[단독] '강남 마지막 노른자' 헌인마을 PF 8500억 리파이낸싱

르엘 어퍼하우스 조감도/사진 제공=롯데건설

서울 강남권의 이른바 마지막 노른자위로 꼽히는 헌인마을 개발을 이어가기 위한 8500억원 규모의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 리파이낸싱이 이뤄진다. 연초 한국투자증권과 삼성증권, 키움증권 중심으로 논의되던 기존 계획에 NH투자증권과 KB증권까지 새로 이름을 올리는 등 주요 대형 증권사들이 총출동한다.

청사진이 나온 후 20년 가까이 우여곡절을 겪다가 평당 1억원 이상의 고급 주택 단지로 탈바꿈을 앞둔 헌인마을 사업에 이번 리파이낸싱이 힘을 보탤 것으로 보인다.

13일 투자은행(IB) 업계에 따르면 헌인마을 개발사업 시행사인 헌인타운개발은 총 8500억원의 PF 리파이낸싱을 앞두고 있다. 트랜치별로 보면 △선순위 3600억원 △중순위 3900억원 △후순위 1000억원으로 구성된다. 대주단에는 △한국투자증권 △삼성증권 △키움증권 △NH투자증권 △KB증권 등 초대형 투자은행 증권사 5곳이 참여, 공동으로 총액인수에 나선다.

앞서 헌인타운개발은 올해 초에도 8250억원 규모로 PF 리파이낸싱을 추진했다. 이때와 비교하면 현재 논의 중인 리파이낸싱은 250억원 더 늘어난 것이다. 또 당시에는 △선순위 4250억원 △중순위 3000억원 △후순위 1000억원으로 구조가 짜였는데, 이와 비교하면 지금은 선순위가 줄어드는 대신 중순위가 확대됐다.

연초까지만 해도 해당 리파이낸싱에 참여하려는 증권사는 한국투자증권과 삼성증권, 키움증권 등 세 곳 정도였다. 여기에 NH투자증권과 KB증권이 추가로 합류하면서 대주단의 외연이 더 넓어졌다.

이번 리파이낸싱은 기존 PF 약정을 다시 짜는 성격이 강하다. 헌인타운개발이 현재 갖고 있는 PF 대출의 최초 금액은 △선순위 5000억원 △중순위 2500억원 △후순위 1000억원 등 8500억원이었고, 지금까지 786억원을 상환하고 지난해 말 기준 7714억원이 남아 있다.

헌인마을 개발은 1평당 공급단가가 1억2800만원, 전용 단가는 세대별로 평당 1억~1억5000만원에 이르는 고급 주거단지를 조성하는 사업이다. 총 222세대가 공급되는데, 1세대당 분양가가 최대 100억원을 웃돌고 비교적 저렴한 36평형도 50억원 이상이다. 특히 단지가 들어서는 서울 서초구 내곡동 374번지 일대는 대모산과 인릉산에 둘러싸인 친환경 입지로, 서울 강남의 마지막 노른자 땅으로 불려 왔다. 시공사는 롯데건설로, 내년 9월로 책임준공 기한을 설정해 둔 상태다.

다만 과정은 순탄치 않았다. 2003년 서울시 도시계획위원회가 자연녹지지역에서 1·2종 전용주거지역으로 바꾸는 안을 조건부로 통과시키면서 사업이 시작됐다. 무허가 주택과 공장 등이 뒤섞인 노후 주거지를 저층·저밀도 고급 주거단지로 정비한다는 구상이었다.

2006년 삼부토건과 동양건설산업 등이 참여한 우리강남피에프브이(PFV)가 사업에 뛰어들었다. 그러나 2008년 글로벌 금융위기 이후 부동산 경기 침체와 PF 부담이 겹치며 사업은 장기간 표류했다. 이후 사업권과 채권 구조가 얽히며 개발은 10년 넘게 속도를 내지 못했다.

전환점은 2019년에 찾아왔다. 신원종합개발 관계사인 어퍼하우스헌인과 미래에셋증권, NH투자증권 등 금융권이 새로 참여하면서 기존 채권단이 보유하던 선·후순위 채권을 인수하고 사업권을 정리하는 작업이 진행됐다. 장기간 묶였던 채권 구조를 재편하면서 헌인마을은 기존 PFV 중심 사업에서 현재 헌인타운개발 중심의 개발사업으로 넘어갔다.

IB 업계 관계자는 "헌인마을 PF 리파이낸싱의 경우 규모가 큰 만큼, 안정성을 높이기 위한 차원에서 기존 계획보다 대주단 참여 증권사를 추가해 딜이 추진되고 있다"고 말했다.