주택공급 대책 키워드 '용도지역·용적률' 뭐길래

정부와 서울시가 논의 중인 주택공급대책의 한 축은 ‘용적률 완화’다. 준주거지역과 주요 재건축 단지들의 용적률 상한을 상향 조정해 공급 물량을 늘리는 방안이 논의 되고 있다. 일반주거지역을 준주거지역으로 용도 변경하는 방안도 검토 중이다.

일반주거지역, 준주거지역과 용적률, 헷갈리는 개념을 정리했다.

일반주거지역과 준주거지역은 모두 용도지역에 포함된 개념이다. 용도지역은 토지를 경제적·효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위해 서로 중복되지 않게 도시관리 계획으로 결정하는 지역을 의미한다. 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 나뉘며 도시지역은 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 나뉜다.

이 중 이번 공급 대책에서 주로 논의되는 지역은 주거지역이다. 주거지역은 전용주거지역, 일반주거지역, 준주거지역으로 나뉘며 다시 전용주거지역은 제1종·제2종, 일반주거지역은 제1종·2종·3종으로 구분된다.

전용주거지역은 쾌적한 주거 환경을 목적으로 한다. 조용하고 쾌적한 전원생활을 위한 지역으로 이해하면 쉽다. 제1종 전용주거지역은 단독주택, 제2종 전용주거지역은 공동주택이 들어설 수 있는 지역이다.

일반주거지역은 쾌적성보다 편리성을 목적으로 지정되는 지역이다. 제1종 일반주거지역에는 주로 4층 이하 저층주택(아파트 제외)이 들어서며 제2종 일반주거지역에는 중층주택(평균18층 이하), 제3종 일반주거지역에는 고층 주택이 들어선다.

준주거지역은 주거에 상업 및 업무기능을 더한 지역으로 보면 된다. 주거지역 가운데 상업적 성격이 가장 강한 지역이다. 일반주거지역보다 편리성을 높인 지역이다.

각 용도지역 별로 정해진 건폐율과 용적률 범위 안에서 건물을 지을 수 있다. 이번 공급대책에서 주로 논의되고 있는 것은 건폐율보다 용적률이다.

용적률이란 전체 대지면적에서 건물 각층의 면적을 합한 연면적이 차지하는 비율을 의미한다. 용적률이 높을수록 층수가 높아져 물량이 많아진다고 생각하면 쉽다.

용도지역 별 용적률 상한은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률-국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령-서울특별시 도시계획 조례 순으로 낮아진다. 우선 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따르면 주거지역의 용적률은 500% 이하다.

이는 시행령에 따라 각 종별로 구체화 된다. 제1종 전용주거지역 100% 이하, 제2종 전용주거지역 150% 이하, 제1종 일반주거지역 200% 이하, 제2종 일반주거지역 250% 이하, 제3종 일반주거지역 300% 이하, 준주거지역 500% 이하다.

시행령은 이들 범위 내에서 특별시·광역시·특별자치도·시 또는 군의 도시·군 계획 조례가 정하는 비율을 초과할 수 없다고 규정하고 있다. 서울시의 경우, 서울시 도시계획 조례에서 정하는 용적률이 최종 상한인 셈이다.

서울특별시 도시계획 조례에서 규정하는 각 지역 별 용적률 상한은 제1종 전용주거지역 100%, 제2종 전용주거지역 120%, 제1종 일반주거지역 150%, 제2종 일반주거지역 200%, 제3종 일반주거지역 250%, 준주거지역 400%다.

서울시 도시계획과에 따르면, 작년 5월 기준 서울시 내 전체 용도지역은 6억559만㎡로, 이 중 주거지역이 3억2602만㎡이다. 각 종별로 제1종 전용주거지역 499만㎡, 제2종 전용주거지역 75만㎡, 제1종 일반주거지역 6740만㎡, 제2종 일반주거지역 1억4120만㎡, 제3종 일반주거지역 9835만㎡, 준주거지역 1331만㎡다.

이번 주택공급확대 태스크포스(TF)에서는 준주거지역의 용적률 상한을 끌어올리는 방안이 논의되고 있다. 최대 800%까지 완화하는 방안이 검토 중인 것으로 알려졌는데, 800%는 서울시 조례 상 일반상업지역의 용적률과 같은 수준이다.

공급대책에는 준주거지역 용적률의 상한을 우선 상향 조정한 후, 고밀 개발 요구가 있는 일반주거지역에 대해 준주거지역으로 용도 변경하는 내용이 담길 것으로 보인다. 역세권에 위치한 2~3종 일반주거지역이 대상이 될 전망이다.

현재 일반주거지역의 용적률 상한은 최대 250%(제3종 일반주거지역)인데 준주거지역으로 변경돼 상향된 용적률(800%)을 적용받으면 약 3.2배 확대된다. 정부는 용적률 완화를 통해 확보되는 물량의 절반은 공공임대주택으로 구성한다는 계획이다.

이와 함께 ‘공공재건축’을 선택하는 아파트에 한해, 기존 200~250%인 용적률 상한을 준주거지역 수준인 400%까지 완화하는 방안도 논의되고 있다. 공공재건축 참여 사업장은 민간택지 분양가상한제를 적용하지 않고 용적률을 상향해주는 대신 공공임대 물량을 늘려야 한다.

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이소은 기자 luckysso@mt.co.kr