노원구는 서울 북동부의 대표적인 주거지역으로 아파트가 많고 학원가가 잘 발달되어 있어 살기 좋은 곳으로 알려져 있다. 그러나 최근 노원구의 집값은 서울 내에서 가장 큰 하락세를 보이고 있어 주목받고 있다. 한국부동산원에 따르면 노원구 아파트 매매가는 올해 들어 0.23% 하락하며 서울 25개 자치구 중 가장 큰 하락폭을 기록했다.
▶▶ 서울 내 최대 하락률 기록
노원구 아파트 매매가는 올해 들어 0.23% 하락했으며, 이는 중랑(-0.18%), 도봉(-0.16%), 금천(-0.04%), 강북(-0.04%), 동대문(-0.02%) 등 집값이 떨어진 6개 자치구 중에서도 가장 큰 하락폭이다. 2024년 이후 집값 상승률도 1.29%에 그쳐 도봉(0.29%)에 이어 뒤에서 두 번째로 낮은 수준을 기록하고 있다.
실제 거래 사례를 보면 하락세가 더욱 두드러진다. 공릉동 '두산힐스빌' 전용 60㎡는 지난달 7억 원대에서 최근 6억 원대로 내려가 한 달 만에 1억 원이 하락했다. 월계동 '미륭·미성·삼호 3차' 전용 59㎡도 과거 최고가 대비 약 15% 하락한 8억2900만 원에 최근 거래됐다.
▶▶ 노후 아파트 비율 높고 신규 공급 부족
노원구 집값이 회복되지 못하는 가장 큰 이유는 노후화된 주택 비율이 높기 때문이다. 부동산 데이터업체에 따르면 노원구 전체 아파트 중 약 77.1%가 준공 25년 이상 된 노후 주택이다. 반면 15년 이하 신축 비율은 6.9%에 불과하다.
또한 신규 공급도 부족한 상황이다. 현재 예정된 대규모 신축 공급은 광운대 역세권 개발로 예정된 '서울원아이파크' 1,856가구가 유일하며, 이마저도 입주는 2028년 7월로 예정되어 있어 당장의 집값 상승을 기대하기는 어려운 상황이다.
▶▶ 재건축 사업 지지부진
노원구는 재개발·재건축이 활발히 추진되어야 할 지역이지만, 사업 진행이 더딘 것도 집값 하락의 원인으로 지목되고 있다. 중계동, 월계동, 상계동 등에서 재건축 사업이 추진되고 있으나 진행 속도가 느려 실질적인 효과를 보기까지는 시간이 필요한 상황이다.
▶▶ 미래 전망은 밝을 수도
그러나 장기적인 관점에서 노원구의 부동산 전망이 모두 부정적인 것은 아니다. GTX-C 노선 개통이 예정되어 있어 교통 여건이 크게 개선될 것으로 기대된다. 또한 금리 인하 가능성과 함께 재개발·재건축이 본격화되면 부동산 시장에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 전망된다.
특히 GTX-C 수혜를 받는 상계동과 창동 인근 지역, 재건축 기대감이 높은 중계동, 월계동 등은 장기적으로 투자 가치가 있는 지역으로 평가받고 있다.
▶▶ 투자자와 실수요자의 선택
현재 노원구 부동산 시장은 단기적인 투자보다는 장기적인 관점에서 접근하는 것이 유리할 수 있다. 실수요자의 경우 현재의 하락세가 오히려 좋은 매수 기회가 될 수 있으며, 투자자는 GTX-C 개통과 재건축 사업 등의 호재를 고려한 장기 투자 전략이 필요하다.
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