“우리도 혹시 용적률 1,000%?” 낮아진 역세권 활성화사업 문턱
서울시 역세권 활성화사업 운영기준 변경, 진입장벽 낮아져
‘서울시 역세권 활성화사업’의 문턱이 크게 낮아졌습니다. 관련 조례 개정에 따라 ‘서울특별시 역세권 활성화사업 운영기준’이 개정되면서 역세권의 범위도 크게 늘어났고, 공공기여와 대상지 요건에도 여유가 늘었습니다.
관련 기준은 2022년 6월에도 한차례 대상지 요건을 완화하는 한편, 분기별 공모를 상시 접수로 바꾸면서 추진 지역이 부쩍 늘었는데요. 이번 개정을 통해 지역적 범위가 대폭 늘어난 만큼 ‘서울시 역세권 활성화사업’의 참여 사례도 늘어날 것으로 예상됩니다.
서울시 역세권 활성화사업이란?
역세권 활성화사업은 교통인프라는 뛰어나지만 시설 등이 낙후된 역세권 지역을 개발해서 ‘콤팩트 시티’를 만드는 게 목적인 사업입니다. 용도지역을 상향해서 용적률을 높여주고, 증가한 용적률 일부를 공공주택이나 공공시설로 기부채납 받는 방식이죠.
2019년에 공릉역, 보라매역, 홍대입구역 등 5곳을 시범사업지로 지정하고 사업을 추진해 왔고, 현재는 총 34곳에서 사업에 박차를 가하고 있습니다. 서울시에 따르면 34곳 중 12곳에 도시관리계획이 결정되었고, 이미 착공에 들어간 미아역세권(’26년 상반기 준공예정)을 시작으로 4개 역세권이 내년 상반기까지 연이어 착공할 것으로 전망하고 있습니다.
서울시가 동시다발적으로 진행하고 있는 ‘역세권 사업’의 일종으로, ②역세권 복합개발이나 ③역세권 청년주택 ④역세권 장기전세주택 사업과는 구별되는 사업입니다. 역세권을 개발한다는 실질은 같으나 면적이나 적용범위, 종상향의 범위, 기부채납의 구성 등에 차이가 있습니다.
역세권 반경 250m → 직각 최대 350m, 공공기여도 유연화
서울시가 지난 8월에 공개한 새 기준에서 가장 눈에 띄는 부분은 사업대상지역인 ‘역세권’의 확대입니다. 용어부터 ‘역세권 등’으로 바뀌었는데요. 역세권만을 대상으로 했던 종전과 달리 사업대상지역에 간선도로변까지 포함되었습니다.
역세권 적용범위도 대폭 확장되었습니다. 기존에는 ‘역 승강장 반경 250m’를 역세권으로 정의했으나, 개정 기준에서는 ‘승강장 경계로부터 직각으로 350m’까지로 변경되었습니다. 앞서 언급된 역세권 청년주택, 장기전세주택과 기준을 맞추는 차원입니다.
단, 모든 역세권이 350m로 확장되지는 않습니다. 서울의 도심과 광역∙지역중심지나 환승역은 350m 기준이 적용되지만, 지구중심이나 중심지가 아닌 곳의 비환승역의 경우 250m까지만 역세권으로 인정됩니다.
더불어 기존에는 뉴타운(재정비촉진지구) 전체가 사업대상지에서 제외되었지만, 존치관리구역과 정비구역 해제지역은 사업을 추진할 수 있는 길이 열렸습니다. 공공기여의 경우 종전에는 의무적으로 전체 공공기여량 중 30%를 공공주택으로 공급해야 했는데요. 이 내용을 권장사항으로 바꿔 지역 여건에 따라서 SOC 시설이 더 필요하면 공공주택 비율을 축소할 수도 있게 수정되었습니다.
3대 도심 및 광역∙지역중심지 관심 집중… 홍제1구역 등 사업 박차
시장에서는 이번 운영기준 완화로 역세권 활성화사업이 상당한 관심을 받을 것으로 보고 있습니다. 기존에 사업을 추진하던 곳들도 탄력을 받을 전망입니다.
서대문구는 6월에 유진상가와 인왕시장 일대를 역세권 활성화사업으로 추진하기로 결정했습니다. 홍제재정비촉진지구 중 홍제1구역으로 묶였다가 해제된 곳으로, 이번 개정의 대표 수혜지로 꼽힙니다. 서대문구는 ’24년 구역 지정을 목표로 사업을 추진할 계획입니다.
앞서 2월에는 동작구 신대방삼거리역 북측 역세권부지(14,557㎡)가 역세권 활성화사업 대상지로 선정되어 지상 최고 29층, 3개 동 주상복합(공동주택 569세대 포함) 개발사업에 착수했고, 6월에는 관악구 봉천역 주변 봉천동 944일대(7,585㎡) 지역이 사업 대상지로 선정된 바 있습니다.
업계 관계자는 “역세권 활성화사업은 입지에 따라 최고 중심상업지역(상한용적률 1,000%)까지 종상향이 가능하므로 사업성을 확보하기도 용이하고, 역세권 범위가 넓어져 문턱도 낮아진 만큼 사업을 추진하기 편해졌다”고 설명했습니다.
