여러분의 청약을 참견해드리는 전지적 청약 시점! ‘전.청.시’ 입니다.
3기 신도시 4차 사전청약이 시작됩니다.
국토부는 지난해 12월 29일 입주자모집공고를 발표하고 1월 10일부터 청약 일정을 진행합니다.
이번 4차 사전청약에서는 총 1만3600여 가구가 공급됩니다. 지난해 계획된 공공분양 사전청약 가운데 가장 많은 물량인데요.
고양 창릉, 부천 대장 등1만3600여 가구 사전청약
4차 사전청약에는 남양주 왕숙(2352가구), 부천 대장(1863가구), 고양 창릉(1697가구) 등 3기 신도시 물량과 함께 서울 대방(115가구) 등 서울 물량도 일부 포함돼 있습니다.
이외에도 인천 계양, 성남 금토, 부천 역곡, 시흥 거모, 안산 신길, 구리갈매역세권, 고양 장항 등에서도 공공분양과 신혼희망타운 물량이 나옵니다.
4차 사전청약 12곳 중 10곳이 대규모 택지지구입니다. 서울 대방과 성남 금토만 소규모 택지지구에 해당합니다. 이에 따라 서울 대방은 서울 거주자에게, 성남 금토는 성남시 거주자에게 우선공급 기회가 주어집니다. 당해지역에서 미달이 나오지 않는 이상 다른 지역 거주자가 당첨될 확률은 사실상 희박하다고 볼 수 있습니다.
3기 신도시 선호도 높은 '고양 창릉'
오늘은 4차 사전청약 지역 중에서도 고양 창릉 신도시를 집중적으로 살펴보도록 하겠습니다.
고양 창릉은 3기 신도시 중에서 하남 교산 다음으로 실수요자들의 관심이 높은 곳이기도 합니다.
경기도 고양시 덕양구 원흥동, 화전동 등 9개 행정구역에 걸쳐 조성됩니다. 813만㎡ 부지에 주택 3만8000여 가구, 인구 9만2000여 명 규모 입니다.
입지를 살펴보면 서쪽으로 고양시 원흥지구, 북쪽으로는 삼송지구, 남쪽으로는 향동지구와 맞닿아 있습니다. 서울 은평구·마포구·강서구와도 가까운데요. 상암DMC나 마곡지구, 여의도나 광화문 등지로 출퇴근하기 수월한 편입니다. 지하철 역은 서울 지하철 3호선 원흥역과 경의중앙선 화전역을 이용할 수 있습니다.
고양 창릉에서 주목 받는 교통호재로 GTX-A 노선을 꼽을 수 있습니다.
국토교통부는 3기 신도시 교통대책의 일환으로 창릉지구에 GTX-A노선 추가 역인 창릉역을 신설하겠다는 계획을 밝힌 바 있는데요. 고양 창릉 신도시 입주 예정 시점인 2026년 개통을 목표로 추진 중입니다.
GTX-A 노선은 운정(파주)~킨텍스~대곡~창릉~연신내~서울역~삼성~수서~성남~용인~동탄을 지나는 노선인데요. 기존 대곡·연신내역 사이에 GTX 창릉역이 들어서게 되면 강남 접근성이 개선될 것으로 보입니다.
고양 창릉에서 공급될 사전청약 물량은 1697가구 입니다.
공공분양 S5·S6블록 1125가구,신혼희망타운 A4블록 572가구가 배정돼 있습니다. 2025년 1월 15일 본청약이 진행될 예정입니다.
공공분양 사전청약 대상지역인 S5블록과 S6블록은 기존 생활인프라가 잘 갖춰진 원흥지구가 가까워 창릉지구 내에서도 입지가 좋다는 평을 받고 있습니다.
S5블록 718가구, S6블록 407가구가 사전청약 대상 물량인데요. 주택형별로 살펴보면 S5블록 51㎡ 236가구, 59㎡ 304가구, 74㎡100가구, 84㎡ 78가구, S6블록은 59㎡ 306가구, 74㎡ 101가구가 공급됩니다.
선호도가 높은 84㎡타입은 S5블록 78가구에 불과해 경쟁이 치열할 것으로 예상됩니다.
전용 59㎡ 추정 분양가 4억원대
추정 분양가는 전용 51㎡4억1557만원, 전용 59㎡ 4억7957만~4억9806만원, 전용 74㎡ 5억9491만~6억2078만원, 전용 84㎡ 6억7300만원 입니다. 신혼희망타운 전용 55㎡는 4억7289만원으로 책정됐습니다.
그럼 고양 창릉 인근 지역 신축 아파트 시세와 비교해 볼까요?
KB부동산 앱에서 살펴보면 삼송동 ‘삼송2차아이파크’ 전용 84㎡ KB시세 기준 일반 평균가격이 10억4000만원 선입니다. 최근 실거래가도 이와 비슷한 수준인 10억4500만원에 거래됐습니다.
인근 향동지구 ‘DMC리슈빌더포레스트’ 전용 84㎡도 KB시세 기준 일반 평균가격이 10억원인데요. 최근 실거래가는 10억4000만원 선입니다.
고양 창릉 경쟁률 및 당첨 커트라인은 1,2,3차 사전청약 때 인기 지역과 비슷한 수준이 될 것으로 예상해볼 수 있습니다.
3기 신도시 중에서는 인천 계양, 남양주 진접. 하남교산 등이 경쟁률과 당첨 커트라인이 높았었는데요.
일반공급 기준 평균 당첨선은 1차 사전청약이 1945만원, 2차 사전청약 1770만원, 3차 1871만원으로 집계가 됐습니다.
우선 1차 사전청약 당첨선부터 살펴보겠습니다.
인천 계양은 1차 사청약 당첨 커트라인이 전용 59㎡ 2110만원, 84㎡는 2400만원입니다. 남양주 진접2지구 커트라인도 전용 59㎡ 1710만원, 84㎡는 2150만원인데요.
2차 사전청약에서는 남양주왕숙2지구의 커트라인이 높았습니다. 블록별로 상이한데 전용 59㎡는 A블록 1810만원, A3블록 2030만원, 84㎡는 각각 2120원, 2290만원이었습니다.
12월 23일에 발표된 3차 사전청약 당첨 결과를 살펴보면 하남 교산의 경우 평균 경쟁률이 52.4대 1로, 그간 사전청약을 통해 공급한 신도시 중 가장 많은 신청자 수를 기록했습니다. 당첨 커트라인은 59㎡가 2310만원으로 가장 높았고 58㎡ 2299만원, 51㎡ 2010만원, 55㎡ 1860만원 순으로 집계됐습니다.
인기 지역에서 선호 평형인 전용 84㎡의 경우 청약통장 불입액이 2100만~2400만원은 되어야 당첨이 가능했는데요.
하남 교산의 경우 84㎡ 공급이 없었기 때문에 전용 59㎡ 커트라인이 2310만원까지 치솟은 것으로 풀이됩니다. 이는 최소 19년 3개월 동안 청약통장에 10만원씩 꼬박꼬박 불입해야 하남교산 전용 59㎡ 사전청약에 당첨될 수 있었다는 얘기인데요.
그럼 3차 사전청약 특별공급 당첨선을 정리해볼까요?
사전청약에서 일반공급 물량은 15%이고 나머지 85% 물량이 특별공급이어서 특별공급 물량이 대부분인 수준인데요.
가장 선호도가 높았던 하남 교산 신도시의 특별공급 당첨선을 살펴보면 다자녀의 경우 100점을 기준으로 최고 당첨자가 85점이었는데요. 50점을 기록한 51㎡ 제외하면 나머지 주택형에서 75점이 당천선으로 집계됐습니다.
신혼부부 특공은 우선공급의 경우 최고 배점은 13점인데, 모두 1순위에서 추첨으로 결정됐습니다.
고양 창릉 청약전략은?
1,2,3차 사전청약 경쟁률을 종합해 보면 공공분양 일반공급 > 특별공급 > 신혼희망타운 순으로 경쟁률이 높게 나타났습니다.
특히 과천 주암같은 경우는 인기지역임에도 불구하고 신혼희망타운에서 당해지역 1순위를 채우지 못해 수도권 거주자에게 기회가 넘어가기도 했습니다. 과천은 인구 수가 적기 때문에 신희타 조건을 충족하는 수요 자체가 적었던 데다가 49·55㎡ 소형평형으로만 공급되다보니 선택을 많이 받지 못한 것으로 보입니다.
당첨 확률만을 고려한다면 경쟁률이 상대적으로 낮은 신희타 소형평을 노리는 것도 방법이 될 수 있겠습니다.
이번 고양 창릉 사전청약은 앞에서 설명드린 것처럼 84㎡ 물량 배정이 적어 경쟁이 더욱 치열할 것으로 예상되는데요. 반면에 인근 고양 장항지구 같은 경우에는 84㎡가 복층형까지 포함하면 730가구가 배정돼 고양 창릉보다 물량이 많은 편입니다.
중대형 주택 수요라면 고양 창릉보다 서울 접근성은 떨어지지만 84㎡ 물량이 많은 고양 장항지구를 공략하는 것도 대안이 될 수 있겠습니다.
지난해 예정됐던 4차례에 걸친 공공분양 사전청약은 이번 4차 사전청약 끝으로 마무리됩니다.
내년에도 민간 사전청약을 포함해 공급이 계속 이어질 계획인데요.
국토교통부가 지난 12월 27일에 발표한 ‘2022년 부동산 시장 안정 방안’에 따르면 올해 예정된 사전청약 물량을 당초 6만8000가구에서 7만가구까지 확대하는 등 총 46만가구를 공급한다는 내용을 담고 있습니다.
3기 신도시를 중심으로 공공 사전청약 3만2000가구 공급을 추진하고 민간 사전청약을 통해서도 3만8000가구 규모를 공급한다고 밝혔습니다.
서울 도심에서도 최초로 민간 사전청약을 추진합니다. 증산4, 연신내역, 방학역, 쌍문역, 신길2 등 지구지정을 마친 도심공공주택 복합사업지에 4000가구 규모의 민간 사전청약을 실시할 예정입니다.
내집 마련을 위해 청약을 계획 중이라면 내년에 공급될 지역별 물량과 시기, 유형 등을 감안해 청약 준비에 나서야겠습니다.
3기 신도시 4차 사전청약 더 자세한 내용은 '전지적 청약시점' 유튜브 영상에서 확인하실 수 있습니다.
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