[Remark] 절세 목적 의한 공동명의 증가
최근 종부세, 양도세 등의 절세 목적으로 주택 증여 거래가 꾸준히 이어지고 있습니다. 한국부동산원 월별 거래원인별 조사에 따르면 전국 주택 증여 거래는 지난해 12월 1만942건에서 올해 1월 7460건으로 다소 줄었으나, 2월 7236건, 3월 7488건으로 다시 소폭 상승한 바 있는데요.
이에 시장에서는 공동명의 셀프등기에 관한 관심도 늘고 있는 상황입니다. 공동명의를 하게 되면 종합부동산세 또는 양도소득세를 절세하는 장점이 있기 때문입니다. 일반적으로 주택 등기 시 법무사에게 맡기면 적게는 20~30만원에서부터 많게는 수십만원에 이르는 수수료를 내야 하는데요. 금일은 스스로 주택 공동명의 셀프 등기를 하는 법에 관해 알려드리겠습니다.
[Remark] 증여계약서를 준비해보자
주택 공동명의 셀프등기 첫 번째는 ‘서류 준비’입니다. 증여는 증여자(증여하는 사람, 현 부동산 소유자)와 수증자(증여받는 사람)으로 나뉘는데요.
먼저 공동명의 셀프등기를 위한 ‘증여계약서’를 작성합니다. 증여계약서는 시군구청과 세무서, 등기소에 각각 1부씩 내야 하므로 3부를 준비하도록 합니다. 증여계약서는 따로 정해진 양식은 없으나, 부동산의 표시(소재지)와 전용면적, 대지면적, 거래 지분, 작성 연월일, 증여자 및 수증자 인적사항(성명, 주민등록번호, 주소, 전화번호)은 기본적으로 작성해야 하며 증여자·수증자 각각 인감도장을 날인해야 합니다. 증여계약서 작성은 포털 사이트를 검색해보면 무료 다운 가능한 곳이 많으니 참고하셔도 좋겠습니다.
증여계약서를 작성할 땐 부동산의 표시, 전용면적 등은 등기부등본이나 등기필증을 보고 작성하면 되며, 거래 지분은 증여자가 수증자에게 지분 얼마를 증여할지를 적으면 됩니다. 이를테면 지분 절반을 증여할 계획이라면 ‘2분의 1’이라고 적으면 됩니다.
[Remark] 그 외 준비할 서류는?
증여계약서 작성이 끝났다면 관련 서류를 준비하도록 합니다. 증여자, 수증자 모두 주민등록초본과 신분증 사본이 필요합니다. 주민등록초본은 주소 변동사항이 포함되도록 발급해야 하며, 신분증 사본은 앞·뒤면 모두 나오도록 복사해 둡니다.
다음으로 증여자의 경우, 인감증명서, 건축물대장, 토지대장, 등기필증(등기권리증) 원본이 필요합니다. 인감증명서는 ‘일반용’으로 받으면 됩니다. 주민등록초본, 건축물대장과 토지대장은 구청 또는 주민센터에서 수수료를 내고 발급받을 수 있는데, 정부24(https://www.gov.kr)에서 무료로 발급 가능합니다. 만일 등기필증을 분실한 경우라면 변호사나 법무사에게 확인 서면을 발급받아 제출해도 됩니다.
[Remark] 관할 시군구청에서 해야 할 일
서류 준비가 끝났다면 관할 시군구청에 방문합니다. 먼저 앞서 작성한 증여계약서를 들고 민원실로 향합니다. 민원실에 가보면 부동산거래신고 등 이와 관련한 창구가 있는데요. 여기서 비용을 지불하고 증여계약서에 검인(도장)을 받으면 됩니다.
다음으로는 세무과에서 취득세 고지서를 받아야 하는데요. 증여도 취득세가 있습니다. 2022년 5월 현재 취득세율은 조정지역 내에서는 공시가격 기준으로 3억원 미만은 3.5%, 3억원 이상은 12%입니다. 여기에 농어촌특별세, 지방교육세가 부과됩니다(전용 85㎡ 미만은 농특세 면제).
취득세 고지서는 세무과에서 취득세 신고서를 작성한 뒤 담당자에게 관련 서류를 제출하면 발급해주는데요. 주의할 점은 나중에 취득세를 은행에 납부한 뒤 반드시 취득세 영수필확인서를 챙겨야 한다는 것입니다. 나중에 소유자이전등기 시 등기소에 제출해야 하기 때문입니다.
[Remark] 은행 및 등기소에서 해야 할 일
시군구청에서 할 일을 마쳤다면 다음은 은행 → 등기소 순으로 진행하도록 합니다. 은행에서는 앞서 부과받은 취득세와 국민주택채권, 등기신청수수료를 납부합니다. 앞서 말씀드렸듯 영수필 확인서 챙기는 것 잊지 마시고요. 다음으로는 국민주택채권을 매입해야 합니다. 국민주택채권은 매입 후 5년간 보유해 연 1% 복리로 이자를 지급받거나, 일정 금액을 내고 그 즉시 매도도 가능한데요. 즉시 매도 시에는 본인 부담금이 생겨납니다.
즉시 매도하려면 매입가를 알아야 하는데요. 국민주택채권 매입가는 주택도시기금 → 제1종 국민주택채권 매입대상금액조회(https://nhuf.molit.go.kr/FP/FP07/FP0705/FP070504.jsp)에서 확인 가능합니다. 매입대상금액이나 본인 부담금을 잘 모른다면 등기소 직원에게 문의하면 대개 친절하게 알려줍니다. 수입인지의 경우, 매매 거래 시에만 필요하므로 공동명의 때는 사지 않아도 됩니다.
이제 은행 업무를 마치고 드디어 등기소로 갈 시간입니다. 등기소에서는 마무리 단계인 소유권이전등기 신청을 진행합니다. 등기소에 마련된 소유권이전등기신청서(증여)에 필요한 내용을 작성한 뒤, 검인받은 증여계약서·등기필증·토지 및 건축대장·취득세 및 등기신청수수료 영수필확인서 등 준비한 서류와 함께 제출하면 됩니다. 소유권이전등기 신청서는 반드시 ‘증여’라고 표시된 신청서에 작성해야 합니다.
[Remark] 직접 하니 보람도 두 배~ 나도 도전해볼까
소유권이전등기 신청서 작성 시에는 대개 등기소에 샘플이 마련돼 있는데, 이를 보고 작성하면 됩니다. 모르는 부분이 있다면 비워 놓았다가 나중에 한꺼번에 담당 직원에게 물어보면 좋습니다.
신청서 및 관련 서류를 제출하게 되면 등기소 직원이 검토 후 문제가 없으면 약 1주일 후 찾으러 오라는 말을 하는데요. 추후에도 서류상 미진하거나 빠진 것이 있다면 중간에 보완을 요구할 수도 있으니 주의하세요.
등기는 직접 등기소로 찾아가 받을 수도 있지만, 소액의 우편요금을 내면 등기우편으로도 받을 수 있습니다. 이렇게 최종적으로 등기까지 받게 되면 등기 절차가 모두 마무리됐다고 볼 수 있습니다.
금일은 공동명의 셀프등기를 하는 방법에 관해 알아봤습니다. 그동안 등기라 하면 매우 복잡한 절차가 있다고 생각하는 경우가 많았는데요. 실제 필요한 서류만 잘 준비해두면 그리 어렵지 않게 등기를 진행할 수가 있음을 잘 알 수 있습니다. 이 글을 읽는 구독자 여러분께서도 시간 여유만 있다면 한 번 셀프등기에 도전해보심이 어떨까요?
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