인 유주택자가 다른 대출은 없이 금리 4%로 전세대출을 받을 경우, DSR 40% 한도에 따라 전세대출은 4억 9천8백만 원 정도까지 받을 수 있습니다.

금융위는 전세대출에 대한 DSR 적용은 일단 유주택자의 수도권·규제지역 전세대출에 우선 적용하되, 단계적으로 확대하는 방안도 검토하기로 했습니다.

금융위는 또, 수도권과 규제지역의 스트레스 DSR 3단계 가산금리를 강화합니다.

스트레스 DSR이란 변동금리형 주택담보대출을 받을 때, 금리가 오를 가능성을 감안해 금리를 일정 정도 가산해 대출 가능액을 산정하는 방식입니다.

지금은 수도권과 규제지역에 최소 1.5%를 가산했지만, 앞으로는 최소 3.0%를 가산해 DSR을 계산합니다.

또, 은행이 주택담보대출을 실행할 때 은행이 감당해야 하는 위험가중치도 상향합니다.

지금은 주담대의 위험가중치 하한이 15%지만, 이를 20%로 상향합니다.

이렇게 되면 은행이 주담대를 실행할 때 연체 가능성에 대비해 더 많은 자본을 쌓도록 강제하게 돼, 은행 스스로 주담대를 소극적으로 실행하게 하는 효과가 생깁니다.

■ 주담대 최대한도 강화는 내일(16일)부터

금융위는 즉시 시행이 가능한 조치들은 내일(16일)부터 바로 적용하기로 했습니다.

주담대 최대한도 강화와 스트레스 금리 하한 상향 조정은 내일부터 바로 적용됩니다.

유주택자 전세대출 DSR 적용은 오는 29일부터 적용합니다.

은행권 주담대 위험가중치 하한 상향은 당초 내년 4월부터 실행할 예정이었지만, 내년 1월로 시행 시기를 앞당깁니다.

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박찬 기자 (coldpark@kbs.co.kr)