[땅집고] “이문아이파크자이 30평대 분양가가 12억~14억까지 뛰었습니다. 이제 분양권 투자 시대는 끝났습니다.”
국내 최고 재개발·재건축 전문가 중 한 명인 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “이제는 ‘로또 청약’ 시대가 막을 내리고 재개발·재건축 조합원 입주권을 사는 게 더 유리하다”며 “공사비 상승으로 분양가가 너무 올라 내년부터는 조합원 입주권 투자가 더 유리할 것이다”고 했다. 김 소장은 같은 금액이라면 분양권보다는 입주권을 사는 게 훨씬 낫다고 강조했다
김 소장은 내년 주목해야 할 재개발 투자처로 서울 서대문구 북아현뉴타운, 동작구 흑석뉴타운과 노량진뉴타운, 동대문구 이문휘경뉴타운을 꼽았다. 그는 “이 지역들은 공통적으로 입지가 뛰어나다는 평가를 받는 곳이라 10년 후 정비사업이 끝나면 마용성(마포·용산·성동구)에 버금가는 주거지로 탈바꿈할 것이다”고 했다.
땅집고가 이달 20일 오후 7시 개최 하는 ‘땅집고 부동산 콘서트’에서 김제경 소장은 “제2의 마용성으로 급부상할 재개발 투자처와 입주권 투자 노하우를 전할 예정이다. 김 소장은 구독자 14만인 부동산 전문 유튜브 채널 ‘투미TV’를 운영하며, KB금융지주 경영연구소 부동산 자문위원 등으로도 활동 중이다.
-분양가가 많이 올랐다. 청약 시장 ‘옥석 가리기’ 양상도 나타난다.
"이제 분양권 투자 시대는 끝났다. 올해 초까지만 해도 청약 노리라는 소리도 많이 했는데, 2024년에는 애매할 것 같다. 분양가가 너무 뛰었기 때문이다. 단적인 예시로 최근 분양한 ‘이문아이파크자이’ 30평대가 12억원에서 14억원까지 분양했다. 입주권과 비교해 가격이 훨씬 비싸다.
이 단지 입주권이 총 12억원 정도인데 초기 투자금액은 8억원에 형성돼있고 분담금 4억원은 입주할 때 납부한다. 입주권과 분양가가 가격이 동일하다면 결론적으로는 입주권이 싼 거다. 왜냐면 입주권이 아파트 동호수가 더 좋고, 발코니 확장이나 시스템 에어컨 등 옵션을 무상 지급하는 경우가 많기 때문에 최종 분양가까지 고려하면 입주권이 저렴하다. 물론 초기 투자 금액은 많이 들어갈 수 있지만, 돈만 있다면 결국 입주권 투자가 유리하다. 목돈이 어느 정도 있다면 입주권 투자를 추천한다.”
-어느 지역을 추천하고 싶나
“강남3구 다음으로 주거 선호도가 높은 곳이 ‘마용성’이다. 이 중 용산은 원래 비쌌고, 마포와 성동은 뉴타운 등 재개발 정비사업 진행되면서 동네가 천지개벽한 사례다. 지금 과거의 마포·성동 같은 뉴타운 끼고 있는 곳이 바로 서대문구(북아현뉴타운), 동작구(흑석뉴타운, 노량진뉴타운), 동대문구(이문휘경뉴타운)이다. 현재 동네 이미지는 조금 떨어지지만, 이 곳에 입주권 투자하면 향후 최소 10년이 지난 정비사업 완료 후 확실히 좋아질 지역이라고 본다.”
-구역이 다 광범위하다. 구체적으로 꼽아준다면.
“북아현뉴타운은 현재 2구역과 3구역에 투자가 가능하다. 신축 아파트 33평에 입주할 수 있을 만한 물건이 8억~10억원에 가격이 형성돼있다. 광화문, 여의도, 공덕 모두 출퇴근이 편리한 직주근접 입지라 개발되기만 하면 신 주거지로 떠오를 것이다. 노량진뉴타운은 현재 1구역이 가장 비싸다. 투자금액이 14억원이다. 입지가 상대적으로 떨어진다는 평가를 받는 7구역은 8억원대다. 노량진은 향후 마포 성동구 수준으로 평가를 받을 지역이라고 본다.”
-최근 동대문구도 공급량이 상대적으로 많아서 관심이 크다.
“동대문구는 ‘리틀 성동구’, ‘제 2의 성동구’라고 불린다. 청량리도 전농답십뉴타운을 추진하면서 새아파트촌이 됐다. 더군다나 이문휘경뉴타운 규모도 총 1만3000가구로 제법 크다. 청량리 일대 자체에 GTX(수도권광역급행철도) 등 개발호재가 많으니 정비만 된다면 반드시 좋아진다. 사실 도심 접근성 면에선 북아현이나 노량진 만큼의 입지는 아니지만, 나중에 이미지 개선 효과까지 고려하면 가치가 크게 뛸 것이라고 본다.”
-입주권 투자 적기는 언제인가.
“지금이 적기다. 건설사가 불황 등의 이유로 공사를 하기 힘든 상황이다. 공사비 책정을 두고 조합과 논쟁도 많지 않나. 신축 공급이 갈수록 줄어들 우려가 있다. 5년 뒤 공급 절벽을 예고한 전문가들도 많다. 주요 지역 신축 아파트는 귀해질 수밖에 없다.”
-재개발·재건축 투자 시 주의할 점은?
“소위 ‘물딱지’라고 불리는 입주권을 받을 수 없는 매물이 있는데 이런 매물을 잘못 거래하면 큰일난다. 다물권자의 입주권, 지위양도금지 규정 등을 제대로 따져보지 않고 매수했다가 현금청산자가 될 수 있다. 대법원은 올 6월 ‘1세대 다물권자’도 원칙적으로 입주권은 1개밖에 부여하지 않는다는 판결을 냈다. 만일 이 물건이 물딱지인 사실을 알고 거래했다면 사기죄가 성립할 수 있다. 또 매수자가 매수 여부를 검토할 때 참고하는 인터넷에 있는 정보들이 대부분 과거 자료일 가능성이 높다. 전문가와 상의한 후 거래를 하길 권한다.”
글=박기홍 땅집고 기자