미국 부동산 투자에 있어서 비거주자 한국인 신분보단 영주권을 취득하는 게 유리하다. 물론 영주권을 취득한다고 해도 SSN(Social Security Number)를 부여받고 2년은 지나야 한다.
2년간 실거주 이력을 쌓고 크레딧 점수를 높이면 미국 주요 은행들로부터 주택 담보 대출이 수월해져 투자가 한결 쉬워진다.
미국 부동산에 대한 궁금증이 생긴다면, 이번 글에서는 미국 부동산 투자 방법에 대해 알아보겠다.
미국 부동산 투자 방법은 크게 2가지로 나뉜다.
개인 투자와 법인 투자
개인 투자 방법부터 알아보자.
투자를 하기 앞서 외국환 거래법에 대해 알아야 한다. 투자를 위해 한국에서 미국으로 송금을 할 때 외국환거래법이 적용된다. 쉽게 설명하면 ‘한국에서 나간 돈은 반드시 한국으로 돌아와야 한다’는 법이다. 그렇기 때문에 지정한 외국환은행으로부터 송금 관련 사후관리를 받는 것이다
.외국환은행이란 외국환거래법에 의해 허가를 받아 나라 간의 거래 관련 업무를 진행하는 은행이다. 외국환은행 신고 없이 투자하게 되면 금액에 따라 엄청난 과태료를 물게 된다.
우리나라에서는 건당 $5000 ,연간 누적 $50000 까지는 신고 없이 해외 송금이 가능하다. 이를 초과할 시 국민, 우리, 신한 등 시중 외국환은행 하나를 지정하여 송금해야 한다.
미국 부동산 투자를 위해서라면 해외 송금 항목 중 '해외부동산 취득' 항목을 선택해야 한다.
개인 투자의 경우 법인 투자에 비해 증명 및 보고가 까다로운 단점이 있다. 법인 투자와 달리 자금 출처 증명이 필요하다. 최초 부동산 신고 이후에도 3개월 이내에 취득 보고를 해야 한다. 또한 2년마다 수시보고 및 처분 3개월 이내 처분 보고도 제출해야 한다.
법인 투자 방법을 알아보자.
법인 투자는 말 그대로 미국 현지에 내 개인 명의로 법인 회사를 만들어 투자하는 방식이다. 한국인은 영주권자가 아니면 미국에 은행 계좌를 개설하는 게 사실상 불가능하다. 미국 내에 법인 회사를 만들면 이걸 극복할 수 있다.
미국 내 법인회사는 크게 두 종류로 나뉜다.
LLC와 Corp
LLC(Limited Liability Company)는 유한책임회사로 개인 명의로 법인 설립이 가능하다. Corp는 말 그대로 Corporation. 즉 주식회사를 뜻한다. 세법상 S-Corp 과 C-Corp으로 나뉘며 모든 법인은 최초에 C-Corp으로 설립된다.
S-Corp의 자격 요건을 갖춘 법인들은 추후 IRS(미국 국세청)에 신청하여 변경이 가능하다. 단 외국인 신분으로는 S-Corp로 변경이 불가능하다.(한국 거주 비영주권자 기준이므로 S-Corp는 생략하겠다.)
LLC 기준, 미국법인설립절차는 다음과 같다.
1. 법인명 등록
가장 먼저 법인명(Business Name)을 선정해야 한다. 주마다 요구하는 조건이 다르다. 예를 들어 메사추세츠 주는 직접 시청을 방문해서 등록해야 한다. 캘리포니아 주는 먼저 카운티 웹사이트를 통해 가명(Fictitious Name)을 등록 후 시청을 방문해야 하기도 한다.공통사항은 아래와 같다.
- 법인 명의 중복으로 인해 다른 회사의 상표권을 위반하지 아니 한다.
- 'Limited Liability Company'나 'LLC'를 법인명 뒤에 붙여야 한다.
- 해당 주가 금지한 특정 단어가 포함될 수 없다. (주마다 금지 단어가 다름)
2. 설립 신고
이름을 정했다면 회사 정관(Articles of Organization) 을 주 정부에 제출한다. 일반적으로 회사명, 설립 목적, 소재지, 운영방법, 신고자 이름 등이 포함된다. 해당 주 양식에 맞게 제출하며 온라인으로도 가능하다. 주마다 요구하는 수수료가 다르다.
3. 운영 계약서 제정
LLC 운영 계약서(Operation Agreement)를 통해 사업의 소유권 및 운영에 대한 규칙을 설정한다. 일반적인 운영 계약서엔 권리와 책임, 손익 배분 방법, LLC 관리 방법 등이 포함된다. 계약서는 영어로 작성되어야 하기 때문에 상당히 복잡하게 느껴질 수 있다. 그러므로 제대로 잘 작성하기 위해선 변호사의 도움이 요구된다.
4. 라이선스 취득 및 사업자 식별번호 발급
사업자 등록이 되었다면 주 정부 비즈니스 라이선스(Business License)를 발급받는다. 그리고 사업자 식별 번호 (EIN : Employment Identification Number)를 신청하여 발급받아야 한다. 회사의 은행 계좌를 개설 및 해당 주 세금 납부를 위한 필수 절차이다. 미국 국세청(IRS)를 통해 무료로 발급받을 수 있으며 온라인이나 우편으로도 가능하다.
Corp 기준 미국법인설립절차는 다음과 같다. (LLC와 동일한 내용은 생략)
1. 법인명 등록
위의 LLC 설립 과정과 크게 다르지 않다. 주마다 요건이 다르며 특정 단어가 포함되는 것을 금지하는 경우가 있다.
2. 설립 신고
회사 정관(Articles of Organization)에 법인 설립자, 이사진, 경영진, 주식 수, 액면가 등을 포함한다.
3. 운영 계약서 제정
법인 설립자 또는 이사에 의해 회사 내규 및 운영 계약서를 작성한다.
회사의 임원진(대표이사, 재무이사, 총무이사 등)에 대해 주정부에 보고한다. 보고 기간은 일반적으로 매년 해야 한다. 법인 은행 계좌 개설을 위해 필수적이다.
5. 라이선스 취득 및 사업자 식별 번호 발급
LLC와 동일.