[Remark] 청약 대신 보류지 투자 관심, 왜?

최근 청약 대안으로 보류지 투자가 주목받고 있습니다. 지난해 부동산시장은 전반적인 침체기 속에서도 청약 경쟁률은 상승했는데요. 

2023년 전국 1순위 평균 청약경쟁률은 11.90대 1로 2022년 7.21대 1과 비교해 소폭 상승한 모습을 나타냈습니다. 상반기 정부의 규제 완화를 비롯해 특례보금자리론 등 신규 대출 상품 등의 영향으로 청약시장이 일부 단지를 중심으로 상승세를 탄 것으로 비춰집니다.

최근 일부 투자자와 실수요자 사이에서는 청약통장 없이 신축 아파트를 매입할 수 있는 보류지에도 관심을 갖고 있는데요. 주택시장 상승기에 보류지 투자는 잘만 고르면 주변 아파트 시세보다 싼 가격에 낙찰받을 수 있어 ‘숨은 로또’라고도 불립니다.

지난 12월에는 경기 광명14R 구역 재개발 사업인 ‘광명푸르지오포레나’에서 보류지 8가구에 대한 입찰을 진행한 바 있는데요. 해당 보류지 8가구는 모두 전용면적 39㎡의 소형 면적이었는데, 인근 신축 아파트의 분양가보다 약 1억원가량 저렴한 가격으로 완판하는 성과를 올렸습니다.

[Remark] 조합이 남겨둔 매물… 보류지란?

‘보류지’란 재개발 또는 재건축 시 조합원 수 누락이나 착오, 소송 등에 대비하기 위해 예비로 남겨둔 물량을 뜻합니다. 주로 재개발 또는 재건축에 투자하려면 약 세 가지 방법이 있는데요. 첫 번째는 조합원 입주권을 매입하는 방법이고, 그다음은 일반분양 청약, 그리고 세 번째가 보류지 입찰입니다. 

보류지 규모는 전체 가구 수의 최대 1%이며, 조합에서 규약이나 정관에 따라 의무적으로 보유하게 돼 있는데요. 먼저 누락이나 착오가 있는 분양 대상에게 우선 처분하고, 여기서 다시 잔여분이 남게 되면 공개 입찰하거나 조합 정관에 따라 처분하도록 돼 있습니다.

입찰 방법은 공개 입찰 방식으로 조합에서 입찰가를 정하고, 입찰자는 입찰기준가격의 약 10%를 보증금으로 납부하면 되는데요(조합별로 다름). 여기서 가장 높은 가격을 제시한 입찰자가 최종 낙찰자가 됩니다.

[Remark] 청약통장도 필요 없고, 거주지도 상관 없어

보류지가 지닌 장단점으로는 무엇이 있을까요? 무엇보다 청약통장이 필요 없다는 특징이 있는데요. 대한민국에 거주하는 만 19세 이상이라면 거주지 상관없이 누구나 보류지에 입찰 가능합니다. 그러므로 청약 가점이 낮은 사람이라면 한 번쯤 도전해볼 만합니다.

또한, 입찰 당시 동, 호수를 미리 선택할 수 있으며, 보유 주택 수와도 상관없이 입찰할 수 있다는 부분도 장점입니다. 전매 금지 규정도 없으며, 분양 시 수년을 기다려야 하지만, 보류지는 낙찰 이후 수개월이면 입주할 수 있습니다.

다만 단점도 있는데요. 입찰 시 입찰기준가격의 약 10%를 보증금으로 납부해야 하며, 낙찰 후 계약을 하지 않더라도 보증금을 돌려받기 어렵습니다. 반면, 패찰(낙찰에 실패) 시에는 보증금을 반환받을 수 있는데요. 만일 실수로 입찰가격을 잘못 기입해 예상보다 높은 금액에 낙찰받은 후 수정 입찰을 요청하더라도 받아들여지지 않으므로 주의해야 합니다.

게다가 가장 큰 문제는 자금과 대출 문제입니다. 보류지는 입주 전후로 입찰을 진행하는 경우가 대부분입니다. 그러므로 낙찰 후 잔금까지 납부 기간이 매우 짧습니다. 보통 낙찰 후 1~2개월 정도가 잔금 납부 기간으로 주어지는데요. 이때 대출을 받으려 해도 일반 분양이 아니므로 중도금대출이나 주택담보대출이 거의 불가하므로 주의할 필요가 있습니다.

[Remark] 보류지 입찰하는 방법은?

그렇다면 보류지에 입찰하려면 어떻게 해야 할까요? 우선 보류지에 입찰하려면 어디에 보류지가 나와 있는지부터 알아봐야 할 텐데요. 

보류지를 확인하는 방법은 총 세 가지가 있습니다. 먼저 관심 있는 재개발∙재건축 조합에 전화로 직접 확인하거나, 신문의 매각 공고를 통해 알아보는 방법입니다. 다음으로는 나라장터(https://www.g2b.go.kr/)에서 보류지를 확인하는 방법인데요. 나라장터 사이트에 접속한 뒤, ‘보류지’로 검색하면 좀 더 편리하게 관련 정보를 확인할 수 있습니다. 또 서울시의 경우, 정비사업 정보몽땅(https://cleanup.seoul.go.kr/) 사이트에서도 보류지를 확인할 수 있습니다. 

다음으로 입찰에 참여하려면 매각 입찰 공고를 확인해야 합니다. 매각 입찰 공고에는 입찰 보증금과 필요 서류, 입찰 장소 등이 상세하게 나와 있습니다. 입찰장에는 입찰자 본인 신분증과 입찰 서류, 입찰 보증금 등을 지참해 참석합니다. 입찰은 주로 공개경쟁 입찰 방식으로 진행하며, 최고가 입찰가를 쓴 사람이 낙찰자가 됩니다.

낙찰자는 계약 시 입찰 보증금을 포함한 나머지 금액을 계약금으로 납부한 뒤, 중도금 및 잔금을 약 1~2개월에 걸쳐 납부하게 됩니다. 만일 낙찰자가 계약 기간 내 계약을 체결하지 않을 시 해당 입찰은 무효가 되며, 입찰 보증금은 반환되지 않는데요. 그러므로 입찰 시 오기가 없어야 하며, 미리 주변 시세를 파악해야 너무 높은 금액에 입찰하는 것을 방지할 수 있겠습니다.

금일은 보류지란 무엇이고, 장단점과 입찰 방법 등에 대해 구체적으로 살펴봤습니다. 보류지는 청약통장이 필요 없고, 보유 주택 수와 상관 없이 매입할 수 있어 청약보다 진입장벽이 낮다는 등의 장점이 있는데요.

한편, 보류지 입찰에서는 단지별로 입찰가가 주변 시세보다 낮은 곳도 있지만, 그 반대인 경우도 있으므로 무엇보다 시세 파악이 필수입니다. 일례로 서울 서초구 반포동 ‘래미안 원베일리’는 앞선 광명푸르지오포레나 사례와는 달리 비싼 입찰가로 인해 유찰(응찰자가 없어 무효가 된 상황)이 이어지자, 가격을 수억원 이상 내려 입찰자를 재모집하기도 했는데요. 구독자 분들 중에 보류지에 관심 있는 분이 있다면 향후 시세 및 자금 분석을 철저히 하고, 신중하게 응찰하길 바라겠습니다.

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