# 언제 집을 살지 궁금하다면 주택구입부담지수를 꼭 확인
현재 부동산 1월 거래량은 바닥을 찍고 올라오고 있습니다. 다만 아직은 침체 국면인데요. 세종, 대구, 부산, 경기, 서울 등 대부분 지역들의 매매가가 많이 떨어지고 있습니다. 그중 대전, 인천, 울산, 서울, 경기 지역들은 매매가가 빠지면서 전세가격은 오르고 있는데요. 전세는 일부 지역이 하락하고 있지만, 수도권을 중심으로 상승하고 있습니다.
올해 입주물량은 역대 최저로, 전세가격 폭등을 우려하는 분들도 있습니다. 하지만 막상 데이터를 보면 전세 가격 증감률은 하락하고 있습니다. 즉 전세 가격의 상승 폭이 줄어들고 있는 겁니다.
올해까지 서울 전세가격은 올라갈 것으로 보입니다. 하지만 내년에는 서울도 입주물량이 많기 때문에 계속 상승하진 않을 겁니다. 전세가 상승으로 인해 갭투자가 많아질 것으로 보는 시각도 있는데, 이건 지역마다 다릅니다. 서울은 갭투자를 할 수 없는 상황입니다. 서울 갭투자는 2015~2017년도에 많았는데, 이때 서울 전세가율이 70% 이상이었습니다. 전세가율이 높아야 갭투자가 가능한데, 지금은 50%대로 투자할 수 있는 상황이 아닙니다. 전세가율이 올라가는 것은 매매가 상승률보다 전세가 상승률이 더 클 때 올라갑니다. 사람들이 부동산을 투자의 수단으로 보지 않기 때문에 올라가는 것입니다. 반대로 말하면 전세가율이 떨어지기 시작하면 투자의 수단으로 보는데, 과거엔 2016년 초반이었습니다. 전세가율이 하락하는 1~2년 사이에 투자하는 것은 괜찮지만, 지속적으로 하락해 4~5년 지난 시장이라면 매우 위험합니다. 투자로 돈 벌 사람들은 이미 4~5년동안 많이 벌었다는 겁니다.
부동산은 수요와 공급이 만나 결정되는데, 수요는 실수요와 투자수요가 있습니다. 지금 시장은 거래량이 너무 없기 때문에 정부에서 부양책을 아무리해도 역사적으로 낮은 수준인데요. 실수요만 자극하는 정책이기 때문입니다. 이미 코로나 시대에 너무 많이 샀기 때문에 실수요가 없는 상황입니다.
그렇다면 부동산 시장이 다시 대세 상승되려면 어떻게 해야 할까요? 바로 투자 수요를 자극하는 정책이 나와야 됩니다. 정책이 나오지 않고서 대세 상승장으로 가긴 어렵습니다.
부동산 가격에 영향을 미치는 데이터로 일자리를 꼽는데요. 국가첨단전략산업 특화단지를 유의 깊게 보는데, 국가에서 대놓고 밀어주는 산업이 있습니다. 반도체, 2차전지, 디스플레이인데요. 저는 이 지역들을 눈 여겨 봐야 한다고 생각합니다. 지금 일자리 비율이 높은 전남 광양시는 포스코가 10조를 투자하는 곳이고, 용인시 기흥구는 반도체 단지, 포항시 북구는 2차전지 등을 투자하는 곳입니다. 공교롭게도 최근 1년동안 전국에서 일자리가 가장 높은 지역들을 보면 국가첨단전략산업 특화단지로 밀어주는 곳인 겁니다. 일자리가 많이 증가한다는 것은 당장은 아니더라도 앞으로 부동산 시장에 호재로 작용할 수 있습니다. 이런 데이터를 참고해 의사결정을 하는 것을 권합니다.
올해와 내년 부동산 시장은 대세 하락장입니다. 다만 완만한 하락인지, 급격한 하락인에 따라 흐름이 다른데요. 우선 2024년엔 ‘상중하저’로 상반기는 조금 버티다가 하반기엔 하락할 것으로 전망합니다. 완만한 하락이 나타나면 시장은 내년 중순까지 조정을 받을 수 있습니다. 그렇다면 매수 시기는 25년 하반기나 26년으로 봅니다. 하지만 만약 급격한 하락이 나타난다면 절호의 매수 기회는 생각보다 빠르게 나타날 수 있습니다.
매수를 원한다면 반드시 내 지역이나 아파트에 ‘주택구입부담지수’를 체크해야 합니다. 주택구입부담지수는 주택의 가격, 금리, 소득 등이 들어있어 내가 집을 구입하는데 얼마나 부담스러운지 아닌지를 차트로 보여줍니다. 지수는 160~400 사이로 왔다갔다하는데 저는 보통 200 밑이면 매수 기회라고 봅니다. 하지만 지금은 330으로 너무 부담스러운 수준입니다.
2024~2026년엔 부동산 투자 기회가 올 것입니다. 특히 경매에서 이 기회를 잡을 수 있기 때문에 경매 공부를 꼭 하셔야 합니다. 경매가 어렵다는 생각을 많이 하는데, 경매 중에 접근성이 가장 쉬운 것이 아파트입니다. 경매건수가 계속 증가하고 있고, 앞으로도 많이 나올 것으로 예상됩니다.