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지식산업센터는 한때 ‘노후 준비용 알짜 부동산’으로 불리며 부동산 투자자들이 가장 열광했던 상품입니다. 하지만 지금, 전국에서 경매 매물만 313건. 감정가의 18% 가격에 낙찰되는 곳도 있습니다. 대체 무슨 일이 벌어진 걸까요? 7일(목) 공개된 ‘이슈 읽어주는 부스타’ 영상으로 시청해보세요!
지식산업센터는 일명 ‘아파트형 공장’으로, 공장 부지를 제한하는 수도권 공장 총량제 적용을 받지 않고, 분양가의 80%까지 대출이 가능했죠.
부동산 가격이 치솟던 2020년~2022년, 아파트 규제 강화로 유동 자금이 상업용 부동산으로 이동하면서,적은 돈으로 투자할 수 있다는 장점에 투자자들이 몰렸습니다. 특히 주택 수에 포함되지 않는 산업시설이라는 점은 투자 수요를 자극한 핵심 요인이었습니다.
게다가 코로나 이후 온라인 쇼핑과 물류가 확대되면서 ‘기업 사무실 수요는 늘어날 것’이라는 기대감도 한몫했죠. 인기에 힘입어 지식산업센터 공급은 계속 늘었습니다. 2020년 4월 기준 전국 지식산업센터는 1167곳이었는데, 불과 3년 만에 1500곳 이상으로 늘어났습니다.
지식산업센터 신규 분양은 지금도 계속되고 있죠. 하지만 시장은 완전히 달라졌습니다. 투자상품으로 주목받았던 지식산업센터가 미분양은 물론 공실로 역대 최악의 시절을 보내고 있습니다. 경기 침체 영향으로 기업들이 사무실 이전을 미루고, 창업 열풍도 식으면서 지식산업센터에 입주할 ‘실수요’가 줄었습니다.
공급 과잉도 문제였죠. ‘규제 완화’ 덕분에 수도권 곳곳에서 우후죽순 분양되었죠. 이제는 공급이 수요를 압도하는 상황입니다. 이런 상황에서 금리가 오르면서 대출이자 감당이 힘들어졌습니다. 공실로 임차인을 찾지 못하는 상황에서 은행 이자를 내기도 버거운 형편인 것이죠.
지식산업센터 담보 대출의 연체율도 함께 오르고 있습니다. KB국민·신한·하나·우리은행 등 4대 은행에 따르면 2020년 말 평균 0.09%에 머물던 지식산업센터 담보 대출 연체율은 2023년 말 0.20%로 배 이상 올랐습니다. 올해 들어 금융권에선 지식산업센터 담보 대출을 중단하거나 제한한 것으로 알려졌습니다.
결국 버티지 못한 건물들이 경매 시장으로 쏟아지고 있습니다. 2022년 403건, 2023년 688건이었던 경매건수가 작년 1594건으로 폭증했습니다.
올해도 역시나 상황은 악화됐습니다. 지난 5월 경매로 나온 지식산업센터만 313건. 지지옥션이 집계한 이후 월 기준으로 역대 최대치입니다.
가격은 얼마나 떨어졌을까요? 전국 평균 매각가율은 64.7%. 감정가 1억 원짜리가 6400만 원에 낙찰되는 수준입니다. 하지만 일부 지역은 더 끔찍합니다. 오산(18%) 양주(29%), 평택(37.4%), 화성(46.2%) 등 감정가의 반절도 못 미치는 금액에 낙찰되고 있습니다. 경기 김포의 한 지식산업센터는 감정가 8억800만 원에서 6번이나 유찰된 뒤, 다음 달 최저 입찰가가 9506만 원이었습니다. 감정가의 12% 수준입니다.
거래 시장도 냉각됐습니다. 올해 1분기 전국 지식산업센터 거래량은 552건으로 전 분기 대비 43.2% 감소했습니다. 거래금액도 반토막입니다.
정부는 지식산업센터 규제를 완화해 입주 가능한 업종을 늘리고 있지만, 효과는 제한적입니다.
일각에서는 ‘주거용 전환’을 주장하지만, 리모델링 비용과 규제 문제로 쉽지 않습니다. 한때 황금알을 낳는 거위였던 지식산업센터, 이제는 애물단지로 전락했습니다. 결국 핵심은 공급 조절과 실수요 기반의 분양 구조 개선입니다. 지금 시장은 과열 투자의 후폭풍을 보여주고 있습니다.
/부스타
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