어디 가서 아는 척
할 수 있도록
미스터동의 [쉽게 맥락을]
야심 찬 부동산 계획
걱정이라고 하는 이유
이재명 정부의 첫 부동산 공급 대책. 핵심은 2030년까지 수도권에 무려 135만 가구를 공급하겠다는 건데요. 앞으로 공공택지를 민간에 팔지 않고, LH(한국토지주택공사)가 직접 아파트를 짓고 관리하겠다고 했습니다.
중간 유통을 없애 집값을 낮추고 공급 속도도 높이겠다는 거죠. 하지만 시장에서는 걱정 섞인 목소리가 나옵니다.
- 뉴스의 핵심 : 정부의 목표는 민간 개발 이익을 줄여 분양가를 낮추고 공급 속도를 높이는 겁니다. 공공이 직접 주택 건설을 관리해 저렴한 주택을 빠르게 공급하겠다는 거죠. 하지만 이 계획은 170조 원이 넘는 부채와 심각한 인력 부족에 시달리는 LH에 막대한 부담을 안겨줘, 시작부터 실효성 논란에 휩싸였습니다.
정부의 큰 그림이 뭔가요?
이번 ‘9.7 부동산 대책’의 목표는 명확해요.
2030년까지 수도권에 매년 27만 가구씩, 총 135만 가구를 공급하는 겁니다. 이걸 실현할 핵심 전략이 바로 ‘LH 직접 시행’이죠.
지금까지는 LH가 땅을 개발해서 민간 건설사에 팔면, 건설사가 아파트를 지어 분양하는 방식이었는데요.
정부는 이 과정에서 건설사들이 땅값에 이윤을 붙여 분양가가 너무 비싸진다고 봤습니다. 그래서 이제 LH가 땅 주인 역할뿐만 아니라 사업 전체를 책임지는 시행사 역할까지 다 하겠다는 거죠.
민간 건설사는 돈 받고 공사만 해주는 ‘도급’ 형태로 참여하게 되고요. 이걸 ‘도급형 민간참여 사업’이라고 합니다.
이렇게 하면 LH가 개발 이익을 독점해서 분양가를 낮추고, 복잡한 인허가 절차도 간소화해서 사업 속도를 낼 수 있다는 게 정부의 계산인데요.
기존에 계획된 3기 신도시¹ 물량뿐만 아니라, 상업용지나 쓰지 않는 공공기관 부지를 주거용으로 바꿔서라도 목표를 채우겠다고 밝혔습니다.
LH가 직접 하면 정말 좋아지나요?
정부가 내세우는 장점은 크게 두 가지입니다. 빠른 속도와 저렴한 가격이죠.
실제로 공공이 주도해서 성공한 사례가 있긴 합니다. 서울 은평뉴타운은 SH(서울주택도시공사)가 주도해서 10년 만에 1만 7,000가구 입주를 마쳤고요.
세종시의 한 아파트는 사업 공모부터 입주까지 5년도 채 걸리지 않았어요. 민간에 맡겼을 때보다 사업 기간이 훨씬 짧아질 수 있다는 겁니다.
가격 면에서도 중간에 건설사가 가져가는 토지 매입 이윤이 사라지니 당연히 분양가가 저렴해질 수밖에 없습니다.
이상경 국토교통부 1차관은 "LH가 시행사로서 시공 관리를 훨씬 더 강화할 것이기 때문에 품질도 걱정 없다"고 자신했는데요.
LH의 재정 부담에 대해서도 "민간의 시공 자금을 활용하고 분양 이익을 회수하는 구조라 부담이 크지 않을 것"이라고 설명했습니다.
가장 큰 우려
LH는 이 일을 감당할 수 있나요?
문제는 모든 계획의 주인공인 LH가 과연 이 중책을 맡을 체력이 되냐는 겁니다. 시장의 우려는 바로 이 지점에서 시작됩니다.
먼저 감당 못 할 빚더미가 문제입니다. LH의 부채는 지난해 말 기준 160조 원을 넘었고, 올해는 170조 원, 2027년에는 200조 원을 훌쩍 넘길 전망인데요.
그동안 LH는 임대주택 사업에서 나는 적자를 민간에 땅을 팔아 메워왔습니다. 일명 ‘땅장사’를 한 거죠.
그런데 이제 그 길을 막아버렸으니 자금을 어떻게 마련할지에 대한 구체적인 계획이 나와야 하는데요. 그게 빠져있습니다.
결국 국민 세금이 투입되거나 채권을 더 발행해 빚이 늘어날 수밖에 없다는 지적이 나오죠.
게다가 일할 사람도 부족합니다. LH는 2021년 부동산 투기 의혹 사태 이후 조직을 대대적으로 축소해 왔는데요.
2020년에 비해 직원이 660명 넘게 줄었고, 주택 사업을 담당하는 핵심 본부 인력은 14%나 감소했죠.
이런 상황에서 갑자기 엄청난 규모의 사업을 떠맡게 된 겁니다. 그래서 주택산업연구원은 정부 목표를 달성하려면 최소 2,000명 이상의 인력을 충원해야 한다고 분석했습니다.
시장이 원하는 것과
너무 다른 거 아니에요?
더 큰 문제는 정부의 계획이 시장의 실제 수요와는 동떨어져 있다는 점입니다.
- ① 위치가 아쉬워요 : 사람들이 정말 살고 싶어 하는 곳은 서울 도심, 특히 강남입니다. 하지만 이번 공급 계획은 남양주 왕숙, 하남 교산 등 3기 신도시처럼 수도권 외곽에 집중돼 있는데요. 도심 노후 임대주택 재건축이나 유휴부지 활용 계획도 있지만 다 합쳐도 몇천 가구 수준이라 핵심 지역의 수요를 채우기엔 턱없이 부족하다는 평가가 나옵니다.
- ② 종류가 달라요 : 실수요자들은 내 집 마련을 위한 ‘분양’ 아파트를 원하는데, 이번 대책은 저렴한 ‘임대’ 주택 비중을 늘리는 방향으로 가고 있습니다. 이러면 소수의 인기 있는 민간 분양 아파트에만 청약이 몰리는 ‘청약 과열’ 현상이 더 심해질 수 있죠.
- ③ 품질이 걱정돼요 : 일반적으로 브랜드 있는 신축 아파트에 살고 싶어 하는 경향이 강한데요. 하지만 LH가 주도하는 사업은 공사비가 낮게 책정될 가능성이 큽니다. 그래서 LH가 양질의 아파트를 공급할 능력이 있는지에 대한 근본적인 불신이 깔려 있죠..
1기 신도시 재건축과
서울시 입장은 어떤가요?
이번 대책에는 1기 신도시² 재건축 속도를 높여 2030년까지 6만 3,000가구를 착공하겠다는 계획도 담겼습니다.
하지만 이마저도 현실성이 떨어진다는 지적이 많은데요. 이미 선도지구로 지정된 분당, 일산 등에서 주민 갈등으로 사업이 지지부진하거든요.
한편 서울시와의 엇박자도 우려되는 부분입니다. 오세훈 서울시장은 “집값 급등의 진원지인 강남 지역 신규 공급 대책이 없으면 시장 안정은 어렵다”며 정부 대책을 정면으로 비판했는데요.
그래서 서울시 자체 보완책을 발표하겠다고 예고했습니다. 또 정부가 토지거래허가구역³ 지정 권한을 국토부 장관에게 가져가는 등 정책 주도권을 쥐려는 모습에 서울시의 불편한 기색도 엿보입니다.
³토지거래허가구역 : 부동산 투기를 막기 위해 정부가 지정하는 지역. 이곳에서 땅이나 집을 사려면 구청장의 허가를 받아야 하고, 일정 기간 실거주 등 실제 사용 목적이 있어야만 거래가 가능합니다.
전문가들과 야당의 평가는?
일부 전문가와 국민의힘에서는 비판이 쏟아냅니다. 요약하자면 이렇습니다.
- 이건 공급 확대가 아니라 ‘택갈이’다 : 국민의힘 정책 토론회에서 “기존 물량의 공급 주체만 민간에서 LH로 바꾸는 형태일 뿐”이라며 “135만 가구는 1기 신도시 5개를 짓겠다는 비현실적인 희망 사항”이라는 지적이 나왔습니다.
- 실패한 과거 정책의 재탕이다 : 송언석 국민의힘 원내대표는 “문재인 정부 때 실패했던 부동산 공급 대책과 너무 닮았다”며 “민간이 움직일 공간을 만들어주는 게 중요하다”고 강조했습니다.
- 철학이 현실을 이길 수 없다 : 김준형 서울시 주택부동산정책수석은 “공공을 선호하고 민간 이익을 최소화하려는 철학이 깔려 있어 현실적인 문제 해결이 어렵다”고 비판했습니다.
- 수요 예측부터 잘못됐다 : 이창무 한양대 교수는 “가구 수 증가세가 둔화되고 있는데, 공급 총량에만 집착하면 질적인 손해를 볼 수 있다”고 우려했습니다.
결국 이번 대책은 강력한 대출 규제로 수요를 억누르면서, 먼 미래의 공공 주도 공급 계획을 제시한 셈인데요.
당장 체감할 수 있는 공급은 없고 규제만 늘어나니, 시장의 불확실성만 더 키웠다는 평가가 나옵니다.
그럼 오늘은 여기까지. "어디 가서 아는 척할 수 있는 정보" 시사 경제 뉴스레터 <미스터동>이었습니다.
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