"두부 별 - 4개
두부 별 4개는 '우선 넣고 보자' 입니다.
[장점]
- 과천인데 강남 8학군 배정(초중고)
- 안전마진 약 1~2억 예상
[단점]
- 초중고 다 누리려면 국평이 필요한데 현금 18억 필요-
초등학교가 도보 25분
먼저 짚고 넘어갈 것은 디에이치 아델스타는 행정구역 상 과천이지, 그냥 강남입니다. 아래 지도를 보면 양재IC 사거리에 위치해 있죠. 그야말로 서초 생활권에 맞닿아 있습니다. 가장 중요한 건 여기는 강남 8학군이 배정된다는 사실! 귀가 솔깃하죠? 분석 들어가 볼게요.
청약 단지 한 눈에 보기
위치: 경기도 과천시 주암동 63-9번지 일원
세대수: 총 880세대(31층짜리 9개동) 중 특공물량 189세대
– 기관추천 34세대
– 다자녀가구 34세대
– 신혼부부 80세대
– 노부모부양 10세대
– 생애최초 31세대
전매제한: 1년
거주의무기간 및 재당첨제한 없음
분상제 미적용
청약 분양가 & 자금 조건
전용 59㎡ 약 16.1억~17.6억전용 75㎡ 약 20억~21.9억전용 84㎡ 약 22.6억~24.4억
→ 전 세대 발코니 확장비 포함가
계약금(10%) 계약 시
중도금(70%) ’25년 12월(1차 20%), ’26년 10월부터 ’28년 5월까지 10%씩 5회 분납
잔금(20%) 입주지정일
→ 디에이치 아델스타의 중도금 부분이 좀 특이하죠? 계약금은 보통 20%인데 이걸 10%로 낮추고, 중도금을 70%로 늘렸어요.
-> 근데 이게 전매에 유용합니다. 아래에서 확인하시고요, 중요한 건 중도금 대출이 60%까지 나오기 때문에 마지막 10%는 직접 납부해야 합니다.
자금 조달 계획(참고)
6.28 대출 규제로 자금 조달 계획을 잘 세우셔야 합니다. 우선, 주담대는 최대 6억까지, 대출 받게 되면 6개월 내 전입해야 해요. 다주택자는 대출 안 나오고, 1주택자는 기존 주택을 팔아야 대출 받을 수 있어요.
전용 84는 조금 부담스러울 수 있으니 59로 볼게요. 최고가인 약 17억을 기준으로 계산하면,
→ 사실 굉장히 심플해요. 주담대가 6억까지만 나오기 때문에 당첨 시 필요한 현금은 11억입니다.
→ 그럼 대출 6억을 풀로 땡기려면 DSR40%을 충족해야 하니, 금리 4.4%로 계산하면 연봉 9천만원 이상이어야 합니다. 월 상환액은 약 300만원이고요.
갭투자 원한다면, 보증금을 전액 현금으로 들고오는 세입자를 찾아야 해요. 전세가 최소 10억은 넘을테니 세입자 찾기 쉽지 않겠죠?
또 다른 방법이 있습니다. 디에이치 아델스타는 거주의무가 없고 전매제한 1년입니다. 즉 2026년 9월부터 매도 가능해요. 그렇다면 당첨 시 계약금 10%인 1.7억만 내고, 중도금 대출 1차(’25년 12월) 20%까지 받고 매도 가능합니다.
11억이란 현금부담이 크다면 전매를 생각하는 사람들 많을 겁니다. 왜냐하면 디에이치 아델스타는 시간이 흐를수록 분양가가 더 높아질 거기 때문이죠. 다시한번 강조하지만 여긴 ‘강남권’이에요. 그 이유는 아래 가격(안전마진) 부분에서 다시 짚어볼게요.
이 청약, 누가 넣을 수 있을까?
우선 특공은 무주택세대구성원 1인만 신청할 수 있지만, 부부인 경우 당첨자발표일이 같은 주택에 대해 중복 청약할 수 있어요. 예를 들어, 남편(특공)+아내(일반) 이렇게 신청할 수 있는 거죠. 당첨 확률이 더 높아지겠죠?!
특공 중 물량이 가장 많은 신혼부부만 담아볼게요.
[신혼부부-80세대]
8/5 기준으로 과천시(1순위) 및 수도권에 거주하는 / 신혼부부 / 무주택세대구성원
부동산 자산(3억3100만원 이하) 또는 아래 소득기준 충족
청약통장은 가입 6개월(지역별 면적별 · 예치금액 이상) 경과
당첨자 선정 순서는 ①소득구분 → ②순위 → ③지역→ ④미성년자녀수 → ⑤ 추첨 순으로 진행돼요.
즉, 소득이 적고 자녀가 있으며 과천에 거주하는 사람일수록 뽑힐 확률 높아져요.
청약 일정 체크!
특공 접수: 8월 25일(월)
일반 1순위 접수: 8월 26일(화)
당첨자 발표: 9월 2일(화)
계약 체결: 9월 15일~18일
입주 예정일: 2028년 9월
이 청약, 투자 가치 있을까?
#지식토스트, #지식토스트_모닝브리핑, #두부레터, #부동산뉴스레터, #내집마련, #부동산뉴스, #부동산홈두부, #홈두부, #두부레터, #부동산청약, #홈두부청약, #과천청약, #디에이치아델스타