서울 아파트 전세가격의 오름세가 예사롭지 않습니다. 전월 대비로는 지난해 8월부터 연속 10개월째 상승세가 이어졌고, 전년동기 대비로도 3개월째 회복세가 확대되고 있습니다.
여전히 조정 국면인 매매가격과는 차이가 큽니다. 전세가격의 회복세는 탄력을 지속할 수 있을까요?

서울, 전세가율 과거보다 현저히 낮아

서울에서 전세가 매매보다 상승률이 높았던 때는 A(2011~2012년), B(2013~2014년), C(2024년)입니다. 매매시장 불확실성으로 투자가치가 떨어진 반면, 공간활용가치가 늘면서 전세 쏠림이 발생한 때입니다. 즉 시장환경이 안좋거나, 매매가격 급등으로 전세로 대체 거래가 늘어난 경우입니다.

A는 행복ㆍ혁신도시 등 지방도시 반등기로 서울 매매가격 위축으로 전세가격이 급등했죠. B는 지방發 인구이동기로 서울 전세 입성이 확대된 때입니다. C는 전세 사기로 인한 빌라 기피로 아파트전세 수요가 늘었으며, 입주물량도 적고, 전세자금 대출로 인기지역 이주 수요가 늘었습니다.

한편 서울 아파트 전세가율은 2020년부터 50~56% 횡보 중입니다. 서울이 전국평균 65~70%대비 낮은 이유는 자산보유가치가 높음을 시사하죠. 깡통전세 리스크가 상대적으로 적다고 볼 수 있는 반면, 전세 대비 매매가격이 높아 고평가 여부를 고민할 지역도 있게 마련입니다.

지방, 전세가율 우상향 고수위

지방 9개 시도의 전세가 매매보다 상승률이 높았던 때는 B(2013~2014년)가 유일합니다만, 이마저도 하향 추세죠. 지방도시 반등기(A)에는 매매와 전세가 동반 상승했고, 지방發 인구이동기(B)에는 전세가 매매보다 상대적으로 방어적이었습니다. 최근 반등기(C)는 서울보다 탄력이 적습니다.

한편 지방 아파트 전세가율은 2010년부터 우상향 추세이며, 2020년 들어서도 74~76% 높은 수위를 유지하고 있습니다. 지방아파트가 전국평균 65~70%보다 높은 이유는 거주자들이 매매를 통한 자산보유가치보다 전세를 통한 공간활용가치를 더 높게 보고 있음을 시사합니다. 그러나 과도하게 평균을 초과하는 지역은 전세금 반환 리스크를 점검하는 것이 좋습니다.

전세가격, 금리 이외 변수에 민감

전세가격의 가파른 오름세가 이어질까요? 2010년부터 아파트 매매와 전세를 각각 기준금리와 비교해보면 대체로 부(-)의 관계입니다. 즉 기준금리가 높으면 아파트가격은 하향하는 것이 일반적입니다. 그런데 최근에는 고금리에도 불구하고, 전세가격은 오히려 오르고 있습니다.

일반적으로 전세가 매매보다 기준금리에 영향을 적게 받습니다. 변수 간 설명력을 뜻하는 R-squared(R2, 결정계수)를 보면 전세는 0.019로 매매 0.2588보다 낮습니다. 전세가격이 금리 영향에서 자유로울 수는 없지만, 금리 외 변수에 더 많이 좌우됩니다.

최근 전세사기 여파로 빌라 기피현상으로 아파트 전세수요가 늘어난 상황에서 전세 아파트 공급물량이 줄었습니다. 또한 전세 수요자에 대한 정책자금지원에 힘입어 신혼부부와 신생아 출산부부의 꾸준한 평형 상향 수요가 교통 및 주거 인기지역 중심으로 늘어났습니다.

기준금리 인하, 전세에서 매매로 유도할까?

기준금리 인하에 대해 각국 중앙은행의 고민이 깊습니다. 처해진 경제상황이 다르지만, 인플레이션에 대한 통제력만 확실하다면 경기침체에 선제적으로 대응하기 위해 통화정책 전환이 필요하다는 점에 공감하죠. 시장은 미 연준(Fed)의 경우 빠르면 9월부터 1~2차례 금리 인하를 기대합니다. 美 인하가 현실화되면 국내 인하 기대치도 높아질 것입니다.

2010년 이래 기준금리가 인하될 경우 전세가율의 탄력을 높이는 역상관(-)관계를 보입니다. 고금리로 인한 경기부진 상황에서 기준금리를 내리면 매매보다 전세수요가 먼저 반응하며, 전세대출금리 인하도 한몫을 하죠. 전세가율 상승은 전반적인 전세선호지역의 가격 레벨 업을 유도하고, 가격부담을 체감한 실수요자는 장기적으로 전세에서 매매로 전환 기회를 찾을 수 있습니다.

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