주택 수, 보증금 및 월세 규모, 임대수익 등 조건에 따라 과세 의무 확인해야
종합소득세 신고 납부기한인 5월, 주택을 임대한 사람들도 신고가 한창입니다. 주택임대소득에 따라 분리과세와 합산과세를 잘 따져 선택해야 절세에 유리할 수 있습니다.
주택임대소득에 대한 세금 계산은 복잡합니다. 주택 수와 월세의 규모, 주택 가격, 주택 면적, 임대 당시 기준시가, 임대수입 등 많은 조건들을 확인해야 임대소득세를 정확하게 계산할 수 있습니다. 또한 근로소득 등 타 소득이 있다면 합산해서 종합소득세를 신고해야 할 수도 있습니다.
먼저 주택 수는 배우자가 있다면 합산해 계산해야 합니다. 자녀의 보유 주택과는 합산하지 않습니다. 원룸이 여러 개인 다가구주택은 일반적으로 1주택으로 보지만 구분 등기된 경우 각각 한 개의 주택으로 계산하는 경우도 있으니 주의해야 합니다. 오피스텔은 상시 주거용으로 사용되는 경우 주택으로 간주합니다. 1주택자의 경우 주택임대소득에 대한 과세가 되지 않지만 고가 주택인 경우 과세가 됩니다. 그 기준이 올해부터 기준시가 9억원에서 12억원으로 상향됐습니다.
월세가 아닌 전세보증금만 받는 경우에도 주택임대소득 과세 대상이 될 수 있습니다. 바로 3주택 이상 보유자로 보증금에 대해 간주임대료를 계산해야 합니다. 보증금 총액이 3억원을 초과하는 경우 초과 금액의 60%에 대해 법정 이자 만큼을 임대수입으로 계산합니다. 따라서 2주택 이하이거나 보증금 총액이 3억원을 미달하는 경우 전세보증금에 대한 간주임대료 과세 대상은 아닙니다.
분리과세의 경우 공제액 꼼꼼히 따져야… 2000만원 초과 시에는 합산과세
과세 의무 유무가 판단됐다면 방식을 선택해야 합니다. 이는 임대수입이 2000만원을 초과하는지 여부가 중요합니다. 2000만원을 초과한다면 임대소득 외 타 소득과 합산과세 해야하고, 2000만원 이하일 경우 합산과세와 분리과세 중 골라서 납세해야 합니다.
분리과세를 선택했다면 필요경비를 차감하고 공제를 받게 됩니다. 필요경비란 소득의 계산에서 공제되는 경비를 말합니다. 먼저 임대수입금액의 50%가 필요경비로 차감되고, 임대소득 외 타 소득이 2000만원인 경우 200만원이 추가 공제됩니다. 여기에 주택 임대사업자를 등록했다면 400만원을 추가로 공제받을 수 있습니다.
일례로 주택임대 수입금액이 1800만원이면 임대소득의 50%인 900만원이 기본으로 공제됩니다. 임대소득 외 타 소득이 2000만원 이하인 경우 200만원을 추가로 공제받아 총 1100만원을 공제받습니다. 따라서 과세액은 1800만원에서 1100만원을 공제한 700만원입니다. 여기에 임대사업자를 등록한 경우 400만원이 임대소득공제되고, 남은 300만원을 분리과세하면 14%의 세율을 적용해 42만원의 종합소득세를 부담하게 됩니다.
종합과세를 선택하는 경우 타 소득과 합산과세해 종합소득세율인 6~45%을 적용 받습니다. 단, 위와 같이 임대소득 외 타 소득과 주택임대업 사업자등록 여부, 임대소득, 분리과세 시 필요경비·기본공제 우대 적용 여부 등에 따라 과세액에 차이가 크기 때문에 세무 전문가와 상의하는 것을 권장하고 있습니다.
