충청권 최초의 70층 초고층 랜드마크로 주목받았던 한화포레나 천안아산역 생활형숙박시설이 4년째 미분양 고리를 끊어내지 못하고 있습니다.
지난 2022년 4월 최초 분양을 시작한 이후 대형 생숙 규제와 지역 부동산 경기 위축이 겹치면서 완판에 실패한 영향으로 분석됩니다.
해당 사업장은 분양률이 정체되면서 분양대금을 통한 초기 자금 회수에 난항을 겪는 상황입니다.
이에 따라 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출 잔액이 오히려 증가하는 등 건설사의 재무적 부담 요인으로 이어지고 있습니다.
한화포레나 천안아산역의 분양률은 지난해부터 약 70% 수준에서 소화되지 못하고 멈춰 서 있는 상태입니다.
이처럼 장기 미분양이 이어진 근본적인 배경에는 건축법상 생활형숙박시설이 가진 구조적 한계가 자리 잡고 있습니다.
비주택으로 분류되는 생숙은 오피스텔이나 아파트처럼 개인이 주거 목적으로 상시 거주할 수 없습니다.
현재까지 주거가 가능한 오피스텔로의 용도 전환을 완료하지 못한 상태입니다.
다만 올해 4월부터 준공 전 오피스텔 전환을 위한 수분양자 동의율 요건이 기존 100%에서 80%로 완화되는 개정 법안이 시행되어 새로운 변수로 꼽힙니다.
이번 개발 사업은 한화 건설부문이 시행사 아산배방개발의 지분 70%를 보유하고 시행과 시공을 사실상 도맡아 진행하는 자체 사업입니다.
총 사업비만 약 9,000억 원 규모에 달하는 대형 프로젝트입니다.
일반적인 분양 사업은 계약자들의 중도금 유입을 통해 PF 대출 규모를 점진적으로 줄여나가는 메커니즘을 보입니다.
반면 해당 사업장은 유동성 확보가 지연되면서 본 PF 잔액이 오히려 늘어나는 추세를 보였습니다.
여기에 지난해 두 차례에 걸쳐 자산담보부기업어음(ABCP)을 발행해 총 800억 원 이상의 자금을 추가 조달했습니다.
이 과정에서 한화 건설부문의 신용을 담보로 한 자금보충 약정이 제공된 팩트가 확인됩니다.
현재 주택 시장에 나와 있는 한화포레나 천안아산역의 매매 시세는 이미 분양가 밑으로 떨어진 마이너스 프리미엄 매물이 다수 확인됩니다.
실제 전용면적 99㎡(18층 기준) 매물의 경우 최초 분양가인 7억 7,700만 원보다 7,770만 원 대폭 낮아진 6억 9,930만 원에 매도가 제시된 상태입니다.
이른바 수분양자가 계약금을 포기하고 손실을 감수하며 매물을 던지는 계포 현상이 나타나고 있는 셈입니다.
천안아산역 인근의 최고 45층 주상복합 아파트인 펜타포트 전용 113㎡는 지난해 11월 6억 2,500만 원(10층)에 실거래되었습니다.
이는 같은 해 4월 거래가인 6억 9,500만 원(24층) 대비 7,000만 원 하락한 수치로, 생숙 분양가가 주변 아파트 시세를 웃도는 구조입니다.
부동산 업계에서는 향후 규제 완화에 따라 오피스텔로 용도 변경에 성공하더라도 단기간 내 분양률을 끌어올리기는 쉽지 않을 것이라는 관측을 내놓고 있습니다.
주거용 오피스텔은 통상 인근 아파트 시세보다 낮게 형성되는 것이 일반적이지만, 이 단지는 미래가치가 선반영되어 분양가가 높기 때문입니다.
가장 작은 평형인 전용 99㎡의 분양가는 최고 8억 2,500만 원선이며, 대형 평형인 전용 154㎡는 13억 6,100만 원에서 14억 2,800만 원 선에 책정되어 있습니다.
가격 저항감을 상쇄할 만한 천안아산역 일대의 가시화된 대형 개발 호재가 부족하다는 점도 매수 심리를 위축시키는 원인으로 꼽힙니다.
지하 5층~지상 70층, 3개 동, 총 1,162실 규모로 조성 중인 이 단지는 현재 지상층 골조 공사가 진행 중이며 오는 2027년 3월 준공을 목표로 달리고 있습니다.
미분양 장기화와 채권 발행 누적은 시공사이자 대주주인 한화 건설부문의 재무 건전성 지표에 지속적인 압박을 가할 잠재적 리스크 요인입니다.
향후 시행사의 자금 회수 성적과 수분양자들의 잔금 납부율이 사업 안정성을 결정지을 최종 지표가 될 전망입니다.
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