매물이 쌓이는 동시에 신고가 거래가 함께 터지는 서울 부동산 시장의 기이한 현상이 이어지고 있습니다.
특히 한강벨트의 핵심 축인 성동구와 동작구를 중심으로 세금 부담에 따른 급매출현과 핵심 입지에 대한 신고가 경신이 교차하며 시장의 양극화가 한층 심화되는 양상입니다.
2026년 9월 현재, 서울 집값의 복잡한 흐름과 그 배경을 세부적으로 살펴봅니다.
올해 초 성동구와 동작구는 강남권에서 시작된 가격 약세의 영향을 받았습니다.
지난 3월 한국부동산원 조사 기준 성동구 옥수·행당동과 동작구 일대 아파트 매매가격이 하락 전환하며 한강벨트 전반으로 가격 조정 우려가 확산했습니다.
고가 주택에 대한 매수자의 가격 부담에 보유세 증가 우려까지 더해져 매수 관망세가 짙어졌고, 호가를 수억원 이상 낮춘 급매물이 등장했음에도 거래 체결이 쉽지 않은 흐름이 이어졌습니다.
8월 말 이후 시장 분위기는 단순한 하락세와는 다른 양상을 띠고 있습니다.
세제개편안 발표 이후 보유세 부담을 느낀 일부 다주택자 및 고가주택 보유자들이 급매물을 내놓으면서 강남권 일부 단지에서는 시세보다 10억원 이상 낮춘 매물이 등장했습니다.
반면, 서울 외곽 지역 및 경기 남부 주요 입지의 전용 84㎡ 아파트가 잇따라 20억원을 돌파하고 핵심 선호 단지에는 매수세가 쏠리는 등 비싼 집의 조정 압력과 선호 단지의 신고가 경신이 동시에 나타나고 있습니다.
성동구 성수동1가 갤러리아포레 전용 217.86㎡가 92억원에 거래되며 주간 최고가를 기록하는 등 초고가 주거지의 가격 방어력은 견고함을 입증했습니다.
최근 90일간 성동구 아파트 면적당 중위 거래가는 약 2,364만원/㎡로 직전 기간 대비 5.3% 상승한 반면, 거래 건수는 360건으로 23.6% 감소했습니다.
매수 관망세로 전체 거래량은 줄었으나 서울숲, 성수동, 옥수동, 왕십리뉴타운 등 입지 선호도가 높은 지역의 매도자들이 가격을 낮추지 않으면서 거래가와 거래량이 반대로 움직이는 현상이 나타나고 있습니다.
동작구 역시 단순한 폭락 지역으로 보기 어렵습니다.
흑석·노량진·사당 등 정비사업 호재와 서울 도심 접근성을 갖춘 지역을 중심으로 신축 및 재건축 기대감이 반영된 단지에서는 수요가 지속적으로 유입되고 있습니다.
동작구는 초고가 한강변 주택부터 일반 주거지까지 다양하게 구성되어 있어, 전체적인 집값 향방을 일률적으로 단정하기보다는 역세권·신축 등 선호 단지와 비선호 단지 간의 가격 격차가 넓어지는 구조적 변화에 주목할 필요가 있습니다.
최근 매물 증가의 주요 원인 중 하나는 공시가격 상승에 따른 보유세 부담입니다.
2026년 서울 공동주택 공시가격이 평균 18.67% 상승한 가운데, 성동구는 29.04% 오르며 서울 25개 자치구 중 가장 높은 상승률을 기록했습니다.
지난해 집값 상승분이 공시가격에 반영되면서 수억원대 세금 차이를 체감한 고가주택 보유자들이 세금 부담을 줄이기 위해 일부 가격을 하향 조정한 매물을 출회시키고 있으며, 향후 금리·대출 규제와 함께 실제 거래량 추이가 시장의 향방을 결정할 주요 변수로 작용할 전망입니다.
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