ㅈㅅ 누락된 내용들이 몇가지 있어 재업함
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Q. 저희 이번 만료일인 3개월 뒤에 이사 예정인데, 전세보증금 정상적으로 빼주실 수 있죠?
(출처 : 불펌)
나는 작년에 결혼식을 올렸음
다들 결혼하는데 힘들지 않았냐~ 고생 많았다~ 하셨지만,
누구한테도 쉽사리 말 못했던, 작년 겨울 간 내 삶에 제일 힘들었던 일을 꼽자면
단언코 '전세사기'였음
(출처 : 연합뉴스, 전세사기 피해자 현황, https://www.yna.co.kr/amp/view/GYH20230110001400044)
거진 뉴스로만 접해봤을 전세사기
나 또한 그랬고, 이게 나한테 들이닥칠 줄 몰랐음
물론 악의적인 의도를 가진 전세사기는 아니었지만, 씨빨 내 돈을 못준다는데 이게 사기 아니냐?
누군가는 이미 겪고 있을 수도 있고, 앞으로 겪을 수도 있는 일이기에 HUG 통해 보증금 반환받은 내용을 나눔
읽기 귀찮은 사람들은 <여기서 팁>만 읽어봐도 됨
1. 발단
나는 서울의 한 신축 오피스텔에 살고 있었음
전세금 약 4억정도의 방 두개 오피스텔이었고, 그 중 대출이 절반정도였음
오피스텔 한 층 10세대가 모두 같은 집주인이었음
해당 오피스텔 내에 있는 공인중개사 통해서 계약을 진행했음
첫입주 / 직장근처 / 쾌적한 주차 등등 되게 만족하며 살았고, 집에 대해 만족도가 엄청 높았음
그렇게 4년정도 살았고, 결혼을 앞둬 신혼집을 구해야 하는 시간이 오니까 슬슬 준비를 해야겠더라고
집 빼기 4~5개월 전부터 집주인한테 통보를 해 둠
<여기서 팁>
-모든 집에 대한 내용은 계약자랑 이야기 해야함. 건물 관리인? 남편? 부인? 자식? 아무런 쓸모없음
계약 당사자이자 주택에 대한 명의자인 사람과 모든 내용을 논의해야함
-계약 해지에 대한 의사는 '3개월 전'으로 명시되어있음
-공인중개사 잘 고르는 법...은 인터넷에도 나와있으니 참고하여야 함
-같은 집에 대해서도 중개사별 생각이 모두 다르니 매물 등록이 되어있지 않더라도 주변 중개사한테 등기부 들고 가서 물어보는게 좋음
2. 전개
여기서 갑자기, 집주인이 "보증보험 있으시죠?" 묻더라고
"네, 전세상품에 포함되어있는 임차인 보증보험 들었습니다."
집주인 "네, 알겠습니다."
기분이 쎄했음.
이 층에 대한 모든 등기부를 열람해보니, 같은 층 10채 중 이미 3채가 임차권 등기가 올라가있더라고
머릿속을 스친 생각은 단 하나였음.. '좃됐다'
<여기서 팁>
-보증보험에는 채권자가 '임대인'이냐, '임차인'이냐에 따라 달림(후술)
(출처 : 공인중개사의 알기쉬운 부동산 이야기, https://burgundx.com/106)
-등기부등본은 지역별 등기소나 인터넷등기소에서 언제든 누구나 발급받을 수 있음
집주인이 같다면 다른 호실들도 확인 해 보는것이 좋음
-상대방이 임대사업자면 무조건 ‘임대인 보증보험‘을 의무로 가입해야만 함(아파트는 이전부터, 오피스텔/빌라는 비교적 최근 확대되었음)
3. 위기
우리 또한 쎄함을 느끼고 그 때 부터 보증보험을 알아보기 시작했음
무자격에 뒷돈 받고 계약 유도…악질 공인중개사들 적발 / SBS 8뉴스)
주변에 부동산에 소문이 나니, 악질적인 중개사들 제외 집 보러 오는 세입자들도 없다시피 하니까 결국 집주인도 못버티는 것 같더라고
근데 그럼에도 불구하고, 눈가리고 아웅하며 전세입자 어떻게든 구해서 넣는 중개사도 있더라...
그 쪽도 신혼부부던데, 소식 듣고 많이 울더라
마음아팠음
무튼 집주인이 어떻게든 경매 안넘기려고 이자라도 내기 위해 공실들 단기임대 날려가며 버티고 있는 것을 알게 됨
소문을 들어보니, 보증보험으로 임차인에게 선 변제 후 해당 금액을 연이율 13%(!)선으로 임대인에게 청구한다고 함
4억짜리 전세 매물이었으니, 그냥 대충 계산으로 터진 한 집당 이자만 430만원 가량일테니... 당장 이자 갚기도 급급했을듯
결국 우리도 만기일은 다가오고, 집주인이 ‘세입자가 구해지지 않는다. 보증보험 받고 나가셔라‘ 라는 이야기를 듣자마자 모든 준비를 시작하게 되었음
(출처 : 아하,
전세 계약 만료 전 이사가려고 하는데 이 정도면 의사표시된걸까요?, https://www.a-ha.io/questions/415502826674c8448228295d0cb53a61)
<여기서 팁>
-‘퇴거 할 것이며, 집주인의 변제의사가 없음‘을 증명 가능한 서류는 다음과 같음:
카톡 또는 문자(문자가 더 좋음, 추 후 저장된 이름을 삭제해서 상단에 상대방의 전화번호‘만‘ 보이게 캡쳐해서 증빙해야함)
통화녹음(추 후 속기떠야함)
내용증명(수령 확인까지 필요)
-이 때부터 임차권등기 신청 준비를 해야 함(만기일자 지나면 바로 신청 가능) 필요서류는 인터넷에 치면 다 나옴
-등기를 위해 법원에 전달할 서류와 보증보험에 전달 할 서류는 거의 같으나, 어차피 보증보험에서는 ‘임차권 등기 이후 출력한 서류‘만 받음
그러므로 굳이 여러장 출력해서 돈 낭비 하지 말길
4. 절정
정말 법원만 몇 번을 들락날락 거렸는지 모른다..
난 아직도 법원에서 툴툴거리는 담당자한테, “선생님은 매일매일 이 서류들을 보시기에 똑같은 말씀 하시는게 귀찮고 힘드시겠지만, 저는 처음봅니다. 제발 조금만 자세히 설명 해 주세요.“ 했던 그 홀로 남겨진 듯한 기분이 잊혀지지 않음
물론 그 이후로는 친절히 설명 해 주셨음
그렇게 임차권등기를 신청하고, 접수증을 받게 되는데 해당 서류로 대출연장 신청을 하러 감
대부분의 은행권에서는 등기가 완료되기 이전, 분쟁이 발생했다는 증거인 ‘접수증‘으로도 대출연장을 해주니 참고
대출이 없다면 신경 안써도 되니 베스트지
접수가 되고, 서류에 이상이 없다면 대부분 7영업일 이내 등기가 완료된다고 함(본인은 보완서류 제출 후 3일, 총 7일 딱 걸린듯)
임차권등기명령은 말 그대로 ‘명령‘이기에, 임대인이 등기서류를 수령하지 않더라도 즉시 발효됨
‘내가 이 사람에게 보증금을 돌려받지 못하였으니, 이 집 문서에 내 이름을 올려두겠다!‘와 같은 뜻이라 보면 됨
등기명령을 마친 후, 만기일자로부터 1개월 뒤에는 보증보험을 신청할 수 있음
각 보증보험사마다 요구서류가 조금씩 다르며, 보증보험 신청이 점점 까다로워지면서 요구서류가 모두 다르니... 제발 직접 전화해서 알아봐야함
한동안의 전세사기 대란 이후, 지금은 조금 안정되었다고는 하나 여전히 사람이 미어터지는 곳도 있다고 하니... 미리 전화해서 확인 후 시간맞춰 방문해야 함
(찹고로 화곡동 터졌을 땐 허그 오픈런(...)을 했다고 함)
이 때, 본인이 받을 보증보험이 ‘임대인‘보증보험인지, ‘임차인‘보증보험인지에 따라 방문해야 할 위치가 달라짐
임차인 보증보험이면 그냥 본인이 사는곳의 지역을 담당하는 지점으로 가서 서류를 접수하면 되는데, 임대인 보증보험은...
그렇다 임대인이 사는 지역의 보증보험 지점으로 가야한다(!)...
도대체 무슨 생각으로 이렇게 해놨는진 모르겠음
이 때 당시 필요 서류 중 ‘중개대상물 확인설명서‘라는게 필요한데, 우리는 이걸 받지 못했었고... 계약을 진행했던 공인중개사가 폐업(!)을 하는 바람에 해당 서류를 다시 받는데에 엄청난 시간 소모를 하게 됨
이것 말고도 집주인이 바뀐다던지, 공동명의자에서 지분 정리를 한다던지 등등... 여러 변수들이 있으니(대부분은 임차권등기 설정 간 알게되고 해결하게 됨) 정말 하루라도 빨리 준비를 시작해야함
무튼 서류를 모두 제출하면, 하루이틀내로 담당자 배정이 된다
이후는 정말 담당자의 재량이다
우리 같은 경우는 한 달 정도만에 승인을 받았음...
<여기서 팁>
-명심해라 보증보험 신청은 만기일자로부터 한 달이 지난 시점이다(임차권 등기는 만기일자 지나자마자!)
-임차권 등기 신청 이후 대출연장을 할 때 필요한 서류 또한 은행에 전화해보면 다 알려준다
-보증보험 신청 시 필요 서류는 무조건 전화해서 물어봐라 나중에 요구서류 바뀌었다고 다시 제출하라며 지연되면 그 피해는 오롯이 본인이 감당한다
-접수 이후 담당자가 명도일자 등등 상세히 알려주며, 진행 과정등을 이메일로 지속 업데이트 해준다
5. 결말
(출처 : Freepik)
그렇게 피 말리는 한 달이 지나고, 승인되었다는 전화를 받았음
진짜 십분간 와이프랑 ‘이제 이사 갈 수 있다‘며 엉엉 울었던 것 같음
다행히, ‘바로 이사 나가라!!‘는 아니고, 우리가 원하는 날짜에 맞춰서 이사 나갈 수 있음(그렇다고 그 집에서 계속 뻗대고 있을 수 있다는 건 아니고...)
승인이 난 이후로(중요!) 이사갈 집을 봐두고, 입주일자를 지정하여 가계약금을 넣은 뒤,
HUG에 희망하는 이사날짜를 1/2순위로 정해서 전달하고, 명도일자 지정하면 끝이다
이사 나가는 날, 다 비워진 집 상태를 HUG 담당자와 임대인이 직접 와서 확인하고 서명하면... 전세금이 통장으로 들어옴
축하한다... 정말 그 곳에서 탈출을, 그리고 응원한다 당신의 새로운 시작을
아 참고로, 새 집에 이사가는날이 같은 날이라면... 나 죽었소! 삼창하고 새벽녘부터 뛰어다녀야 함
1. 이삿짐을 다 빼고
1.5. 집주인이 연락이 닿지 않는다면 ‘나 이제 집 뺀다‘라는 내용증명 보내야 하고
2. 허그 담당자가 현장 와서 검사를 하고
3. 보증보험 에서 돈이 나오면 은행 가서 대출 상환을 해야 되고
3.5. 마찬가지로 새 집 가는데에 대출이 필요하다면 또 대출을 일으켜야하고
4. 받은 돈 잔금 치뤄야하고
5. 이삿집 넣어야 함
근데 제일 문제는 2번까지의 절차를 10:30 이전까지 해야 오전 내 돈이 나옴
10:30 이후에 완료한다? 14시 이후 돈 나온다고 봐야함
즉 잔금치를 시간이 턱없이 모자르게 된다는거지...
<여기서 팁>
-절대로 ‘승인이 이 쯤 나겠지~‘란 마인드를 가지고 새로 봐 둔 집에 (가)계약금을 넣지 마라
그랬다가 만약 잘못되어 잔금일 이전 보증보험 처리가 불가능해지면? 아무도 책임 못진다
-이사 당일날 당연하게도 모든 짐들을 다 빼야한다
집주인이 태클걸면 처리 될 때 까지 보증금 안나온다
이상이 내가 겪어온 전세사기 피해 및 보증보험 진행 내용이었음
대출이 끼어있다보니... ㅋㅋ 진짜 피말리더라
덕분에 신혼집은 대출없이 구했음
질문은 댓글로 남겨주면 내 경험 내에선 얼마든지 답변해주겠음
