"집주인 비명이 여기까지" 마포·송파 신축 아파트도 '무피' 거래 속출 전망

최근 몇 년간 '얼죽신(얼어 죽어도 신축)'이라는 말이 유행했던 게 무색할 정도로 서울 아파트 분양권 시장이 급속히 식고 있다.

그동안 아무리 분양가가 비싸도 신축에 대한 수요가 몰리면서 일반 분양가 대비 수억 원의 웃돈이 붙는 일이 흔했지만, 최근 대출 규제 강화와 전세가 하락 등의 여파로 시장 분위기가 완전히 바뀌었다는 분석이다.

정부가 지난 6월 발표한 ‘가계부채 관리 방안’(6·27 부동산 대책) 이후, 분양권 시장에는 '무피'나 심지어 '마피' 매물까지 등장하고 있다. 심지어 수백 대 1의 청약 경쟁률을 기록한 인기 단지에서도 분양가 수준에 거래되는 사례가 나오며 시장의 열기가 한풀 꺾인 모습이다.

심지어 상급지로 분류되는 서울 마포구, 송파구 등에서도 무피 매물이 속출하면서 신축 선호 현상이 가라앉고 있다. 고강도 대출 규제 속에서 분양 계약을 유지하기 위한 잔금 마련이 어려워진 일부 계약자들이 급하게 분양권 처분에 나서고 있기 때문이다.

분양권은 아파트 분양에 청약으로 당첨된 뒤, 입주 전까지 권리를 사고파는 계약 형태다. 통상 계약금은 10~20% 수준으로 잔금과 중도금은 대출 등으로 마련하는 방식이 일반적이다.

현재 서울 내 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구는 투기과열지구로 분류돼 있어 분양권 전매 제한이 3년으로 설정되어 있다. 서울의 나머지 지역 대부분은 과밀억제권역으로 1년의 전매제한이 적용된다.

따라서 전매제한이 풀리자마자 수억 원의 웃돈(프리미엄)이 붙어 거래되는 일은 매우 흔했다. 올 3월 입주한 광진구 자양동의 '롯데캐슬이스트폴'의 경우 전용면적 84㎡ 분양가가 14억5000만원 선이었는데 지난달에는 21억원에 전매된 게 대표적인 예시다.

실수요자들에겐 오히려 저점 매수 기회일 수도

그러나 대출규제 이후 최근 분위기는 완전히 달라졌다는 게 업계 관계자들의 전언이다. 지난 7월 마포구 공덕동의 ‘마포자이힐스테이트라첼스’에서는 11건의 분양권이 거래됐는데, 대부분 웃돈이 거의 붙지 않은 무피 매물이었다.

특히 전용 84㎡ 타입의 분양권 하나는 분양가와 동일한 17억2900만원(4층)에 거래돼 눈길을 끌었다. 해당 단지는 지난해까지만 하더라도 평균 청약 경쟁률이 276.3대 1을 기록할 정도로 수요가 높았던 곳이다.

송파구의 송파동 ‘잠실더샵루벤’ 역시 비슷한 양상을 보였다. 최근 전용 106㎡ 분양권은 분양가 19억3000만원에서 크게 벗어나지 않은 19억6000만원에 거래됐다. 가락동의 ‘더샵송파루미스타’ 전용 99㎡ 분양권 역시 22억 원에 매매됐는데, 이는 분양가보다 2000만 원 높은 수준에 불과했다.

이에 부동산 전문가들은 "대출규제 이후 전세가율 하락 등이 맞물리면서 분양권 시장이 요즘 주춤하는 건 사실"이라면서도 "장기적으로 보면 여전히 주요 입지의 신축 선호는 높다. 자금 여력이 있는 실수요자라면 오히려 현재가 매입 기회가 될 수 있다"라고 전했다.