수도권 물류센터 '찬밥'…"교통 우수한 고급·대형시설은 기회"

투자처로 각광받던 물류센터 수익률 '뚝'
코로나 시기 수요 급증
단기간 우후죽순 늘며
사업성 크게 떨어져
건축허가 면적 반토막
공사비 30% 상승에
상당수 적자 돌아서
임대료 하락폭 적은
대형물류센터 관심

최근 몇 년 동안 부동산 ‘투자 명당’으로 꼽히며 높은 수익률을 기록했던 수도권 물류센터가 찬밥 신세에 놓였다. 지난해 이후 높아진 공사비와 수익률 저하로 착공을 미루는 사업지가 적지 않다. 이들 사업지를 매수한 투자자가 손해를 보는 경우가 늘고 있다. 업계에선 과거와 같은 무분별한 투자보다는 공급량 분석을 통해 고급 물류센터를 중심으로 선별해야 손해를 피할 수 있다고 조언했다.

수도권 물류센터 허가·착공 모두 ‘뚝’

29일 건축행정시스템에 따르면 지난달 서울과 인천, 경기 등 수도권 내 물류센터 건축허가 면적은 343만5580㎡를 기록했다. 코로나19 이전이던 2019년 4월(675만4793㎡)과 비교하면 절반 수준에 그친다.

수도권 물류센터는 코로나19 확산에 따라 크게 늘었다. 2020년 4월 501만9031㎡를 기록했던 건축허가 면적은 2021년 같은 기간 856만4930㎡로 불어났다. 지난해에도 725만2464㎡가 건축허가를 받았다.

코로나19 기간 부동산 시장에서는 물류센터를 가장 좋은 투자처로 꼽았다. 전통적으로 물류센터 투자 비중을 늘려왔던 기관뿐만 아니라 몇 년 사이 부동산수익증권을 활용한 개인 투자도 늘었다. 특히 개인의 부동산 조각투자가 크게 늘며 수도권 물류센터 거래 규모는 2019년 1조9000억원에서 2020년 3조9000억원, 2021년 5조3000억원으로 확대됐다.

그러나 물류센터가 단기간 우후죽순 늘어나며 사업성이 크게 악화한 게 문제라는 지적이다. 최근에는 공사비 인상이 겹치면서 건축허가를 받고도 착공을 미루는 사업장이 증가하고 있다. 지난달 착공이 이뤄진 수도권 물류센터 면적은 122만9563㎡에 그쳤다. 작년 같은 기간(510만6128㎡)과 비교하면 4분의 1 수준으로 급감했다. 한 물류센터 전문 부동산개발사 관계자는 “경기 용인의 경우 본 프로젝트파이낸싱(PF) 대출로 넘어가지 못한 사업장만 180만㎡에 달하는 상황”이라며 “지금은 공사비와 대출 이자가 무서워서 허가받고도 삽을 뜨지 못하는 사업장이 부지기수”라고 설명했다.

높아진 공사비에 대부분 사업성 ‘위기’

업계에선 물류센터 시장 위축의 원인 중 하나로 급등한 공사비를 꼽았다. 쿠시먼앤드웨이크필드코리아에 따르면 수도권 물류센터 중 대형(연면적 1만6500㎡ 이상) 공사비는 2019년 3.3㎡당 262만6000원에서 지난해 348만5000원으로 뛰었다. 33% 가까이 오른 셈이다. 특히 시멘트와 철근 등 주요 자재 가격이 크게 올랐다. 현장에서는 최근 3.3㎡당 400만원이 넘는 공사 현장도 늘고 있다. 개발업계 관계자는 “전용률이 낮은 평지 물류센터는 이미 수익률이 ‘0%’를 넘어 적자로 돌아선 지 오래”라며 “경사지에 짓는 물류센터는 비교적 전용률이 높지만 그마저도 최근 수익성이 크게 떨어졌다”고 했다.

코로나19 이후 높아진 공실률도 투자 손실로 이어지고 있다. 최근 노후화가 심한 창고를 중심으로 공실률이 크게 늘어 인천은 지난해 4분기 기준 물류센터 공실률이 25%까지 치솟기도 했다. 경기 오산과 안산 등의 물류센터 공실률이 20%에 근접하며 일부 사업장은 큰 손해를 봤다.

그러나 업계에선 아직 ‘A급 물류센터’를 중심으로 투자하면 이익을 거둘 수 있다는 분석이 나온다. ‘A급’은 바닥면적이 3만3000㎡ 이상이면서 수도권에 있는 100% 상온·저온 물류센터를 의미한다. 종합 부동산 서비스 기업 CBRE코리아가 지난달 발표한 ‘2023년 1분기 국내 상업용 부동산 시장 보고서’에 따르면 1분기 수도권에서 21개의 신규 A급 물류센터가 약 170만6028㎡ 규모로 공급됐다. 이는 역대 최대 규모다.

전문가들은 비교적 교통 여건이 좋고 임대료 하락이 적은 지역의 대형 물류센터 투자가 유리하다고 조언했다. 상업 부동산 컨설팅 업체 관계자는 “A급 물류센터 공급이 늘어나면서 상대적으로 낡고 접근성이 떨어지는 물류센터는 임대료와 거래가격이 더 크게 하락할 것”이라며 “무분별한 투자보다는 엄선된 A급 물류센터를 중심으로 투자하는 편이 낫다”고 설명했다.

유오상 기자 osyoo@hankyung.com

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