‘大규제 시대’ 2026년 수도권 알짜 분양 단지 어디일까 [비즈니스 포커스]

‘현금 20억원’ 필요한 서울 한강벨트, 경기도 공공분양 관심↑

서수원 에피트 센트럴마크 견본주택에 방문객이 가득한 모습. 사진=HL디앤아이한라

자꾸 오르는 서울 집값을 바라보는 실수요자들의 마음은 불안하기만 하다. 게다가 2026년을 기점으로 ‘공급절벽’이 심화한다는 뉴스는 불안감을 부채질하고 있다. KB부동산에 따르면 내년 서울 아파트 입주 물량(임대 포함)은 1만6575가구로 올해 3만8982가구의 42.5%에 불과할 것으로 예상된다.

강력했던 10·15 부동산 대책의 효과조차 부분적으로 작동하고 있는 지금, 결국은 공급이 해법이 될 수밖에 없다는 분석이다. 정부는 내년 공공택지에 2만9000여 가구를 공급한다고 밝혔다.

시장의 관심이 주로 2기, 3기신도시 분양 단지에 쏠린 가운데 서울의 공공분양 물량은 고덕강일지구 내 1300가구에 불과하다. ‘인(in) 서울’, 특히 강남권 등 주요 지역 입성을 원하는 수요자들은 재개발·재건축 등 민간 도시정비사업 단지들을 찾아봐야 하지만 대출규제가 강화된 현 상황에서 높은 공급 가격은 큰 부담이 될 전망이다. 내년 수도권 주요 공급단지를 살펴봤다.

 탐나는 ‘한강벨트’ 분양가격이 문제

내년에는 소위 ‘한강벨트’에 많은 재건축, 재개발 단지들이 분양을 앞두고 있다. 나란히 붙어 있는 서초구와 동작구에선 각각 방배동 주택재건축과 흑석동 재개발 구역에서 대단지가 일반분양에 나설 계획이다.

입지와 학군을 두루 갖춘 방배와 한강, 9호선, 반포 등 강남권 접근성을 두루 갖춘 흑석인 만큼 많은 수요자들이 관심을 보이고 있다. 시공사들이 저마다 하이엔드 브랜드를 달기로 조합에 약속한데 따라 각 아파트의 상품성이 좋을 것으로 기대된다.

방배동에서는 ‘방배 포레스트자이’(방배13구역), ‘방배 르엘’(방배14구역)에서 중소형 타입 물량이 나오며 흑석동에서는 ‘서반포 써밋 더힐’(흑석11구역)과 ‘디에이치 켄트로나인’(흑석9구역)이 1500가구가 넘는 대단지로 주목받고 있다.

이 밖에 매년 일정이 미뤄지는 ‘대어급’ 단지들이 청약 시장에 나올지 주목되고 있다. 가장 큰 관심을 받는 곳은 반포동 한강변에 위치한 반포주공1단지 1·2·4주구를 재건축해 탄생하는 ‘디에이치 클래스트’이다. 5000가구가 넘는 규모와 한강에 인접했다는 특성으로 인해 우여곡절이 많았지만 어느새 공정률이 50%를 넘겨 곧 분양 시장에 나올 것이란 기대감이 높아지고 있다.

해당 현장과 인접한 ‘래미안 트리니원’(반포주공1단지 3주구)은 올해 11월 1순위 청약을 진행한 결과 평균 237.5대 1 경쟁률로 마감된 바 있다.

용산에서는 한남뉴타운 최대 규모를 자랑하는 한남3구역이 철거 작업에 한창인 가운데 착공을 기다리고 있는 아세아아파트가 언제 청약일정을 잡을 수 있을지에 수요자들 관심이 모이고 있다. 용산 이촌동, 한강변과 접한 아세아아파트 부지 개발 사업은 군인아파트 부지를 부영그룹이 국방부로부터 매입한 2014년 이후 10년 만인 2024년 12월 건축심의를 통과하면서 급물살을 탔다.

그러나 미국의 설계변경 요구 등의 문제로 분양 계획은 불확실한 상태다. 미국 대사관 직원 숙소 등으로 기부채납(150가구)을 해야 하지만 조합원분이 없어 전체 규모 대비 일반분양이 많을 것으로 기대된다.

이 같은 핵심지역 공급 단지의 경우 주거 선호도가 높은 반면 분양가격이 높게 나와 현금 동원력이 충분한 수요자 외에는 청약에 도전하기가 어려운 상황이다. 새 규제로 인해 실거주 의무와 중도금, 잔금 대출 규제가 강화된 지금은 더욱 그렇다. 서울 전 지역이 투기과열지구로 묶이면서 투기과열지구 내 중도금 대출 한도는 담보인정비율(LTV) 40%로 낮아졌다. 잔금대출은 주택담보대출 한도 그대로 15억원 초과 25억원 이하인 경우 4억원, 25억원 초과에 대해서는 2억원이 적용된다.

이에 따라 ‘국민평형’이라고도 불리는 전용면적 84㎡ 기준으로 현금 20억원이 있어야 입주가 가능한 단지가 급격히 늘고 있다. 비(非)강남인 동작구 사당동에서도 ‘힐스테이트 이수역센트럴’ 전용면적 84㎡ 공급가격이 20억~22억원대로 책정됐다. 이에 따라 내년 청약 시장에 나오는 흑석동 재개발 아파트의 일반분양가도 높을 것으로 예상된다.

 시세보다 저렴한 역세권 공공분양이 기회

이 같은 분양가격이 부담스러운 실수요자라면 한강벨트 외 지역의 대단지 청약이나 공공주택지구 청약을 노려보는 것도 좋다. 공공택지는 강남3구(강남·서초·송파) 및 용산처럼 분양가상한제가 적용돼 인근 주택시세보다 공급가격이 저렴하게 나오는 사례가 많다.

정부가 내년 공급을 발표한 2기신도시 중에서는 경기 남부의 동탄2신도시와 광교신도시에서 각각 C27과 A17블록이 새 집주인을 기다리고 있다. 2기신도시는 사전청약 대상에서 빠졌기 때문에 신규 분양물량이 많고 2000년대 중반부터 개발이 진행돼 인근에 교통, 생활인프라가 갖춰진 경우가 대부분이다.

광교 A17블록은 전용면적 60㎡ 이하 평형이 지분적립형 공공분양 형태로 공급되는데 분양가의 일부(10~25%)만 내고 나머지는 20~30년에 걸쳐 나눠 지급하도록 돼 있어 초기 자금부담이 적을 것으로 예상된다. 인천에선 검단신도시 AA17블록이 공급을 앞두고 있다. 검단신도시는 다른 2기 신도시 대비 인프라가 부족한 편이지만 최근 수도권광역급행열차(GTX-D) 연장안이 예비타당성조사를 통과하는 등 호재가 이어지고 있다.

3기신도시 중에서는 서울 접근성이 좋은 고양 창릉과 남양주 왕숙2지구 분양이 주목받고 있다. 고양 창릉은 GTX-A 창릉역 개통으로 인해 강북과 강남 등 서울 주요 업무지구 접근성이 높아질 것으로 기대된다. 이런 가운데 GTX-A 역세권인 킨텍스 인근 아파트보다 수억원 낮은 분양가로 공급될 예정이라 많은 수요자들이 관심을 나타내고 있다. 고양 창릉 S01~04블록까지의 아파트 규모는 총 3800여 가구이나 우선권이 있는 사전청약자들을 제외한 물량이 신규로 공급된다.

이 같은 신도시 물량 외에도 경기도에 재개발, 재건축과 도시개발사업 물량이 나온다. 구리에서는 8호선, 경의중앙선 ‘더블역세권’인 구리역 인근에 수택e구역 재개발 사업을 통해 탄생하는 ‘구리역 하이니티 리버파크’가 총 3022가구 중 1185가구를 신규 분양한다.

안양에서는 관양고 인근 부지 개발을 통해 아파트를 공급한다. 안양 관양 그리니티시티 A2는 관양고 인근 도시개발사업에 속한다. 민간 건설사인 DL이앤씨가 짓지만 한국토지주택공사(LH)와 안양도시공사가 시행을 맡아 공공분양으로 아파트를 공급한다. 안양시 관양동은 오래된 아파트와 주택가가 있는 지역이지만 과천 지식정보타운과 평촌 학원가가 주변에 있어 주거에 필요한 인프라가 두루 갖춰졌다.

박지민 월용청약연구소 대표는 “서울 중심부는 이미 합격권의 청약 점수가 높은 데다 현금이 많아야 진입할 수 있는 시장이 됐다”며 “자금이 부족하다면 LH 공급단지나 3기신도시 공공분양에 관심을 갖는 것도 좋다”고 설명했다.

박 대표는 “경기 지역 중에서도 생활권이나 교통에 따라 서남, 서북 또는 동북, 동남권을 선택한 뒤 서울 인근에 위치한 고양 창릉, 하남 교산, 남양주 왕숙·진접, 부천 대장지구 등을 알아봐야 한다”며 “기존 2기신도시인 동탄이나 광교는 물론 평촌 학원가가 가까운 관양지구도 안양에서 1급지에 속하는 만큼 인기가 많을 것”이라고 분석했다.

민보름 기자 brmin@hankyung.com