[르포] 민간 주도 통합재건축으로 대장주 노리는 개포동 ‘경·우·현’

[땅집고] “단지별로 용적률이나 가구수가 다르면 소수 단지 의견이 반영 안 될 가능성이 있는데, 주민들이 의견을 모아 통합재건축을 확정시켰다는 것은 긍정적인 사례로 볼 수 있다.”(투미부동산컨설팅 김제경 소장)

■강남 민영 아파트 자발적 통합재건축 첫 사례

강남구 개포동 경남, 우성3차, 현대1차아파트는 올해로 40년이 된 재건축 대상 아파트다. 최근 신속통합기획이 통과되며 3개 단지는 통합재건축으로 최고 50층 높이의 2340가구의 대단지로 탈바꿈한다.

경·우·현 3개 단지 주변에는 개일초, 구룡중, 개포고가 있다. 반경 1km 안에는 수인분당선 구룡역과 3호선 도곡역이 있어 교통편에 있어서도 우수한 입지에 있다. 또한 양재천 수변과 녹지가 어우러진 친환경 단지로 거듭나며, 양재천 입체 보행교를 계획하여 이후 도곡동과의 접근성 또한 좋아진다.

앞 글자를 따서 경·우·현이라 불리는 이들 아파트의 통합재건축은 강남구에서 민영 아파트가 자발적으로 연대한 첫 사례라는 의미가 있다.

통합재건축을 추진하는 과정에서 문제가 없었던 것은 아니다. 경·우·현 아파트의 경우 50평이 넘는 대형 평수가 많다. 대형 평형에 거주하는 일부 소유주들은 신축 아파트 특성상 대형 평형이 많이 공급되지 않아, 자신들이 대형 평형 물량을 배정받을 수 있을지에 대한 의구심을 가졌다. 하지만 확정된 신속통합기획안에 기존 예상했던 가구수보다 적은 2340가구 규모가 공급될 것이라는 내용을 접한 소유주들은 대형 평형을 늘리며 가구수가 줄어든 것으로 해석했다. 이에 대형 평형 소유주들의 의구심이 해소되며 자연스레 갈등은 사라졌다.

3개 단지 주민들의 의견을 모으는 데 독립채산제도 한몫했다. 독립채산제는 가구 수는 통합하되, 단지별로 분양계획과 분담 및 환급금을 따로 책정하는 방식이다. 이로 인해 단지별 분쟁을 최소화했다는 의견이 있다.

김미숙 타임공인중개사사무소 대표는 “통합재건축을 시행할 경우, 대규모 단지로 형성되기 때문에 사람들의 선호도가 높아지고 아파트 가격 형성에 시너지가 일어날 수 있다”면서 “커뮤니티 같은 공동시설도 개별단지 재건축보다 대단지일 때 관리가 잘 되고 이용하기 좋다”고 말했다.

우성3차아파트와 맞닿아 있는 ‘개포더샵트리에’는 1991년 우성건설이 개포지구에 건설한 우성9차아파트였다. 단독으로 재건축을 진행하려다 보니 사업성이 나오지 않아 포스코건설에 의해 리모델링으로 사업이 추진됐다. 세대수 증가가 없는 1:1 리모델링 방식이라 조합원들의 분담금이 가구당 4억원에 달했다고 한다. 경·우·현에 비해 뛰어난 입지를 가지고 있지만, 소규모 단지라 커뮤니티 시설·상업시설 같은 단지 내 인프라가 좋지 못하다는 인식이 있다.

■ 토지거래허가구역으로 소강된 경·우·현 거래,추후 매매가는…

경남아파트는 2021년 3월 전용 96㎡(이하 전용면적)가 23억5000만원에 거래됐고, 2023년 5월에는 21억6000만원에 거래됐다. 현대1차 아파트는 2022년 1월 전용 95㎡가 27억5000만원에 거래됐지만 2023년 7월에는 같은 층이 22억500만원에 거래됐다. 우성3차 아파트의 전용 104㎡는 2021년 7월 이후 거래된 적이 없다. 경·우·현은 중대형아파트고 토지거래허가구역으로 지정되어 보통 소유자들이 실거주를 하고 빈번하게 사고파는 곳이 아니기 때문이다.

올해 11월 입주 예정인 경·우·현 옆 재건축 단지 ‘디에이치퍼스티어아이파크’ 전용 59㎡의 분양가는 최고 13억1685만원이었다. 하지만 지난 7월 21억 5418만원에 거래됐다. 추후 경·우·현의 준공이 완료되고 토지거래허가구역 지정이 해제되면, 경·우·현 통합재건축 단지 매매가 또한 오를 것으로 예상된다.

개포동에서 재건축이 완료된 단지들로는 ‘래미안블레스티지’, ‘디에이치아너힐즈’, ‘개포자이프레지던스’, ‘디에이치자이개포’, ‘개포상록스타힐스’ 등이 있다. ‘디에이치퍼스티어아이파크’는 올 11월 입주 예정이다. 개포주공5·6·7단지 아파트들도 경·우·현과 함께 재건축이 진행되는 중이다.

글=정진택 땅집고 인턴기자