‘세입자 낀 모든 주택’ 올해 말까지 토허제 미적용

매수자 무주택일 때 최장 2년 유예

정부가 토지거래허가제(토허제)상 실거주 의무 유예를 다주택자 보유 주택뿐만 아니라 현재 세입자가 있는 주택 전체로 확대 적용한다. 매수자가 무주택자인 경우에 한해, 올해 말까지 토허제 적용을 한시 유예한다.

국토교통부는 12일 “무주택자가 토지거래허가구역 내 세입자 있는 주택을 거래할 경우, 기존 세입자의 임대차계약 종료일까지 입주를 유예하는 내용의 부동산거래신고법 시행령을 13일부터 입법예고한다”고 밝혔다.

토허제가 적용되는 서울 전역과 경기도 12개 지역에서는 주택을 매입하면 4개월 이내에 입주해 2년간 실거주해야 한다.

실거주 의무 유예 대상은 이날 기준 서울 등 토지거래허가구역 안에서 임대 중인 모든 주택이며, 오는 12월31일까지 토지거래허가를 신청해야 한다. 매수자는 ‘발표일(12일)부터 계속 무주택을 유지한 자’로 한정하기 때문에 이날 이후 당장 보유 주택을 팔아서 무주택자가 된다고 해도 유예를 적용받을 순 없다.

기존 세입자의 임대차계약 종료일까지만 실거주 의무가 유예되므로, 임대차계약에 따라 달라질 수 있지만 매수자는 늦어도 2년 후인 2028년 5월11일까지는 입주해야 한다. 이는 ‘비거주 1주택자’에게도 매도 기회를 열어준다는 취지에서 도입됐다. 다주택자 보유 주택의 경우 지난 2월 매수자의 실거주 의무 유예 조치를 발표한 바 있다.

‘비거주 1주택자’ 집을 팔 유인 될지는 미지수
‘실거주 의무’ 유예 대상 확대

김윤덕 국토부 장관은 “이번 실거주 유예 확대는 갭투자 불허 원칙을 유지하면서 시행되는 것”이라며 “매도자 간 형평성 문제가 해소되는 것은 물론, 세입자가 있어 매도를 고민하던 이들도 더 적극적으로 매도에 나설 수 있을 것으로 기대된다”고 말했다.

국토부와 부동산 빅데이터 플랫폼 아실 자료를 보면, 다주택자 보유 주택에 대한 실거주 의무 유예 발표를 전후해 서울 아파트 매물은 2월 초순 6만건 안팎에서 3월 초순 7만5000건 안팎으로 늘었다. 그러나 ‘비거주 1주택자’의 경우 다주택자처럼 매물 유도로 인한 가격 하락 효과가 나타날지는 미지수다. 다주택자 보유 주택에 대해 실거주 의무를 유예했을 때는 ‘5월9일 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료’란 압박 수단·일정이 존재했다. 다주택자가 세금을 아끼기 위해 5월9일 전에 집을 팔 동기가 비교적 명확했단 뜻이다. 집을 팔 다주택자는 이미 다 팔았고, 정부가 겨냥하는 비거주 1주택자는 딱히 집을 팔 유인이 보이지 않는다는 게 대체적 관측이다. 7월 예정된 세법 개정 때 비거주 1주택자에 대한 장기보유특별공제 혜택을 줄이는 방안이 논의될 수 있지만 아직 불분명하다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “1주택자는 세금 부담이 그렇게 크지 않고, 고가 주택을 보유했더라도 ‘똘똘한 한 채’를 목적으로 샀을 테니 쉽게 팔지는 않을 것”이라고 전망했다.

정우진 국토부 토지정책관은 이날 브리핑에서 “비거주 1주택자에 대해서도 (실거주 의무를) 왜 안 풀어주느냐는 민원이 많았기 때문에 그래도 상당한 효과가 있을 것으로 기대한다”고 말했다.

허남설·유설희 기자 nsheo@kyunghyang.com