대규모 정비사업 구역 내 초기 공급 아파트가 주변 개발 진행과 후속 단지 고분양가 형성에 힘입어 큰 폭의 매매가 상승을 나타냈다.
초기 분양 당시 불확실성을 안고 상대적으로 저렴하게 공급됐으나, 인프라 확충과 후속 분양가 상승이 맞물리며 지역 내 가격 기준점 역할을 하고 있다.
대표적 사례인 경기도 광명뉴타운 첫 분양 아파트의 경우 전용면적 84㎡ 실거래가가 초기 분양가 대비 두 배 이상을 기록했다.
광명뉴타운 1호 분양 단지인 광명 아크포레 자이위브 전용 84㎡A의 2017년 분양 당시 최고 가격은 5억 5,400만 원이었다.
국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 해당 단지 전용 84㎡는 2026년 6월 12억 4,000만 원에 매매되며 최고가를 경신했다.
2017년 최초 분양가와 비교해 약 2.24배에 달하는 실거래 금액을 나타냈다.
2026년 들어 해당 면적은 총 16건의 매매가 체결됐으며 평균 거래가격은 11억 3,753만 원으로 집계됐다.
이는 2025년 평균 거래가인 9억 6,928만 원 대비 약 1억 6,825만 원(17.4%) 상승한 수치다.
이처럼 초기 단지 가격이 상승 흐름을 탄 결정적 배경에는 이후 공급된 후속 단지들의 분양가 상승이 존재한다.
2023년 공급된 광명 센트럴 아이파크 전용 84㎡ 최고 분양가는 12억 7,200만 원에 달했다.
같은 해 분양한 트리우스 광명 전용 84㎡ 역시 최고 분양가가 11억 8,600만 원 선으로 정해졌다.
후속 신축 단지의 높은 분양가가 기존 초기 단지 시세를 끌어올리는 현상이 확인됐다.
동일 생활권 내 신규 공급 가격이 급등하면서 기존 단지 매매가가 후속 단지 가격을 추종하는 양상이 나타났다.
가격 상승세는 중형 평형에 그치지 않고 전용 59㎡와 72㎡ 등 중소형 평형으로도 넓게 퍼졌다.
전용 59㎡의 2025년 평균 실거래가는 8억 1,579만 원이었으나 2026년 평균 10억 3,388만 원으로 약 2억 1,809만 원(26.7%) 상승했다.
전용 72㎡도 2025년 평균 8억 8,430만 원에서 2026년 평균 10억 8,900만 원으로 약 23.1% 올랐다.
정비사업 초기 단지는 사업 초기 단계의 불확실성이 반영돼 상대적으로 낮게 공급가격이 설정되는 경향이 있다.
이후 구역 내 재개발이 연이어 추진되고 기반 시설이 확충되면 주거 환경이 대폭 개선되는 효과를 얻는다.
다만 정비사업 초기 단지라 해서 무조건적인 가격 상승을 담보하는 것은 아니다.
사업 지연 리스크와 금융비용, 보유세 등 부대비용 발생 변수를 신중히 계산해야 한다.
단지별 입지 조건과 브랜드, 세대 규모 등에 따른 시세 차별화 가능성도 염두에 두어야 한다.
광명뉴타운 사례는 초기 저평가 분양가와 후속 정비사업의 연속성이 결합하여 지역 전체 시세 판도를 바꾼 대표적 현상이다.
단순 단지 인지도보다 최초 공급 시 가격 적정성과 후속 사업의 연계 진행 여부를 파악하는 것이 중요하다.
소비자 관점에서는 단순 과거 분양가 대비 상승 폭에 집착하기보다 실거주 편의성과 자금 조달 여력을 점검해야 한다.
향후 광명뉴타운 내 잔여 구역의 입주 진행 속도와 신규 분양 단지의 청약 성적이 주요 관전 포인트다.
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