전세금안심대출 사고가 높아지는 건 무슨 의미?
비상!비상! 세입자들이 대출받은 돈을 갚지 못하는 사례가 증가하고 있어요. 주택도시보증공사(HUG) '전세금안심대출' 사고건수가 작년에 최고점을 찍은 건데요. 올해는 작년보다 금리도 높고 집값도 계속 떨어지니 사고건수가 더 늘어날 것 같아요. 비상입니다 😨
전세금안심대출은 무엇?
HUG에서 2013년 만든 건데요, 여기에 가입하면 내 전세보증금을 HUG가 이런저런 방식으로 보호해줘요. 이런저런 방식은 크게 2가지인데요.
전세보증금 반환보증: 전세보증금 돌려받는 걸 HUG가 보증해준다는 거예요. 깡통전세 등으로 집주인한테 보증금 못 돌려받을 때, HUG가 우선 보증금을 세입자에 주고, 나중에 집주인한테 돌려받는 거죠. (세입자<->집주인)
전세자금대출 특약보증: 이건 HUG가 은행에 대출 보증을 서는 거예요. 두부가 은행에서 전세대출 받았는데 지금 당장 갚을 수 없어요. 그럼 HUG가 나 대신 은행에 대출 갚고 나중에 나한테 받아가는 거죠. 만약 내가 계속 갚을 수 없게 되면 HUG가 위의 반환보증을 통해 집주인이 가진 보증금에서 못 갚은 금액만큼 받아내요. (세입자<->은행)
사고건수가 늘어난건 왜?
HUG가 중간에 개입했다는 건 집주인이 돈을 떼먹든, 세입자가 은행에 돈을 못 갚든 안 좋은 상황이에요. 여기서 전세자금대출 특약보증(세입자가 은행 대출 못 갚는 것) 사고건수가 역대 최다를 기록한 것이죠. 근데 그 숫자가 해마다 증가하고 있어요.
▲ 2018년 203건 -> 2019년 509건 -> 2020년 886건 -> 2021년 939건
이유는? 금리인상 / 전셋값 하락 / 주택경기 침체 3개가 꼽혀요. 지금 부동산 시장을 휘청이게 한 근본적 요인이 '금리'잖아요? 금리 하나로 줄줄이 사탕 얘기 좀 해볼게요.
왜 너만 오르니 금리야? 🚀
내 월급빼고 다오르는 것 중 최근 '갑' 먹고 있는 게 금리예요! 한국은행 기준금리가 3.00%고요, 은행 주담대 금리는 7%를 바라보고 있어요. 코픽스(cost of fund index) 아시죠? 변동금리 대출의 기준이 되는 건데요, 은행은 코픽스 기준으로 두부의 신용도를 반영해 '이만큼 빌려줄게'를 정해요. 근데 이 코픽스가 10년만에 3%대를 돌파할 것 같아요. 아래 보면 엄청 급격히 뛰었죠!
여기서 멈추지 않고 더 올라갈 것 같아요. 미국이 또 오를 거기 때문에 우리도 기준금리를 3.50%p까지 열어둔 상태거든요.
특히 작년에 '지금이라도 사야겠다'며 부동산에 뛰어든 영끌족들이 큰일이에요. 대출 이~만큼 받았는데 변동금리 때문에 이자가 계속 높아져요.
예를 들어 두부가 작년 8월 연 3% 금리로 5억원의 변동금리 주담대를 받았어요. 월 이자 210만원씩 내고있죠. 근데 1년이 지나보니 월 282만원을 내야 한대요. 😱
감당할 수 없으니 급매로 내놓거나 경매로 매물이 쌓일거란 예측이에요.
부담 덜어줄게, 고정금리로 💪
금리가 계속 오르면 '고정금리'로 눈길이 가기 마련이죠. 그래서 정부가 나서기로 했어요. '최저 연 3.7%(청년기준) 고정금리로 갈아탈 수 있도록 해줄게!'라고 말이죠. 이게 '안심전환대출'인데요, 처음에 이 얘기 듣고 다들 브라보를 외쳤는데... 신청기간을 2주 더 연장한대요. 신청자가 너무 없기 때문이죠 🤧
기준이 박해도 너무 박해요. 부부합산소득 7000만원 이하, 주택 시세가 4억원 이하인 1주택자여야 해요. 4억이요? 서울 및 수도권에서 4억짜리 아파트를 찾기 힘들어요. 어찌됐든 2주 더 연장해보고 그래도 목표치(25조원)에 도달 못하면 다음달에 2단계로 돌입할 수도 있어요.
1단계 실패를 그대로 이어가면 안 되겠죠? (말도안되는) 4억 조건을 조금 더 완화할거란 예측인데요, 아마 6억까지 오를거란 게 대세예요.
그럼 또 여기서 문제가 생겨요! 비슷한 상품으로 보금자리론이 있어요. 자격 등이 유사한데 이건 주택가 6억이 기준이고 고정금리 4.15~4.55%예요. 안심전환대출은 이보다 더 적은 3.7~3.8%잖아요? 만약 이미 보금자리론 받은 사람이라면 억울할 수도 있어요. 걍 변동금리로 받고 안심전환대출 이용하면 금리가 더 낮아지니까요. 이런 형평성 문제 때문에 어떤 결론이 날지 지켜봐야겠어요!
