세종시 부동산 시장이 대통령 선거를 기점으로 극명한 온도차를 보이고 있습니다.
대선 전까지만 해도 정당 후보들이 ‘대통령실 이전’을 앞다퉈 이야기하면서 매물이 자취를 감추고 가격이 급등하는 등 대선 특수를 누렸습니다.
하지만 뜨거운 관심도 잠시, 선거 이후 세종시 부동산 시장 분위기는 집값도, 거래량도 한풀 꺾인 모습입니다.
집값 상승을 주도한 ‘대통령 집무실 이전과 국회 세종의사당 건립’ 등 공약이 현실적으로 쉽지 않자 투자 열기가 급격히 식었기 때문입니다.
세종시는 충청권에 있는 특별자치시로 대전, 청주, 공주, 천안 중간에 있습니다. 쾌적한 주거환경과 빠르게 올라가는 교육, 생활인프라 수준으로 충청권의 인구를 빨아들이는 ‘충청권의 강남’이라 불리지만 선거때마다 흔들리는 모습인데요. 그 이유에 대해 알아봤습니다.
[Remark] 이만하면 정치테마주 ‘세종시 아파트값’
2023년 12월 이후 17개월 동안의 하락세를 끊어낸 것은 대선 영향이었습니다.
탄핵 이후 조기대선 국면을 맞으면서 세종시 아파트값은 5월 1.40%로 상승반전에 성공했습니다. 주요 대선 후보들이 대통령실과 국회 세종 이전을 공약으로 내걸면서 수요자들이 움직였기 때문입니다.
하지만 대선이 치러진 6월 이후 공약에 대한 현실성 논란이 나오면서 시장은 냉정을 찾은 모습입니다.
6월이후 상승폭은 둔화되고 7월에는 세종시 아파트값이 평균 0.37% 올라 전국평균(0.21%)과 만나는 지점에 이르렀습니다. 다시 집값이 ‘평균’ 수준으로 회귀하고 있는 것입니다.
주요 단지 실거래가도 원점입니다.
아름동 범지기마을10단지의 경우 전용 84㎡는 지난 4월 이후 5억원대(최고 5억3,000만원) 거래를 볼 수 있었지만 7월에는 다시 4억원대로(4억7,500만원) 돌아왔습니다.
다정동 가온4단지세종e편한세상푸르지오 전용 84㎡는 5월 8억원, 6월 1일 7억9,000만원에 거래되었지만 7월부터는 다소 내린 금액으로 매매가 이뤄졌습니다. 가장 최근 거래는 7억4,000만원으로 고점대비 6,000만원 하락했습니다.
새롬동 새뜸마을1단지 메이저시티 84㎡는 지난 6월 7억300만원까지 거래된 후 6억1,000만원과 5억9,000만원(7월)으로 실거래가가 내렸습니다.
월별 매매거래량도 비슷한 흐름입니다.
기존 월 200~300건이었던 아파트 매매 거래는 대선 전 발 빠르게 움직인 투자자들로 3월 808건, 4월 1,459건 거래되며 정점을 찍었습니다. 월별 거래량이 천을 넘은 건 부동산 시장 호황기였던 2020년 이후 처음입니다.
이후 아파트값 상승기였던 5월에는 562건, 대선이 있었던 6월에는 267건으로 거래량 측면에서도 대선 이후가 더 한가롭습니다.
[Remark] 정치 변수에 취약한 세종시 ‘이유 있다?’
사실 선거 때마다 요란했던 세종시 집값은 어제오늘 일이 아닙니다.
2020년에는 당시 민주당이 ‘행정수도 완성’을 공약하면서 그 해 아파트값이 44.97%(KB통계) 급등해 전국 1위를 기록했던 기억도 있습니다. 이후 원대한 행정수도 계획이 좌초되자 2021년 여름부터 길고 긴 하락세를 이어 가기도 했습니다.
세종시가 정치적인 변수에 휘둘릴 수밖에 없는 이유는 어쩌면 구조적인 요인이 커 보입니다.
세종시는 태생부터가 다릅니다. 일반적인 도시형성은 오랫동안 사람들이 모여 근간을 이루고 발전과 쇠퇴를 반복하지만 세종시는 탄생부터 행정을 담아낸 계획도시이기 때문입니다.
2012년 7월 1일 기존 충청남도 연기군을 폐지하며 설치된 세종특별자치시는 행정도시를 목표로 2010년 민간기관, 2012년부터 정부기관이 차례로 이전하며 현재 대부분의 중앙행정기관과 정부출연구기관, 공공기관 등이 위치하고 있습니다.
행정기관들이 모여 있는 행복도시(행정중심복합도시)가 세종시의 메인지역입니다.
세종시는 실수요보다는 투자 수요 중심의 시장구조라는 점도 집값이 쉽게 흔들릴 수 있는 요인입니다.
'2023년 주택소유통계'에 따르면 개인이 소유한 주택 중 타 시도 거주자가 많기로 따졌을 때 세종시가 30.5%로 전국 최고 수준입니다. 덧붙이면 2위, 3위가 충남(17.6%), 인천(17.3%)이며 서울도 외지인 투자 비율이 16.6% 인 점을 고려하면 세종시의 외지인 투자가 특별히 높음을 알 수 있습니다.
또 세종시의 인구 증가가 정체되어 있다는 것도 실수요 세력 약화와 연관 지을 수 있습니다. 매년 2만명 이상 증가하던 인구가 2022년, 2023년 38만대에서 2년동안 머무르다 2024년 들어 39만이 되었습니다.
이처럼 세종시의 아파트값이 급등락하는 데에는 기초체력이 약해서라는 의견이 많습니다.
행정기관 이외에 민간산업 시설이 적고 이는 곧 자족기능 약화로 이어집니다. 또 수도권에 비해 생활 인프라가 부족해 인구 유입 요인이 적다고 보여집니다.
따라서 세종시의 자족기능이 향상되지 않을 경우 앞으로도 집값은 정책 변수에 흔들릴 가능성이 높아 보입니다.
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