"40년 된 아파트가 100억" 부동산 재벌이 무조건 '이곳'만 사라고 하는 이유

🏙 40년 된 아파트가 수십억…상급지 투자론 화제

국내 최대 부동산 커뮤니티 ‘부동산스터디’에서 활동하는 회원 ‘광장동’이 “부동산은 건물이 아니라 땅을 사는 것”이라는 글을 올려 주목받고 있다. 그는 아파트의 수명을 길어야 40년으로 보고, 시간이 지날수록 건물 가치는 매년 약 2.5%씩 감가상각된다고 분석했다.

반면 토지는 시간이 지나도 가치가 오히려 상승하기 때문에, 장기적인 부동산 가격을 좌우하는 것은 건물이 아니라 토지라고 강조했다. 대표 사례로 40년이 넘은 한강변 ‘압구정 현대’ 아파트를 언급하며, 건물 가치가 사실상 0에 가까워도 수십억 원에 거래되는 이유를 설명했다.

📈 땅값 비중이 부동산 수익률을 결정

광장동은 3급지 신축, 2급지 준신축, 1급지 구축 아파트를 각각 10억 원에 매수했다고 가정하고 20년 후 자산가치를 비교했다. 3급지 신축의 경우 땅값은 4억에서 8억으로 2배 상승했지만 건물 가치는 6억에서 3억으로 하락해 총 11억 원이 된다. 반면 1급지 구축은 건물 가치가 2억에서 1억으로 떨어졌지만, 땅값은 8억에서 16억으로 올라 총 17억 원이 된다. 이 비교를 통해 땅값 비중이 높은 입지가 장기적으로 훨씬 큰 자산가치 상승을 가져온다고 분석했다.

🏠 용적률·대지지분이 중요한 이유

그는 같은 값이라면 용적률이 낮고 대지지분이 높은 아파트를 선택하는 것이 유리하다고 조언했다. 용적률이 낮을수록 집값에서 땅이 차지하는 비중이 높아, 시간이 지날수록 땅값 상승 효과가 크게 반영된다는 것이다. 이러한 구조 때문에 상급지이면서 대지지분이 높은 아파트는 장기 보유 시 다른 지역 대비 더 높은 가격 상승률을 기록할 가능성이 높다.

💡 실거주와 투자 관점의 차이

광장동은 모든 사람이 상급지 구축에서 불편함을 감수하며 살아야 한다는 뜻은 아니라고 선을 그었다. 실거주라면 생활 편의성, 교육환경, 주거 쾌적성 등 다른 요소도 중요하지만, 순수 투자 관점에서는 입지와 토지 가치가 가장 중요한 판단 기준이라고 했다. 이를 이해하지 못하면 장기적으로 부동산 시장에서 불리한 위치에 놓일 수 있다고 경고했다.

📉 건물은 소비재, 토지는 자산

그는 건물은 시간이 지날수록 가치가 떨어지는 소비재이고, 토지는 시간이 지나며 가치가 오르는 자산이라는 점을 명확히 구분해야 한다고 말했다. 부동산 가격 상승의 본질은 건물이 아니라 땅에서 비롯되므로, 좋은 땅을 선택하는 것이 결국 안정성과 수익성을 모두 확보하는 길이라고 강조했다.

🔮 장기 투자 전략의 핵심

마지막으로 광장동은 “집값이 오르는 이유는 땅값이 오르기 때문”이라는 단순하지만 중요한 원리를 이해하면 부동산 투자에서 방향을 잃지 않을 수 있다고 했다. 내 집 마련이든 투자든, 땅값 비중이 높은 상급지를 선택하면 시장 변동에도 흔들리지 않는 포트폴리오를 구축할 수 있다는 것이 그의 결론이다.