전세금 미반환으로 인한 손해배상 범위

최봉선 인천지방법무사회 부천지부 법무사

최봉선 인천지방법무사회 부천지부 법무사

주택임차인이 집주인에게 임대차기간 만료되면 이사 나갈 것을 미리 알리고 새로운 주택에 대해 임대차계약을 체결하면서 계약금을 지급하고 나머지 잔금은 기존 주택 전세금으로 해결하고자 한다. 집주인이 전세금을 돌려주지 않아 결국 새로운 주택에 대한 계약이 해제돼 계약금이 몰취된 경우 또한 그 과정에서 부동산중개수수료를 지급하고 포장이사 계약금을  지급하는 등 추가적인 금전손해가 발생한 경우 주택임차인은 집주인으로  부터 어느 범위까지 그 손해를 배상받을 수 있을까?

주택임대차계약이 종료되면 임대인은 임차인에게 전세보증금을 반환할 의무를 부담한다. 보증금 반환의무는 임대차계약의 핵심적인 의무로 임대차가 종료돼 임차목적물을 반환받음과 동시에 즉시 이행돼야 한다.

그런데 현실에서는 임대인이 자금사정을 이유로 보증금 반환을 지연하거나 갑자기 반환약속을 번복하는 경우가 적지 않으며 이러한 경우 임차인에게 다양한 경제적 손해가 발생할 수 있다. 따라서 이러한 경우 임대인이 어느 범위까지 손해배상 책임을 부담하는지가 중요한 문제로 제기된다.

민법 제393조는 손해배상의 범위를 정하면서 손해를 통상손해와 특별손해로 구분하고 있다. 통상손해는 채무불이행이 있으면 일반적으로 발생하는 손해로서 채무자가 예견하지 못했더라도 배상해야 하는 손해를 의미하며 특별손해는 특별한 사정으로 인해 발생하는 손해로 원칙적으로는 배상책임이 없지만 채무자가 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때에만 예외적으로 배상책임이 인정된다.

판례에 따르면 전세금 미반환과 관련, 통상적으로 인정되는 손해는 반환받지 못한 전세금에 대한 지연손해금 등 일반적으로 금전 사용불능으로 인한 부분에 한정하고 있고 이마저도 임차인이 계속 점유 사용하는 경우에는 인정받지 못하는 것으로 보인다. 결국 필자가 앞서 예시한 몰취당한 계약금, 부동산중개수수료, 포장이사 계약금 등은 원칙적으로 배상책임이 인정되지 않지만 채무자가 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때에만 예외적으로 배상책임이 인정되는 특별손해에 해당한다고 볼 수 있다.

판례에는 임대인의 보증금반환 지연으로 인해 임차인이 주거이전 과정에서 손해를 입은 경우 그 손해가 예견 가능한 범위에 속한다면 배상책임을  인정할 수 있다는 입장을 취하고 있다. 특히 임차인이 임대인에게 이사 계획을 통지하거나 새로운 임대차계약 체결 사실을 알린 경우에는 임대인이 그로 인한 손해 발생을 예견할 수 있었다고 평가될 가능성이 높다.

다만 특별손해의 경우 그 전부가 항상 인정되는 것은 아니다. 법원은 손해의 발생 경위와 인과관계의 정도, 당사자의 과실 등을 종합적으로 고려, 손해배상범위를 합리적인 범위로 제한하기도 한다. 예컨대 임차인이 새로운 주택에 대한 계약을 체결하면서 과도하게 큰 계약금을 지급한 경우에는 그 전부가 임대인의 책임으로 인정되지 않을 수도 있고 경우에 따라 과실상계가 적용돼 배상할 손해금액이 축소되기도 한다.

따라서 임차인이 이러한 특별손해에 대한 배상을 청구하기 위해서는 집주인에게 수시로 이사계획과 새로운 주택에 대한 공인중개사를 통한 계약체결 사실과 중요계약내용 등을 구체적으로 적시, 임대인에게 내용증명우편 또는 문자메시지 등으로 사전에 통지했다는 점을 입증하는 것이 중요하다.