금융당국의 강력한 가계대출 규제와 고금리 기조 속에서도 서울 아파트 가격이 다시 꿈틀거리며 강세를 이어가고 있다.
매수자들의 자금 조달 문턱이 대폭 높아지면서 전체적인 거래량 자체는 대폭 줄어들었으나, 핵심 상급지와 주거 선호도가 높은 지역을 중심으로는 최고가를 경신하는 신고가 거래가 속속 포착되는 중이다.
부동산 전문가들은 이 같은 기현상을 두고 단순한 규제의 성패를 떠나, 극심한 신규 주택 공급 가뭄과 특정 핵심 지역으로의 폭발적인 수요 쏠림, 그리고 재건축·재개발 정비사업에 대한 장기적 기대감이 복합적으로 작용한 결과라고 분석한다.
전체 거래 숫자는 적더라도 실거주 및 상급지 갈아타기 수요가 끊이지 않는 선호 지역에서는 매물이 자취를 감추며 가격이 하락하지 않는 단단한 하반지지지선이 구축된 모양새다.
거래 절벽 속에서도 상승세를 유지하는 서울 부동산 시장의 속사정을 5가지 핵심 요인으로 분석한다.
대출 규제가 대폭 강화된 이후 서울 전체 아파트 거래량은 대출 한도 축소와 관망세 확산으로 인해 한동안 소강상태를 보였다.
하지만 전체 거래량의 감소가 집값의 하락으로 직결되지는 않았다.
강남·서초·송파로 대표되는 강남 3구는 물론, 직주근접과 정주 여건이 우수한 마포·용산·성동 등 이른바 마용성 핵심 지역에서는 전고점을 돌파하는 신고가 거래가 속속 이어지며 서울 전체 집값을 견인했다.
시장에서는 총 거래량 수치와 가격 향방이 반드시 일치하지 않으며, 알짜 매물에 대한 매수세가 여전히 살아있음을 확인시켜 준 대표적인 사례로 평가하고 있다.
전문가들이 현재 서울 집값을 단단하게 떠받치고 있는 가장 본질적인 원인으로 첫손에 꼽는 것은 바로 심각한 공급 부족 현상이다.
서울은 가용 부지의 한계로 인해 신규 아파트 공급이 매우 제한적인 데다, 인허가 감소와 공사비 인상 영향으로 향후 몇 년간 들어설 입지 좋은 브랜드 신축 물량마저 가뭄 상태다.
반면 우수한 주거 환경을 누리고자 하는 실거주 수요는 꾸준히 유지되고 있어, 인기 지역일수록 시장에 나오는 매물 자체가 극히 드문 품귀 현상이 이어지고 있다.
결국 적은 거래량 속에서도 매도자 우위 시장이 형성되며 가격이 내려가지 않는 구조가 공고해졌다.
현재 서울 부동산 시장을 관통하는 가장 뚜렷한 특징 중 하나는 극심한 지역별·단지별 양극화다.
교통과 교육, 상권, 한강 조망 등 우수한 생활 인프라를 갖춘 상급지로의 수요 쏠림 현상이 갈수록 심화되면서, 인기 지역과 비인기 지역 간의 가격 격차가 더욱 벌어지고 있다.
전통적인 부촌인 강남권뿐만 아니라 도심 및 여의도 접근성이 뛰어난 마포, 용산, 성동구 일대의 신축 및 준신축 단지들로 갈아타려는 실거주 매수세가 둔화되지 않고 지속되면서, 이들 특정 지역의 가격 고공행진을 든든하게 받쳐주고 있다.
서울 주요 도심과 노후 계획도시를 중심으로 추진 중인 재건축 및 재개발 정비사업 역시 매매가를 지탱하는 강력한 버팀목이다.
원자재 가격 및 공사비 상승으로 사업성이 악화되고 정비사업 추진 속도에 차질을 빚는 단지들도 일부 존재하지만, 사업성이 뛰어난 핵심 입지의 재건축 단지들은 향후 신축 랜드마크로 탈바꿈할 것이라는 강한 기대감이 시세에 적극 반영되고 있다.
특히 규제 완화 수혜를 받는 핵심 정비사업 추진 구역은 자산 가치 보존과 향후 시세 차익을 노리는 장기 투자 수요까지 유입되며 높은 시세를 견고하게 유지하는 동력이 되고 있다.
전문가들은 향후 서울 부동산 시장의 거시적인 방향성을 결정지을 가장 결정적인 변수로 금리 추이와 향후 실질 공급량을 꼽는다.
기준금리 변화 및 시중은행의 대출 금리 변동은 매수자들의 이자 부담과 매수 심리에 직격탄을 날릴 수 있는 핵심 요소이며, 정부의 주택 공급 대책이 실제로 현장에서 얼마나 신속하게 실효성 있는물량으로 이어질 수 있는지가 시장 안정의 최대 분수령이 될 전망이다.
아울러 정부의 부동산 세제 및 금융 규제 정책의 변화 가능성 역시 시장 유동성에 영향을 미칠 주요 변수로 거론된다.
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