끝없이 추락하는 경기 집값… 하락세 가파른 Top3 지역은 ‘수원·화성·광명’

집값 하락세가 지속되며 부동산시장 침체가 가속화되고 있습니다. 특히 수도권 지역들의 집값이 전년대비 하락률이 높아 우려를 모으고 있는데요. 이에 오늘 리얼캐스트에서는 경기권 중 집값 하락률이 제일 높은 세 지역을 뽑아봤습니다. 세 지역은 어디인지, 또 유독 이 지역들의 하락률이 높은 원인은 무엇인지 집중 분석해봅니다. 

2021년 부동산 호황 보였던 경기도, 하락세는 언제부터?

KB부동산 월간 주택가격동향 시계열 자료에 따르면, 경기도의 아파트 매매가격이 점차 떨어진 것은 작년 10월부터입니다. 2021년 8월 경기도 아파트 매매가격 전월대비 증감률은 최고치를 찍었습니다. 경기도 아파트 매매가격 전월대비 증감률이 지난해 8월 2.82%를 기록했는데요. 이는 경기도뿐만 아니라 다른 수도권 지역도 마찬가지입니다. 전국적으로 부동산 시장 호황을 보였던 시기였죠.

그러나 최고점을 찍은 이후 거품이 조금씩 빠지기 시작했습니다. 특히 올해 초부터 전세계적으로 금리가 대폭 오르면서 부동산 시장에 한파가 불었는데요. 경기도의 경우 작년에 GTX 호재, 개발 호재를 비롯해 소자본 투자 열풍이 불면서 많은 지역구의 집값이 올랐습니다. 연일 뉴스에서 경기도 집값이 10억원대를 찍었다는 소식이 보도됐는데요. 그래서인지 작년 말부터 시작된 집값 하락이 더 충격을 주고 있습니다. 경기도 내에서도 유독 올해 집값이 떨어진 지역들이 있는데요. 그 지역들은 어디일까요?

집값 하락률 제일 높은 경기 수원 영통구

올해 1월 대비 10월 집값이 제일 많이 떨어진 지역은 경기 수원시 영통구입니다. 아파트 매매가격이 1월 대비 10월에 -8.17% 하락했는데요. 이는 경기도 내에서도 독보적인 기록입니다. 수원 영통구는 사실 수원 내에서도 집값 높기로 유명한 지역인데요. 그럼에도 불구하고 수원 영통구의 집값이 금년 들어 급락한 원인은 무엇일까요?

수원 영통구가 수원시 내에서도 집값이 높았던 것은 광교신도시와 삼성전자 본사가 위치해 있기 때문입니다. 광교신도시는 신도시에 관심이 없어도 한번쯤은 들어봤을 정도로 ‘핫플레이스’입니다. 광교신도시에 위치한 단지들은 기본으로 10억원 중반대를 넘었습니다. 서울 못지 않은 집값을 자랑했죠.

광교신도시 대장주 아파트인 '자연앤힐스테이트'에서 광교신도시의 인기를 자세히 알 수 있는데요. 해당단지 전용면적 84㎡는 지난 2월 15억4,000만원에 실거래됐습니다. 그러나 최근(2022년 10월) 12억2,000만원에 매매가 이뤄졌는데요. 8개월 사이에 집값이 21%나 하락한 것입니다. 10억원 중반대를 가뿐히 넘겼던 광교신도시의 아파트 매매가가 상반기에 비해 급격하게 빠지고 있습니다.

또한 영통구 영통동에는 삼성전자 본사가 위치해 있습니다. 대기업 직주근접으로 영통동에 위치한 아파트는 실거주뿐만 아니라 투자로도 각광을 받았습니다. 하지만 이런 장점에도 불구하고 영통구의 집값은 경기도 내에서 하락률이 제일 높았습니다.

영통구의 집값 급락은 집값 급등에 따른 조정으로 보입니다. KB부동산에 따르면, 2020년 영통구 아파트 매매가 상승률은 24.21%였습니다. 2021년에는 29.7%를 기록했고요. 2년 간 집값이 50% 이상 오른 것입니다. 

다른 지역에 비해 수원 영통구의 집값이 급등하면서 올해 불어닥친 부동산 한파에 직격탄을 맞은 것이죠. 이와 같은 하락세는 당분간 지속될 것으로 전망됩니다. 급매가 나오고 있지만, 이미 매매가가 높게 형성됐기에 수요자 입장에서는 추이를 지켜볼 가능성이 높습니다. 그렇기에 집값이 앞으로도 낮아질 확률이 높은데요. 영통구의 집값이 어떤 변화를 보일지는 주의 깊게 보는 것이 필요합니다.

신도시 품은 경기 화성, 집값 얼마나 떨어졌을까?

수원 영통구 다음으로 올 들어 매매가격 하락률이 컸던 지역은 경기 화성시입니다. 화성시는 올해 1월 대비 10월 아파트 매매가격이 5.7%나 떨어졌습니다. 화성의 집값 하락세도 높은 수치를 보였는데요. 화성시에는 동탄신도시가 위치해 있습니다. 동탄신도시는 작년에 아파트 매매가가 10억원대를 돌파해 화제를 모았는데요. 그러나 올해 하반기부터 급격하게 집값이 떨어지고 있습니다.

동탄신도시 대장주 아파트 '동탄역 시범한화꿈에그린 프레스티지' 전용면적 84㎡는 2022년 4월 12억1,000만원에 거래됐습니다. 하지만 최근(2022년 10월)에는 10억500만원에 실거래됐는데요. 6개월 사이에 집값이 2억500만원이 떨어졌습니다.

화성시의 집값 하락 원인은 영통구와 유사합니다. 동탄신도시만 봐도 집값이 재작년부터 급격하게 올랐습니다. 2년 간 집값이 대폭 올랐던 것이 부동산 시장 불황을 만나면서 투자 수요가 빠진 것입니다. 수요가 줄어들자, 자연스레 집값도 낮아지고 있습니다.

재개발 호재 지닌 경기 광명, 하락세 원인은?

마지막으로 볼 지역은 경기도 집값 하락에 지대한 영향을 미친 지역은 광명시입니다. 광명시는 서울 접근성과 교통 편의성이 좋고, 재개발 호재가 있어 작년에 큰 주목을 받았습니다. 하지만 집값 하락률은 경기도 내에서 3위권인데요. KB부동산에 따르면, 광명시의 2022년 1월 대비 10월 아파트 매매가는 4.2% 감소했습니다.

실거래 현황을 보면 얼마나 조정을 받았는지 더 확연히 알 수 있는데요. 일례로 광명시 철산동에 위치한 '철산주공13단지' 전용면적 84㎡는 올해 2월 10억2,000만원에 거래됐습니다. 최근(2022년 9월)에는 8억4,500만원에 실거래됐고요. 7개월 사이에 집값이 17% 떨어진 것이죠.

광명시의 경우 재개발로 도시 분위기가 활기를 보였지만, 금리가 계속 인상되면서 수요가 빠진 것으로 보입니다. 노후 아파트를 매입해 재개발로 신축 아파트 분양을 때는 보통 ‘갭투자’를 하는 사례가 많습니다. 문제는 현재 부동산 시장이 ‘갭투자’를 하기에 위험 부담이 있습니다. 금리가 작년에 비해 크게 올랐고, 전세 세입자도 구하기 어려우니 재개발이 있어도 쉽게 결정할 수 없는데요. 이런 분위기는 광명시 집값에도 큰 영향을 미치고 있습니다.

경기권 내에서 집값 하락세가 강한 세 지역을 살펴봤는데요. 지역은 다르지만, 하락세 원인은 비슷한 양상을 보이고 있습니다. 아무래도 부동산 시장의 불황이 계속되면서, 집값이 크게 올랐던 지역에 그 여파가 크게 작용되고 있는데요. 올해 연말 금리가 한번 더 인상될 가능성이 높기에 당분간은 이러한 하락세가 이어질 것으로 전망됩니다.

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