"제발 팔아만 주세요" 14억→2억 낙찰된 서울 '이 지역' 부동산 투자 전망 분석

한때는 '조물주 위에 건물주'라는 말이 유행할 정도로 부동산 상가를 소유한 이들은 자산가로 추앙되었지만, 최근 서울 핵심 상권조차 냉각기에 들어섰다는 평가가 나올 만큼 분위기가 심각해지고 있다.

경기 침체와 임대 수익성 저하로 상업용 부동산의 매력이 떨어지면서 서울 핵심 상권으로 분류됐던 상가조차 경매시장에 수차례 유찰되는 등 잇따라 외면당하고 있는 분위기다.

서울 강서구 마곡동에 위치한 한 아파트 단지 내 상가는 특별한 하자가 없어서 14억 5,000만 원의 감정가가 책정됐다. 그러나 8차례 유찰을 거치며 2억 4,300만 원에 낙찰돼 충격을 자아냈다.

심지어 대한민국 최고 상권가로 분류되는 강남권에서도 이러한 분위기는 이어졌다. 지하철 3호선과 신분당선이 교차하는 양재역 인근 오피스텔 내 496㎡ 규모의 상가는 수차례 유찰된 끝에 감정가 33억 2,900만 원의 46% 수준인 15억 1,550만 원에 낙찰됐다.

인근 부동산 관계자는 "소유주가 일반 매매에 실패하면서 경매로 넘어갔다"라며 "최근엔 상가 임차인을 구하는 것이 매우 어려워 감정가 절반 이하로 낙찰되는 경우가 흔하다"라고 귀띔했다.

부동산 경·공매 전문업체 지지옥션에서는 지난 7월 서울 상가의 낙찰률은 21.2%에 머물렀다고 전했다. 이는 경매에 부쳐진 상가 10건 가운데 단 2건만 낙찰됐다는 의미다.

최근 청계천 대로변에 위치한 종로구 관철동의 49㎡ 상가 역시 감정가의 절반 수준인 2억 1,000만 원에 경매가 진행됐지만, 응찰자가 전혀 없어 유찰되는 사태도 발생했다.

인천 서구 청라동의 47㎡ 규모 상가도 지난해 말부터 총 8차례나 경매에 부쳐졌으나, 여전히 낙찰자를 찾지 못한 상태이며 최저 입찰가는 감정가의 8%인 4,200만 원까지 떨어진 상태다.

경기 하남시 망월동의 또 다른 상가도 5억 1,450만 원으로 감정가 대비 34% 수준에 경매가 나왔지만 이 역시 유찰되면서 주인을 찾지 못한 상태다.

한국부동산원은 2025년 2분기 전국 중대형 상가의 임대가격지수가 전 분기 대비 0.1% 하락했으며 서울 주요 상권인 광화문(-0.37%), 충무로(-0.33%), 신촌·이대(-0.29%) 등도 동반 하락세를 보였다고 발표했다.

반대로 대법원 등기정보광장 자료를 살펴보면 수도권 집합건물의 임의경매 개시 신청은 2025년 6월 기준 4,758건으로 집계돼 1월 대비 약 79% 급증했다는 걸 확인할 수 있다.

이는 지난해 같은 기간과 비교해도 8% 늘어난 수치로 얼어붙은 시장이 당분간 침체 분위기를 이어갈 거란 관측이 나오는 배경이다.

부동산 시장 관계자는 "기준금리가 낮아지면서 주택 경매 건수는 줄고 있지만, 상업용 부동산은 여전히 수익성 회복이 더딘 상황"이라며 "향후 상가 경매 물건은 더욱 늘어날 것 같은데 낙찰가율은 한동안 하락세를 이어갈 가능성이 크다"라고 분석했다.