생애 첫 집 살때 80%까지 대출.."집값·소득 모두 상관없다"

[새정부 경제정책방향] 가계대출 관리방향

생애 처음으로 집을 사는 사람들은 집값의 80%까지 대출을 받을 수 있게 된다. 기존에 적용됐던 지역, 집값 제한 없이 LTV(주택담보대출비율) 규제가 80%로 완화된다. 부부합산 1억원의 소득기준도 사라지고, 총 대출한도는 6억원으로 늘어난다.

정부가 16일 발표한 '새정부 경제정책방향'과 금융위원회의 '새정부 가계대출 관리방향 및 단계적 규제 정상화방안'에 따르면 생애최초 주택구매자에 대해서는 주택 소재지역과 주택가격과 관계없이 LTV 상한선 80%가 적용된다. 기존의 소득기준은 사라지고, 총 대출한도는 4억원에서 6억원으로 늘어난다.

정부는 실수요자의 '내집마련' 과정에서 발생하는 어려움을 해소하기 위한 방법으로 생애최초 구매자 대상으로 LTV 규제완화 카드를 꺼냈다. 바뀐 제도는 은행업감독규정 개정 등을 통해 오는 3분기부터 시행될 예정이다.

우선 생애최초 주택구매자가 LTV 완화를 받기 위한 주택가격과 소득 제한이 사라진다. 기존에는 투기·투기과열지역에서는 주택가격이 9억원 이하인 조건에서만 LTV 완화가 적용됐다. 또 주택가격에 따라 LTV 상한선이 50%(6~9억원), 60%(6억원 이하)로 책정됐다.

조정지역에서는 8억원 이하인 주택만 가능했고, 60~70%의 LTV 상한선이 적용됐다. 일반 지역에서는 LTV 상한선이 70%였다. 이와 함께 생애최초 신청자는 부부합산 연소득이 1억원 미만인 조건을 충족해야 했다.

바뀐 제도에서는 주택 소재지역과 주택가격과 상관없이 생애최초 구매자는 LTV 상한선이 80%로 통일된다. 생애최초 대출 신청에 걸림돌로 꼽혔던 소득기준도 사라진다. 집값 상승을 반영해 총 대출한도는 4억원에서 6억원으로 확대한다. 주택금융공사의 정책모기지에도 생애최초 구매자는 LTV 80%(현재 55~70%)가 적용된다.

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서울 7억 아파트 구매 대출한도 3.5억→5.6억...DSR 유지

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기존 제도에서는 생애최초 주택구매자가 투기과열지역인 서울에서 7억원 아파트를 구매하려면 LTV 50%를 적용받아 대출이 3억5000만원까지만 가능했다. 하지만 바뀐 제도에서는 LTV 80%를 적용받아 대출가능 금액이 5억6000만원까지 늘어난다.

생애최초 주택구매자는 세대 구성원 모두가 과거에 주택을 소유한 사실이 없는 사람을 의미한다. 과거주택을 소유했다가 처분해 현재 무주택자인 경우 생애 최초 주택구매자가 아니므로 이번 LTV 완화대상이 아니다.

완화된 규제는 3분기부터 시행될 예정이다. 규제시행일 이전에 대출을 신청했으나 아직 실행되지 않은 대출도 LTV 80%를 적용할 수 있다. 또 개정 규정 시행 이전에 소유한 분양권으로 시행일 이후 잔금대출을 받으면 바뀐 규제가 적용된다.

다만 LTV가 완화돼도 DTI(총부채상환비율) 60% 이하와 DSR(총부채원리금상환비율) 규제는 적용된다. 특히 DSR 규제는 오는 7월부터 총대출 1억원 초과할 때 40%(은행권)가 적용된다.

금융당국 관계자는 "LTV 80%는 금융업권 감독규정상의 '최대' 대출한도로 금융회사가 자체적으로 건전성 관리를 위해 허용하는 비율은 낮을 수 있다"며 "금융회사 자체 LTV가 80%보다 낮으면 모기지보험을 활용해 높일 수 있다"고 말했다.

한편 금융당국은 금리상승기에 취약차주 부실 가능성에 대비해 장기·고정금리 대환프로그램인 안심전환대출을 오는 9월부터 접수받을 예정이다. 또 보금자리론·적격대출 최장 만기를 현행 40년에서 50년으로 확대할 계획이다.

김남이 기자 kimnami@mt.co.kr