임대인이 HUG 속인 보증 계약 두고 1심 판결 엇갈려

관련 계약 관련 대법원 판례 없는 상황
하급심, 계약의 법적 성질 다르게 해석

임대인이 주택도시보증공사(HUG)를 속여 보증계약을 체결한 경우에도 전세 사기 피해자인 세입자가 HUG로부터 보증금을 받을 수 있는지를 두고 엇갈린 판결이 나왔다.

부산지법 동부지원 민사2부(서근찬 부장판사)는 전세사기 피해자 5명이 HUG를 상대로 낸 보증채무금 지급 요구 소송에서 원고 패소 판결했다고 29일 밝혔다. 판결문에 따르면 2021년 6월부터 지난해 7월까지 원고인 세입자들은 임대인과 임대차계약을 체결했고, 임대인은 지난해 3월 HUG와 임대보증금보증계약을 맺었다. 그러나 5개월 뒤 임대인이 보증금의 낮춘 서위 서류를 제출한 것을 알게 된 HUG가 보증계약 취소를 통지했다. 이와 관련 재판부는 HUG가 세입자에게 보증금을 지급하지 않아도 된다고 판결했다.

그러나 지난 5월 동부지원 민사6단독(최지경 부장판사)는 세입자 1명이 HUG에게 제기한 소송에서 보증금을 지급하라는 판결을 내렸다. 두 판결이 엇갈린 이유는 ‘임대보증금보증계약’의 법적 성질에 대한 대법원의 명확한 판례가 없는 상황에서 하급심이 법적 성질을 서로 다르게 봤기 때문이다. 지급 책임이 있다고 한 민사6단독은 보증계약의 성질을 보증보험으로 판단했다. 설사 임대인이 HUG를 속였더라도 세입자가 보증보험 계약의 담보적 기능을 신뢰해 새로운 이해관계를 가졌다면 보호를 받을 수 있다는 것이다.

지급 책임이 없다고 한 민사2부는 보증계약을 ‘제3자를 위한 계약’이라고 봤다. 이 경우 임차인들은 임대인과 HUG 사이의 보증계약의 수익자일 뿐이라 당사자간의 계약 취소나 해제로부터 보호받지 못한다. 재판부는 “이미 원고들이 임대차계약 갱신을 거절한 이후 보증계약이 체결됐기 때문에 보증계약의 채권담보적 기능을 신뢰해 새로운 이해관계를 맺게 됐다고 보기도 어렵다”며 ”허위 조건으로 체결된 보증계약까지 HUG가 보증금 지급 책임을 부담한다면 HUG가 거의 무조건적으로 책임을 부담하게 되는 결과라 바람직하지 않다“고 설명했다.