그게 그거 아냐? 라고 할 수 있지만 미세하게 차이가 있습니다. 낡은 것을 다시 짓는다-라는 의미에선 같지만, 대상과 진행 과정 등이 조금씩 달라요. 아주 쉽게 구분하면, (보통)아파트는 재건축, 빌라나 연립주택은 재개발로 나눕니다. 왜냐고요?
기본부터
재건축👉 주변 인프라(도로/상하수도/공원 등)는 good, 근데 아파트가 30년 넘어 낡았어요. 그래서 아파트만 부수고 새로 짓습니다. 만약 빌라 등이 주변 인프라가 좋을 경우 재건축에 들어갑니다.
재건축 조합원이 되려면 '토지+건축물'을 소유해야 해요. 아파트는 건물+대지권을 함께 사는 것이므로 이에 해당되죠.
재개발👉 주변 인프라도 꽝, 건물도 꽝이에요. 그래서 다 갈아엎어 새롭게 주거환경을 개선하는 방식입니다.
재개발 조합원이 되려면 '토지 or 건축물'을 소유하면 돼요. 즉, 해당 지역의 주택을 갖고 있지 않아도 일정 면적 이상의 토지나 도로만 소유해도 조합원이 되는 거죠.
프로세스
이제, 재건축과 재개발이 진행되는 과정을 짚어볼게요. 기간만 따지면 대략 10년 정도 걸려요. 엄청나죠? 왜냐면 과정도 9단계나 되기 때문입니다.
1. 정비기본계획 수립: 말 그대로 '우리 새로 지읍시다'라고 계획 세우는 단계
2. 안전진단: 가장 중요한 단계로 재건축에만 해당돼요. 이게 부숴도 될 정도로 낡았는지 진단하는 건데요, 재건축에만 있는건 개발 난립을 막기 위해서예요. 재개발은 기본적으로 주변 인프라가 구리기 때문에 굳이 안전진단이 필요없어요.
안전진단 기준이 꽤 까다로워 많은 시간이 걸려요. 어느정도냐면,
▲구조안전성(50%) ▲건축마감 및 설비노후도(25%) ▲주거환경(15%) ▲비용분석(10%) 등 4가지 항목으로 구성. 구조 안전성 평가 비중이 기존 20%에서 50%로 올라서 탈락이 속출할 정도예요.
그래서 통과만 되면 '진짜 재건축 하려나 보네?'라고 해서 시세가 오르기도 합니다.
3. 정비구역지정: 아까 기본계획을 세웠잖아요? 이걸 좀 더 업뎃해서 시장한테 제출하고 심의를 받습니다.
4. 조합설립 추진위원회 설립 승인: 말이 꽤 긴데요, 앞장서서 재건축을 추진할 반장, 부반장, 줄반장... 등을 구성하는 거예요.
5. 조합설립인가: 위에서 뽑은 반장, 부반장, 줄반장... 등의 추진위가 주민들한테 재건축 동의 vs. 비동의를 설문해요. 일정 비율 이상 동의하면 조합설립인가 신청을 합니다.
6. 사업시행 인가 및 감정평가&조합원 분양: 이제 반 정도 지났네요. 정비사업에 관한 기본적 내용이 확정되는 단계예요.
7. 관리처분 계획 인가: 가장 중요한 사항들을 확정할 거예요. 조합원들 분양가나 비례율, 분담금 등인데요. 여기까지 왔다면 거의 다 온거예요. 그래서 시세는 더 크게 상승합니다.
8. 이주, 철거 및 착공, 일반분양: 착착착 모든 게 결정됐으니 아파트를 부숴야 겠죠?
9. 준공 및 조합청산 및 해산: 짝짝짝 오래 기다렸습니다. 건물이 다 지어졌으니 입주자에 소유권 이전과 건물 등기가 진행됩니다. 이제 새 아파트에 들어가면 끝!
🙄 아파트 리모델링은 무엇?
재건축처럼 다 갈아엎지 않고 건물 뼈대만 남깁니다. 여기서 수평/수직으로 더 붙여서 세대 수를 늘리는 거죠. 재건축은 30살이 넘은 아파트만 해당되지만, 리모델링은 15살 이상이면 가능해요.
[참고: 이렇게 쉬운데 왜 부동산 투자를 하지 않았을까 도서 중]