"가격이 천차만별" 토지 감정평가 시세를 신뢰하기 어려운 이유 5
경매 토지의 법사가격을 믿을 수 없다
법원이 경매로 부동산을 매각하려면 감정평가사의 감정이 있어야 한다. 법원은 경매 물건의 최저입찰금액을 결정할 때에 *법사가격을 근거로 한다.
: 경매 시 법원은 감정평가사가 평가한 가격을 기준으로 입찰 최저가격을 결정한다. 아파트는 시세와 비슷하거나 약간 높게 나오지만 토지의 경우는 천차만별이다.
이 법사가격은 시세를 반영한 것이지만, 토지의 경우 신뢰하기 어려운 경우가 있다. 원래 주거·상업·공업지역의 건축물을 감정할 때에는 비교사례가 있고 수익분석이 가능하며 원가분석법 등을 이용할 수 있어 비교적 객관적 시세를 찾기 쉽다.
하지만 녹지지역과 비도시지역의 토지가격은 이런 감정평가 기준이 없기 때문에 법사가격이 실제 시세를 제대로 반영하지 못한 경우가 많다. 국토의 95% 이상을 차지하고 있는 녹지(12%) 및 비도시지역(83.3%)의 부동산 감정 평가가 제대로 되고 있지 않아 여러 문제가 발생한다.
국토의 효율적 이용은 물론 균형발전을 저해하며, 정당한 보상 또는 대출을 받아야 할 서민에게는 큰 손해가 생기는 것이다.
감정평가가 적절한 시세를 반영하지 못한 사례를 몇 가지만 설명한다.
도시지역과 비도시지역
첫째, 도시지역은 개발목적의 토지이므로 용도지역(주거·상업·공업·녹지)별로 허용되는 건축물 용도가 다르고 이에 따라 가치 또한 달라진다. 건축허가는 상대적으로 용이하다. 다만 비도시지역은 원래 보전 목적의 토지이므로 용도지역별로 허용되는 건축물의 용도보다도 개발행위허가, 전용허가, 환경허가 등 인허가 여부가 훨씬 중요하다.
그래서 녹지 및 비도시지역 토지의 가치를 평가할 때에는 어떤 종류의 건축허가 또는 개발행위허가가 되는지도 중요하지만, 기반시설인 진입로, 상하수도 등이 확보되었는지와 이 개발로 인한 주변 환경과의 조화 등이 더 중요하다.
반대로 허가를 받아 공사 중인 토지를 감정평가하는 경우, 허가를 받았다가 준공되지 않으면 원래의 가치로 돌아가야 하기 때문에 허가가치를 인정 못하겠다고 판단하는 것은 크게 잘못된 것이다.
예를 들어 경매를 통하여 토지를 구입할 경우 이미 건축허가가 된 토지는 허가되지 않은 토지보다 훨씬 높게 평가되어야 한다.
왜냐하면 한 번 허가된 곳은 각종 인허가 리스크가 이미 제거되었기 때문에 취소되어도 다시 허가를 받기 그리 어렵지 않기 때문이다.
녹지 및 비도시 지역의 지구단위계획구역
둘째, 녹지 및 비도시지역의 지구단위계획구역을 감정평가할 때이다. 도시지역 중 주거·상업·공업지역의 지구단위계획구역은 「국토계획법」의 용도지역과 지구단위계획지침의 용도가 큰 차이가 없으나, 녹지 및 비도시지역에서는 엄청난 차이가 있을 수 있다.
일부 지역을 대상으로 토지이용 합리화, 기능 증진, 미관 개선, 양호한 환경 확보를 통해 그 지역을 체계적ㆍ계획적으로 관리하기 위해 수립하는 도시관리계획의 유형
그러나 일부 감정평가사들은 지구단위계획 지침을 확인하지 않고 감정하는 경우가 있다. 지구단위계획 지침은 지자체 공보에서 확인 가능하다.
예를 들어, 계획관리지역에서 지구단위계획을 수립한 이천의 도자예술촌(예스파크)은 총면적 12만 3천 평인데, 그중 6만 평은 주거용도로서 221개 예술인 건축물이 있고, 1만 평은 상업용도로서 음식점 등이 있으며, 나머지는 도로, 공원 등 공공시설이다.
그런데 대부분의 감평사들은 「국토계획법」의 계획관리지역을 기준으로 표준지공시지가, 주변의 거래사례, 도로와 접도상황 등으로 평가할 뿐, 지구단위계획 지침에 규정되어 있는 주거용도와 상업용도의 허용용도, 건폐율, 용적률에 있어 차이가 있는 경우가 많은데도 그 차이를 반영하지 않고 있는 경우가 있다.
실제로 이곳은 주거용도와 상업용도 토지의 허용용도가 다르고, 건폐율, 용적률, 층수 등에서 두 배 이상의 차이가 있다. 그런데 이런 점은 전혀 반영시키지 않고 인근 거래사례 위주로 감정을 하기때문에 법원경매에 부쳐졌을 때 또는 은행 대출을 받을 때 큰 불이익을 받게 된다.
녹지 및 비도시지역의 진입도로
셋째, 녹지 및 비도시지역에는 건축법 도로(법정도로+지정도로)가 없는 경우가 아주 많다. 그래서 마을길 또는 농로를 진입도로로 건축신고한 건축물이 많은데, 이 진입로가 사유인 경우에는 이웃끼리 분쟁이 있을 수 있고 감정평가도 제대로 하기 어렵다.
왜냐하면 사유지를 내 건축물의 진입로로 사용하려면 원칙적으로 그 소유자의 사용승낙이 필요한데, 예외적으로 법원에서 배타적사용권의 포기 또는 제한되어 사용승낙이 필요 없이 건축허가(신고)를 해줄 수 있다고 해석하면서, 그 결정은 허가권자가 종합적으로 분석하여 판단하라고 재량권을 부여하였다(대법원 2005다21517 판결 등).
그러나 사례가 워낙 다양하여 「건축법」 또는 「국토계획법」에 모두 담을 수도 없고 국토부에서도 지침으로 정리해주지 못하고 있어, 감정평가사들도 민법과 공법을 종합적으로 판단하기 어렵기 때문에 실제 감정평가 금액이 시세와 다른 경우가 의외로 많다.
그리고 수도권 등 과밀된 면적(국토의 10%)을 제외한 나머지 비수도권의 90% 이상의 토지 가치를 제대로 평가해야 전국의 균형발전이 이루어지고 지방의 주민도 불이익을 받지 않을 것이다.
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