“돈되는 정비사업장만 수주 주력”…공사비 낮게 책정 사업장 곳곳 갈등

7월부터 사업시행인가 이후→조합설립인가 이후
정비사업 선정 시기 변경
서울 공사비 평당 700만원 돌파
압구정 현대 등 100여곳 대기

압구정 현대아파트 [한주형 기자]

오는 7월부터 서울시내 정비사업 선정 시기가 현행 ‘사업시행인가 이후’에서 ‘조합설립인가 이후’로 앞당겨진다. 이에 서울시내 알짜 정비사업 시공권을 따내기 위한 건설사들의 수주 전쟁이 본격화할 것으로 예상된다.

반면 곳곳에서 파열음이 일고 있는 재건축·재개발 추진 현장도 적지 않다. 이들 현장은 낮은 금액에 공사계약을 맺고 사업을 추진 중이라는 공통점이 있다. 시공사와 조합 간 공사비 갈등이 불거진 것이다.

27일 정비업계에 따르면 최근 건설사들이 수익성이 예상되는 공사 수주에만 몰리고, 수익성이 낮은 곳은 사업 포기도 불사하는 등 정비사업 내에서도 양극화가 심화하고 있다.

업계는 오는 7월부터 재건축·재개발 등 정비사업의 시공사 선정 시기가 현행 사업시행인가 이후에서 조합설립인가 이후로 당겨지면 시공사 보증으로 사업 초기부터 사업비 조달(대출)이 쉬워지고, 인허가 등 사업 절차도 빨라질 것으로 내다보고 있다. 시공사 선정 시기가 종전보다 최소 1∼2년가량 빨라질수 있어서다.

현재 서울시내 재건축·재개발 등 정비사업 가운데 조합설립인가를 받은 곳은 단지는 116개(서울시 정비사업 정보공개 현황)에 달한다. 이들 중 상당수가 7월부터 시공사 선정이 가능해진 것이다.

강남구 압구정 현대아파트 재건축 지구를 비롯해 개포동 주공 5·6·7단지, 서초구 신반포 2·4·7·12·16·20차 등이 곧바로 시공사 선정이 가능해진다. 성동구 성수동 전략정비구역이나 용산 정비창 일대 등 강북의 인기 재개발 구역들도 조합설립인가 단계로, 7월 이후 시공사를 선정할 수 있다.

대형 건설사들은 서울시내 중고층 재건축 단지와 재개발 시공사 선정이 올해 하반기부터 본격적으로 쏟아지는 것으로 기대하는 눈치다. 실제 삼성물산과 현대건설을 비롯해 GS건설, 대우건설, DL이앤씨 등 내로라 하는 대형건설사들은 본격적인 수주전 경쟁에 앞서 최근 자체 정비사업 인력을 확대 보강하며 본격적인 수주전에 나설 채비를 마쳤다.

일부 건설사들은 이미 주요 재건축·재개발 단지에 인력을 파견해 조합을 상대로 사전 영업 활동을 펼치고 있다.

다만, 업계는 조합의 시공사 선정 총회가 올해 말부터 내녀녀 상반기에 본격화할 것으로 예상하고 있다. 서울시가 시공사 조기 선정에 따른 부작용을 줄이기 위해 기존의 ‘내역입찰’은 유지하기로 결정했기 때문이다.

내역입찰은 시공사의 일방적인 공사비 증액 등을 막기 위해 시공사 선정 때 설계와 함께 세부 공사 물량 내역을 제출토록 한 제도를 말한다. 사업 초기에 시공 내역이 확정되면 건설사 입장에서는 공사비 변동 등에 제대로 대응하기 어려워지는 등 리스크가 커질 수 있다.

아울러 서울시는 시공사 선정 당시 설계부터 자재 조달, 시공까지 일괄 책임지도록 하는 턴키 방식의 입찰도 허용할 방침인 것으로 알려졌다.

대형 건설사들이 서울 알짜 단지 수주에 주력하는 이유로는 최근 자재비와 인건비 급등으로 30% 가까이 오른 공사비도 있다.

현재 수도권과 지방의 신규 공사비 계약 단가가 3.3㎡당 500만∼600만원대에 책정되는 반면, 서울은 3.3㎡당 700만원을 넘어섰다. 서울에서 정비사업을 추진하는 신규 단지들은 공사비가 3.3㎡당 700만원 중반에서 시작할 것으로 예상되는 만큼 건설사드이 수주에 사활을 걸 수밖에 없는 상황인 것이다

일례로 최근 정비구역 지정안을 고시한 강남구 대치동 은마아파트의 경우 재건축 공사비를 3.3㎡당 700만원으로 책정했다. 일반분양가 추정액은 3.3㎡당 7700만원이다.