세금으로 집값 못 잡는 이유
규제와 세금을 이해한 사람만이 자산을 지킬 수 있다
수도권 부동산 시장은 규제지역 확대, 토지거래허가구역 지정, 세제 변화 등 복합적인 변수 속에서 무주택자·다주택자·실수요자·투자자 모두에게 쉽지 않은 선택을 강요하고 있습니다. 구리·동탄과 같은 비규제지역 투자, 서울 재개발 진입 전략, 단기임대사업자 등록 여부, 상급지 갈아타기, 공동명의·증여·상속 설계, 그리고 세금으로 집값을 잡을 수 있는지에 대한 근본적인 의문까지, 오늘의 부동산 환경은 과거와 전혀 다른 ‘고난이도 게임’이 되어가고 있습니다. 리얼캐스트에서 더스마트컴퍼니 박민수(제네시스박) 대표를 만나 각각의 전략과 제도를 현실적인 관점에서 짚어보고, 지금 시점에서 어떤 점을 특히 주의해야 할지 들어봤습니다.
비규제지역… 투자 전략 현실 체크
표면적으로 보면 현재 규제지역으로 묶이지 않은 구리, 동탄과 같은 비규제지역에 시선이 가는 것이 자연스럽습니다.
그러나 문제는 이후 상황입니다. 구리·동탄이 현재는 비규제지역이라 하더라도, 향후 다시 규제지역으로 묶일 가능성을 충분히 가정해야 합니다. 만약 다시 규제지역으로 지정되고, 나아가 토지거래허가구역까지 확대된다면 매수자 입장에서는 “어차피 똑같이 규제를 받는다면, 서울로 들어가는 것이 낫지 않느냐”는 판단을 하게 될 수 있습니다. 이 경우 투자자는 빠져나오기가 훨씬 어려워집니다. 투자 판단을 할 때는 “진입 시점”뿐 아니라 “탈출 시점”을 반드시 함께 고려해야 한다는 의미입니다.
또 하나 짚어볼 부분으로 과거에는 규제로 묶이면, 이른바 ‘풍선 효과’가 번져갔습니다. 그러나 이번에는 이러한 패턴이 반복되기 어렵다고 보고 있습니다. 과거에는 실수요자와 투자 수요가 뒤섞여 움직였지만, 지금 시장은 철저하게 실수요자 위주의 장입니다. 취득세 중과, 보유세 부담, 양도세 중과 가능성 등으로 인해 다주택 전략의 리스크가 지나치게 커졌기 때문입니다.
이런 흐름을 종합하면, 비규제지역에 대한 투자는 훨씬 더 신중하게 접근할 필요가 있습니다.
서울 재개발, 상급지 갈아타기, 단기임대사업자…“지금 이 전략, 괜찮습니까”
현재 구조에서 서울에 진입할 수 있는 현실적인 방법 중 하나가 재개발 구역을 통한 진입이라는 점은 분명합니다. 그 이유는 재개발 구역의 빌라 등은 토지거래허가제의 직접적인 적용을 받지 않는 경우가 많기 때문입니다. 실거주하지 않아도 갭투자가 가능하다는 장점도 있습니다.
다만 무주택자가 처음부터 재개발에 곧바로 들어가는 것은 하이 리스크·하이 리턴 전략입니다. 성공하면 큰 수익을 얻을 수 있지만, 실패하면 내 집 마련 자체가 지연되거나 좌초될 위험이 있습니다.
그래서 재개발 투자를 고려한다면, 먼저 어느 정도 안정적인 주택 한 채를 확보한 뒤, 그 다음 단계에서 추가로 재개발 물건에 진입하는 방식이 상대적으로 안전합니다. 지방에 이미 괜찮은 ‘대장 아파트’를 보유한 분들 중, 서울 진입이 어려워 재개발에 자금을 투입하는 사례들이 대표적인 예입니다.
단기임대사업자 등록은 결론부터 말하면 하지 않는 것이 좋다는 판단입니다. 과거에는 단기임대사업자가 나름의 틈새 전략이 될 수 있었지만, 지금은 상황이 완전히 달라졌습니다. 특히 서울 전역이 조정대상지역으로 묶인 현재 구조에서는, 신규 단기임대 등록의 실익이 거의 사라졌습니다.
게다가 임대사업자로 등록하는 순간, 임대료 인상률 5% 제한, 보증보험 가입 의무, 부기등기, 각종 신고 의무 등 추가적인 부담이 생깁니다.
상급지 갈아타기 전략도 예전보다 난이도가 크게 올라간 상태입니다. 지금은 선매도 후매수 전략이 가장 현실적인 선택입니다. 기존 주택을 먼저 팔아 비과세를 확정 짓고, 그 자금을 모두 모아 상급지로 이동하는 구조입니다. 과거처럼 일시적 2주택 비과세를 활용해 “묘기 부리듯이” 갈아타기는 토지거래허가제와 각종 대출·세제 규제 때문에 난이도가 너무 높아졌습니다.
공동명의·증여·상속·세금…절세 전략과 그 이면
절세 끝판왕, 공동명의는 여러 측면에서 매우 강력한 절세 수단입니다.
취득세·재산세는 단독명의와 공동명의 간 차이가 없지만, 종합부동산세(종부세)에서는 공동명의가 절대적으로 유리한 구조를 가지고 있습니다. 종부세는 기본공제가 1인당 9억 원이므로, 부부 공동명의라면 총 18억 원까지 공제를 받을 수 있습니다. 단독명의의 경우 최대 12억 원까지만 공제가 가능하다는 점을 고려하면, 공동명의의 장점이 분명합니다.
또한 단독명의의 장점으로는, 일정 요건을 충족했을 때 추가 세액공제 80%를 적용받을 수 있다는 점이 있습니다. 하지만 공동명의의 경우에도 ‘특례 신청’을 통해 단독명의처럼 세액공제를 선택할 수 있습니다. 즉, 공동명의는 18억 공제를 선택할 수도 있고, 상황에 따라 단독과 유사한 특례를 선택할 수도 있는 선택권을 가진 구조입니다. 반면 단독명의는 이러한 선택권이 없습니다.
양도세 측면에서도 공동명의는 유리합니다. 12억 원 이하 양도차익에 대한 비과세를 적용받는다 하더라도, 집값 상승으로 인해 비과세 한도를 초과하는 부분이 발생할 수 있습니다. 이때 공동명의라면 양도차익이 부부 간에 나누어지므로, 과세표준 구간을 분산시키는 효과가 생깁니다.
다만 공동명의도 단점은 존재합니다. 예를 들어, 20억 원짜리 고가 주택을 구입하는데, 남편 소득만으로 자금 조달이 이루어진 상황에서 부부 5:5 공동명의를 설정했다고 가정해 보겠습니다. 이 경우 실질적으로 남편이 아내에게 10억 원을 무상으로 이전한 셈이 되어 증여세 이슈가 발생할 수 있습니다. 피부양자 자격 상실로 인한 건강보험료 전환 등의 이슈도 발생할 수 있으므로, 자산 규모가 큰 경우에는 사전에 꼼꼼한 검토가 필요합니다.
또 한 가지 중요한 포인트는, 규제지역 지정 전·후의 타이밍입니다. 예를 들어, 규제지역 지정 이전에 분양권에 당첨되어 취득을 완료한 상태에서, 뒤늦게 공동명의로 바꿔야겠다는 생각이 들 수 있습니다. 그러나 이미 규제지역으로 지정된 이후에 명의 변경을 시도하면, 분양권 전매·변경에 대한 규제를 그대로 적용받아 오히려 불리해질 수 있습니다. 분양권 공동명의는 계약 초기에, 자금 투입이 상대적으로 적을 때 결정하는 것이 유리합니다. 계약금 10%만 납부한 시점에서 공동명의를 설정하는 것과, 중도금 3회 납부 후 상당한 금액이 투입된 후 공동명의로 변경하는 것은 증여세·자금출처 측면에서 완전히 다른 결과를 가져옵니다.
세금으로 집값 못 잡는다
현재 부동산 세제는 지나치게 복잡하고 어렵습니다. 문재인 정부 시절 도입된 각종 규제와 세법 개정 위에, 윤석열 정부 들어 일부 완화가 더해지면서, 누구에게는 풀렸고 누구에게는 여전히 묶여 있는, 매우 난해한 구조가 되었습니다.
앞으로의 방향을 고민한다면, 오히려 과감하게 단순화하는 것이 필요합니다. 취득세 중과는 똘똘한 한 채 쏠림 현상을 부추기는 대표적인 원인 중 하나이므로, 전면 재검토가 필요합니다. 보유세 역시 종부세와 재산세를 통합하거나, 종부세 중과를 폐지하는 방식으로 단순화할 수 있습니다.
양도세 중과도 마찬가지입니다. 최고세율 45%에 중과세율이 30% 더해져 75%, 여기에 지방세까지 포함하면 실효세율이 82.5%에 이르는 구조는, 사실상 “팔지 말라”는 메시지와 다름없습니다. 이러한 세율 구조에서는 매물이 시장에 나오기 어렵고, 이는 곧 공급 부족과 집값 상승 압력으로 이어질 수 있습니다.
결론적으로, 세금은 집값을 직접적으로 잡는 수단이 아닙니다. 만약 세금이 집값을 잡는 확실한 수단이었다면, 이미 지난 수년간의 강도 높은 세제 강화 과정에서 집값이 충분히 안정되었어야 합니다. 현실은 그렇지 않았습니다. 오히려 세금과 규제가 특정 지역·특정 자산으로의 쏠림을 유도하며, 시장 왜곡을 심화시킨 측면도 있습니다.
따라서 앞으로의 세제 개편 방향은, 더 단순하고, 더 예측 가능하며, 남용되지 않는 구조여야 합니다. 세금은 시장 참여자들에게 명확한 신호를 주되, 집값을 인위적으로 누르기 위한 도구로 남용되어서는 안 됩니다.
결국 자산을 지키기 위해서는, 이 복잡한 제도와 규제를 이해하고, 타이밍을 읽으려는 개인의 공부와 준비가 무엇보다 중요합니다.
[주의] 상기 기사는 유튜브 채널 ‘리얼캐스트TV’ 인터뷰 내용을 기반으로 정리한 것으로 정보는 투자 판단에 참고만 하시기 바랍니다. 투자에 대한 책임은 투자자 본인에게 있습니다. 본 영상 촬영일은 2025년 11월 21일입니다.
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