지난해 서울 강서구 마곡지구 아파트 가격이 천정부지로 올랐습니다. 국민평형으로 불리는 전용면적 84㎡ 실거래가가 16억8,000만원(마곡13단지힐스테이트마스터)을 기록하기도 했는데요.
서울지하철 9호선 신방화역을 사이에 두고 마곡지구와 마주하고 있는 방화동은 2003년 방화뉴타운으로 지정돼 9개 구역으로 나눠 개발하려 한 곳입니다. 그러나 이후 사업이 지지부진 하다가 2016년 4개 구역이 해제됐고, 긴등마을 재건축 구역만 사업을 완료해 '마곡 힐스테이트'가 되었는데요.
최근 방화뉴타운에 다시 개발 소식이 들려오고 있습니다. 현재 재건축 사업을 추진하고 있는 4개구역 중 가장 면적이 넓은 방화5구역이 사업시행인가를 앞두고 있기 때문입니다. KB부동산이 방화5구역을 위주로 지역 재건축 사업 추진 상황에 대해 알아봤습니다.
마곡마이스복합단지 조성 등 개발 호재 많은 방화뉴타운
이렇게 방화뉴타운이 다시 주목받게 된 것에는 마곡지구 개발의 영향이 큽니다. 마곡지구는 공항철도, 서울지하철 9호선 마곡나루역이 지나는 곳으로, 최근 몇 년 사이 LG사이언스파크와 코오롱, 대우조선해양, 롯데 등을 비롯한 많은 기업이 입주하면서 그야말로 상전벽해를 이룬 곳인데요.
KB부동산 자료에 따르면, 강서구 동별 실거래 평균가격은 마곡동이 15억원, 공항동 9억5,000만원, 가양동 7억5,000만원인 것에 비해 방화동은 7억2,000만원으로 마곡동의 절반에도 못 미치는 가격입니다.
단독주택, 다세대, 다가구 빌라와 입주한지 20~30년이 넘은 오래된 아파트들이 많기 때문인데요. 하지만 방화동 재건축 정비사업을 통해 새 아파트로 거듭난다면, 인접한 마곡지구의 시세를 따라잡을 것으로 평가받고 있습니다.
게다가 방화뉴타운 동쪽에 자리잡은 마곡지구에는 초대형 업무, 상업복합시설로 지어지는 마곡 마이스(MICE 기업회의·포상관광·컨벤션·전시회) 복합단지가 조성될 계획이고, 방화뉴타운 서쪽으로는 김포공항 부지(43만㎡) 개발이 예정돼 있습니다. 또한 가양동 CJ공장 부지(10만㎡)에 업무시설과 복합쇼핑몰을 조성하는 개발도 추진 중이어서 방화뉴타운의 미래가 더욱 주목 받고 있습니다.
방화동 재건축 정비사업 추진 4곳 진행 상황
방화뉴타운에서 재건축 정비사업이 추진되는 구역은 2, 3, 5, 6구역 4곳입니다. 뉴타운에서 구역지정이 해제된 곳은 1, 4, 7, 8구역 4곳인데요. 이 중 4구역은 다시 가로주택정비사업을 진행 중이며, 7, 8구역은 지역주택조합 사업을 진행하고 있습니다.
방화뉴타운 내에서 현재 사업 추진이 가장 빠른 곳은 방화6구역입니다. 지난해 8월 관리처분인가를 받았고 연내 이주 및 철거를 마칠 계획입니다. 재건축을 통해 지하 3층~지상 16층, 11개동 557가구 규모가 될 예정이고, 시공사는 HDC현대산업개발입니다.
방화6구역은 사업 추진이 빠르고 신방화역, 마곡지구와 가까워 인기인 곳입니다.
방화3구역은 방화5구역에 이어 두번째로 구역이 넓은 곳인데요. 2020년 8월 조합설립인가를 받은 후 건축심의 절차를 진행중입니다. 건축심의를 받으면 내년 사업시행인가를 앞두고 있는데요. 최고 16층, 1,415가구 규모가 될 계획입니다.
방화2구역은 2021년 12월 서울시가 추진하는 신속통합기획 민간재개발 후보지로 선정됐습니다. 신속통합기획 사업으로 추진되면 기존 방식보다 진행이 더 빨라질 것으로 기대됩니다.
지역 내 면적 가장 넓고 사업시행인가 앞둔 방화5구역
강서구 공항동 18번지 일대 방화5구역은 방화뉴타운 중에서도 가장 구역 면적이 넓은 곳입니다. 그만큼 단지 규모도 크고 대장주 아파트가 될 가능성이 높은 곳인데요. 최근 강서구청이 이 곳에 대한 사업시행인가를 고시했습니다.
향후 지하 3층~지상 15층 28개동, 총 1,657가구가 들어설 계획입니다. 서울지하철 5호선 송정역과 9호선 신방화역, 공항시장역이 가까운 트리플 역세권 단지로 김포공항과 마곡지구 주변에 롯데마트와 롯데백화점, 이마트 등 다양한 편의시설이 있습니다.
이 곳은 주민동의율이 92%에 달할 정도로 재건축에 대한 열의가 높아 연내 시공사 선정과 조합원 분양 신청까지 마칠 것을 계획하고 있습니다.
인근 중개업소에 따르면, 현재 이 곳의 매물은 극히 적은데요. 재건축 추진 구역이다 보니 조합설립인가 후에는 지위양도가 금지돼 있습니다. 예외적으로 조합원이 10년 이상 소유하고 5년 이상 거주한 매물 정도만 예외적으로 거래가 가능한 상황인데요. 조합원 지위 승계가 가능한 매물이 17억~20억원 사이입니다.
방화뉴타운은 마곡지구와 김포공항 사이에 위치해 있어 계속된 개발 소식으로 마곡지구 내 아파트처럼 선호도가 높아질 가능성이 있는 곳입니다. 다만 공항으로 인해 고도제한이 있어 층수가 15층 내외로 정해져 있다 보니 단지 규모가 다른 지역에 비해 크지 않다는 점, 재개발이 아닌 재건축 사업 추진중이라 조합원 입주권 거래 제한이나 재건축 초과이익환수제도 적용된다는 점을 참고해야 합니다.
