당신이 집을 사지 못하는 4가지 이유
청약 경쟁률 100 대 1이 넘는 ‘로또 청약’ 시대입니다. 집값은 미친 듯이 오르고 목돈 없는 무주택자에게 청약은 내 집 마련을 위한 최후의 수단이 된 듯합니다. 무주택자들은 청약을 제일 저렴하게 새 집을 살 수 있는 마지막 기회라고 여깁니다. 그런데 청약이 정말 누구에게나 최선의 선택일까요?
“청약을 노릴 바에는 지금 당장 집을 사세요.”
“전세 말고 월세 살라”는 말에 이어서 반발이 심했던 저의 주장입니다. 하지만 저는 청약 제도야말로 사람들이 집을 사지 못하게 하는 4가지 벽 중 하나라고 생각합니다.
당신이 집을 사지 못하는 4가지 이유
우리가 집을 사기 힘들게 하는 4개의 벽은 바로 대출, 전세, 세금, 청약입니다. 이 벽들은 정교하게 맞물리면서 종국에는 ‘전세 살면서 무주택 기간을 늘려 청약에 당첨되자’라는 생각으로 연결됩니다.
첫 번째 벽, ‘대출’
첫 번째 벽, ‘대출’부터 살펴보겠습니다. 비싼 집을 대출 없이 살 수 있는 사람은 거의 없을 겁니다. 청년층은 더욱 그렇습니다. 그런데 우리나라는 LTV(Loan to Value Ratio)가 세계적으로 가장 낮은 수준입니다. ‘조정대상지역’으로 묶인 곳의 아파트를 산다면 현재 집값의 50% 정도만 대출받을 수 있죠(2021년 12월 기준).
그럼 원금은 수십 년에 걸쳐 갚으면 되니 삶을 장기적으로 계획할 수 있죠. 그러니 우리나라에서는 청년층이나 신혼부부가 집을 사기가 쉽지 않습니다.
두 번째로 부딪히는 벽이 ‘전세’
두 번째로 부딪히는 벽이 ‘전세’입니다. 6억 원짜리 집을 사려고 해도 현금이 3억 원이나 필요한 현실을 맞닥뜨리며 집 사기를 포기하고, 일단 전세 살기로 마음먹게 되죠. 30대 청년이 3억 원의 현금을 갖고 있을 확률이 얼마나 될까요? 이에 비해 전세 자금은 보통 70~80%까지 대출이 나오니 훨씬 접근성이 좋습니다. 6억 원짜리 집의 전세가 4억 원이라면 현금 1억 2천만 원만 있으면 되니까요(4억 원의 30%).
당신이 집을 사지 못하는 이유입니다.
무주택자로 가는 마지막 코스, ‘청약’
이제 무주택자로 가는 마지막 코스, ‘청약’이 남았습니다. 무주택자의 결론은 대부분 청약입니다. 청약을 받으려면 무주택을 유지해야 하기 때문에 기왕 전세를 사는 것, 알뜰히 돈을 모아 똘똘한 한 채를 사자는 것입니다. ‘청약’으로 말입니다. 이렇듯 4가지 벽이 유기적으로 맞물려, 결국 많은 무주택자를 청약 시장으로 내몰고 있습니다
청약이 나쁜 제도일까? 그것은 아닙니다. 다만 추첨제는 순전히 운에 맡겨야 하고, 가점제는 충분한 점수를 받기가 힘든 데다가 기회비용이 너무 크기 때문에 저는 추천하지 않습니다. 좀 더 자세히 이야기해보겠습니다.
당첨 사례: 집 없이, 많은 가족을 이끌고, 15년 이상 무주택으로 살아야
최근 청약 당첨 사례를 보면, 서울 인기 지역인 강남의 경우 70점은 넘어야 안정권입니다. 그 외 지역도 60점은 넘어야 가능성이 있죠. 4인 가족에(20점), 무주택 기간을 모조리 채우고(32점), 청약 통장 가입기간이 15년 이상이어도(17점) 69점이네요. 무주택 기간은 만 30세부터 계산하므로, 4인 가구의 가장은 빨라 봐야 45세에 69점을 받을 수 있습니다. 그럼 부양가족이라도 늘려야 합니다. 결국 집 없이, 많은 가족을 이끌고, 15년 이상을 무주택으로 살아야 한다는 계산이 나옵니다.
청약에 도전해볼만하다 : 가점 50점 이상
그래도 현재 50점대의 점수라면 청약에 도전해볼 만합니다. 부양가족을 갑자기 늘릴 수는 없으니, 앞으로 무주택 기간과 청약통장 가입기간을 늘려간다면 지역과 시기에 따라 당첨 가능성이 있습니다. 서울·수도권이 아니라면 청약 점수가 좀 더 낮아도 기대해볼만하고요.
청약이 로또는 아니라고? 중도금과 잔금도 함께 오르는 중
청약을 준비하는 무주택자 신혼부부나 미혼의 30대라면 진지하게 스스로에게 질문을 던져봐야 합니다. 자신 있다면 청약 준비를 제대로 해봐도 괜찮습니다. 물론 ‘청약 당첨이 된다면 계약금과 중도금, 잔금을 낼 여력이 있는가’에 대해서도 깊이 고민해야겠죠. 청약만 되면 ‘로또’라고 생각하는 분들이 많지만 아닙니다. 땅값, 자재비와 인건비, 주변 집값이 오르면 분양가도 오릅니다.
반대로 이런 질문을 던져보고 싶습니다. 언젠가 청약에 당첨된다 해도 중도금과 잔금을 마련하기 힘들다면 꼭 청약만이 답일까요? 기본적으로 청약은 ‘나중에 비싸질 곳을 미리 싸게 사는 투자’인데, 생각을 조금만 바꾸면 지금 싼 곳을 사서 비싸질 때까지 기다리는 투자도 가능합니다.
지금까지 '청약'에 대한 부동산 읽어주는 남자의 생각이었습니다.
내 집마련? 부동산 투자? 돈이 없는 게 문제가 아니다. 마인드의 문제다!
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