[법] 재건축조합, 매도청구권 행사시 필수 체크 포인트

도시정비법상 재건축조합은 조합설립에 동의하지 않거나 또는 현금청산자의 부동산을 강제로 취득할 수 있는데, 이를 '매도청구권'이라고 부른다.

매도청구권은 그 행사기간 내에 이를 행사하지 아니하면 소송을 제기한다고 하더라도 패소할 수 있기 때문에 그 법정 요건과 기한을 잘 파악해 놓아야 하며, 반드시 전문변호사와 상의하여 철저하게 소송을 준비할 필요가 있다.

김정우 대표 변호사 /사진제공=법무법인 센트로

조합설립미동의자에 대한 매도청구, 사업시행계획인가 후 30일 내에 최고해야
먼저 조합설립에 동의하지 않은 자에 대한 매도청구를 알아보자. 조합설립 미동의자에 대한 매도청구는 도시정비법 제64조가 규정하고 있다. 재건축 조합은 조합설립 미동의자에 대하여 시행계획인가의 고시가 있은 날부터 30일 이내에 조합설립 동의 여부를 회답할 것을 서면으로 촉구(이하 '최고')하여야 한다. 미동의자는 위 최고서 받은 후 2개월 이내에 회답해야 하며, 회답하지 않을 경우 동의하지 않은 것으로 간주된다. 그러면 재건축 조합은 위 2개월의 회답기간이 만료된 때부터 2개월 이내에 미동의자를 상대로 매도청구 소송을 제기해야 한다.

미동의자에 대하여 매도청구권을 행사하기 위해서는 무엇보다도 조합설립에 관한 '최고' 절차가 적법해야 하며 그 기간을 준수해야 한다. 만약 해당 부동산을 여러 사람이 공유를 하고 있는 경우, 최고서는 공유자 전원에게 발송해야 한다.

또한 적법한 최고 이후에도 회답기간 도과 후 반드시 2개월 이내에 매도청구권을 행사해야 한다. 매도청구권의 행사기간은 제척기간이며, 그 기간 내에 매도청구권을 행사하지 않으면 기간 도과로 소멸한다는 것이 대법원의 입장이기 때문이다.

다만, 한번 매도청구권이 소멸한다고 영원히 행사할 수 없는 것은 아니다. 그렇다면 다시 매도청구권을 행사하기 위해서는 어떻게 해야 할까. 이에 대하여 사업시행계획인가를 다시 받으면 매도청구권을 다시 행사할 수 있다는 견해와 새로이 조합설립인가처분을 받는 것과 동일한 요건과 절차를 거쳐 조합설립변경인가처분을 받아야 다시 매도청구권 행사가 가능하다는 견해가 있다. 구 도시정비법 시절 우리 대법원은 새로운 조합설립인가처분의 요건을 갖추어야 한다고 판시한 바 있다.

조합설립인가를 새롭게 받든, 사업시행인가를 새롭게 받든 두 절차 모두 조합 사업을 상당히 지연시킬 수 있으므로, 매도청구에 관한 법정 기한을 철저하게 준수해야 한다.

현금청산자에 대한 매도청구, 법정기간 도과하면 지연이자 가산
다음으로 현금청산자에 대한 매도청구를 살펴보자. 도시정비법 제73조가 규정하고 있다. 재건축 조합은 관리처분계획이 인가ㆍ고시된 다음 날부터 90일 이내에 현금청산자와 손실보상에 관한 협의를 하여야 한다. 다만, 분양신청기간 종료일의 다음 날부터도 협의를 시작할 수 있다. 만약 협의가 성립되지 않으면 위 기간의 만료일 다음 날부터 60일 이내에 현금청산자를 상대로 매도청구소송을 제기하여야 한다.

미동의자의 경우 조합설립 동의에 관한 최고 절차가 별도로 규정되어 있는 반면, 현금청산자의 경우 위와 같은 최고 절차가 없다. 현금청산자의 경우 이미 조합설립에 동의한 후 분양신청을 하지 않아 현금청산을 선택하였기 때문에 최고 절차가 필요 없다.

한편 현금청산자에 대한 매도청구의 경우, 행사기간이 도과되었다고 하더라도 매도청구권이 소멸되지는 않는다. 다만 현금청산자에 대한 매도청구 제소기간을 도과할 경우 최소 연 5%에서 최대 연 15%의 지연이자를 가산하여 지급해야 한다.

위와 같이 매도청구소송에서 가장 중요한 것은 법정 기간 준수 여부이다. 그러므로 재건축 조합은 법정 기한을 정확하게 따져보고, 반드시 그 기한 내에 해당 절차 및 소송을 진행해야 한다. /글 법무법인 센트로 대표변호사 김정우

허남이 기자 nyheoo@mt.co.kr