'상생임대주택' 특례는 어떻게 적용받을 수 있을까

1가구 1주택자가 집을 매도하는 경우 일정 요건을 충족하면 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있다. 다만 매도 금액이 12억원 이상인 경우에는 양도 차익 중 12억원 초과분에 대해 일정 세율을 적용해 양도세를 납부해야 한다. 1가구 1주택자의 양도세 비과세 요건은 다음과 같다. 취득일로부터 2년 이상 주택을 보유해야 한다. 취득 시점 해당 주택이 있는 곳이 조정대상지역이었다면(이후에 해제됐다고 하더라도), 보유 기간 중 2년 이상 거주해야 비과세를 적용받을 수 있다.

그런데 거주 요건에 대해 세법에서 ‘상생임대주택’ 특례를 적용해 예외 규정을 두고 있다. 정부는 2021년 12월 ‘상생임대인’ 제도를 도입했다. 이 제도는 종전 계약 대비 임대료를 5% 이내로 올린 집주인에게 세제 혜택을 주는 것이다. 임대료 인상을 억제하는 이른바 ‘착한 집주인’에게 양도세 비과세 요건인 ‘2년 실거주’ 제한을 풀어주는 게 주요 내용이다.

상생임대주택 특례를 적용받기 위해서는 주택을 취득한 뒤 최초로 맺은 임대차 계약을 1년6개월 이상 유지해야 한다. 이후 임대료를 5% 이내에서 인상해 맺은 ‘상생임대차’ 계약을 2년 이상 유지한 뒤 매도하는 경우 집주인이 실거주하지 않아도 양도세를 면제해 준다.

상생임대주택 특례 규정은 조정대상지역에서 주택을 취득해 1가구 1주택자가 된 경우 이후 양도세에 대해 비과세한다는 것이다. 또 조정대상지역에서 주택을 취득하고 이후 다른 주택을 사들여 ‘일시적 2주택’이 됐을 때도 종전 주택을 매도하는 경우 특례 규정을 적용받을 수 있다.

이뿐만 아니라 조정대상지역에서 주택을 취득하고, 조합원 입주권이나 분양권을 보유해 일시적 2주택이 됐을 때도 마찬가지로 상생임대주택 특례를 적용받을 수 있다. 다만 일정 요건을 충족해야 한다. 종전 주택 보유 중 조합원 입주권이나 분양권을 취득하고 3년 이후 종전 주택을 매도하는 경우, 조합원 입주권이나 분양권으로 취득하는 주택에서 준공일(사용승인일)로부터 3년 이내 입주해 1년 이상 계속 거주해야 한다. 입주권이나 분양권은 상생임대주택 특례를 적용받을 수 없기 때문이다. 상생임대주택에 대한 특례는 종전 주택에 적용하는 것이다.

또 상생임대차 계약을 2년 이상 유지해야 한다는 조건 때문에 임대차보호법에 의한 ‘2년 계약 갱신청구권’과 연결돼 새로운 사례들이 나오고 있다. 세법에서는 관련 법 규정에만 적용한다. 즉, 갱신권에 의한 임대차 계약인지는 관계없이 종전 임대차 계약을 마치고 2년 이상 상생임대차 계약을 했는지가 중요하다. 또 종전 임대차 계약은 자신이 주택을 취득한 뒤 이뤄진 계약인지 등을 검토해야 한다. 전 주인이 맺은 종전 계약은 효과를 낼 수 없다. 세법에선 종전 임대차 계약 이후 상생임대차 계약까지 마쳐야 특례를 적용할 수 있다고 돼 있다.

종전 계약 이후 임차인의 계약 갱신청구권 행사에 따른 계약도 상생임대차 계약으로 인정된다. 다만 2년간 상생임대차 계약을 유지할 경우만 특례를 적용받을 수 있다. 세법에서 비과세 규정은 예외 규정이라는 것을 항상 인지해야 한다. 따라서 상생임대차 특례가 어떤 조건을 만족해야 하는지에 대해 정확한 검토가 필요하다.

김성일 리겔세무회계 대표