정부가 지난 15일 발표한 주택시장 안정화 대책에 따라 서울 전역과 경기 12개 지역이 조정대상지역 및 투기과열지구로 지정되면서, 규제를 피해간 부천시가 수도권 부동산 시장의 새로운 주목지로 떠올랐다. 토지거래허가구역(토허제) 지정에서도 제외된 부천시는 서울과의 접근성, 역세권 입지, 합리적인 가격대를 갖춘 아파트들이 실수요자들의 관심을 끌고 있다.
▶▶ 규제 공백 속 부천시, 풍선효과 기대감 확산
10·15 대책으로 서울 25개 자치구와 과천·성남·수원·용인 등 경기 핵심 지역이 3중 규제(조정대상지역·투기과열지구·토허제)로 묶이면서 규제지역 내 주택담보대출 한도는 LTV 40%로 축소되고, 15억원 초과 주택은 대출이 전면 금지됐다. 이에 따라 대출 규제와 거래 장벽을 피하려는 수요자들이 비규제지역으로 눈을 돌리고 있다는 분석이다.
부동산 커뮤니티에서는 부천시 중동·상동지구를 비롯한 역세권 인프라를 갖춘 지역들을 수혜지로 지목하고 있다. 부천시는 서울과 지리적으로 가까우면서도 상대적으로 합리적인 분양가를 갖춘 '틈새 수혜지'로서의 존재감이 커지고 있는 상황이다. 우리은행 부동산연구원은 "수도권 주요 인기지역과 인근지역까지 동시에 토허구역, 규제지역으로 지정해 풍선효과 발생을 원천차단하려 했지만, 경기 외곽이나 입주물량이 부족한 지역으로 수요이전이 발생할 가능성이 있다"고 지적했다.
▶▶ 신축 희소성 높은 부천, 중소형 평형 중심 거래 활발
부천시는 준공 15년 초과 노후 아파트 비율이 76%에 달할 정도로 '새 아파트' 희소성이 높은 지역이다. 2025~2026년 향후 2년간 아파트 입주예정물량은 단 2,393가구에 불과해 지난 3년(2021~2023년) 입주물량 9,636가구의 3분의 1 수준이다. 특히 지난해에만 5,692가구가 입주한 것과 비교하면 공급절벽이 현실화되고 있다.
이러한 공급 부족 현상 속에서 부천시 중동·상동 지역의 신축 및 준신축 아파트들이 실수요자들의 관심을 받고 있다. 59㎡(약 24평) 기준으로 살펴보면, 래미안부천중동이 7.15억원(최고가 8.3억원), 푸른한라비발디가 6.3억원(최고가 7.65억원), 라일락신성미소지움이 6.1억원(최고가 7.5억원)에 거래되고 있다[제공된 데이터].
팰리스카운티는 5.7억원(최고가 7.33억원), 부천위브트레지움2단지는 매물이 없는 상태에서 최고가 7.05억원을 기록했으며, 부천중동해링턴플레이스는 5.8억원(최고가 6.98억원), 부천위브트레지움1단지는 6.15억원(최고가 6.7억원)에 거래되고 있다[제공된 데이터]. 백송풍림아이원 5.35억원(최고가 6.67억원), 부천아이파크 5.4억원(최고가 6.57억원), 라일락신성미소지움 5.2억원(최고가 6.5억원) 등이 뒤를 잇고 있다[제공된 데이터].
▶▶ 신혼부부·신생아특례대출 수요층 집중
부천시 중소형 평형대 아파트는 신혼부부 및 신생아특례대출 조건에 적합해 젊은 실수요층의 관심이 높다. 신생아특례대출은 대출 신청일 기준 2년 내 출산한 무주택 세대주를 대상으로 최대 5억원까지 저금리(연 1.6~3.3%)로 지원하며, 주택 시세 9억원 이하, 전용면적 85㎡ 이하 주택이 대상이다.
특히 팰리스카운티의 경우 2009년 입주한 16년차 아파트로 부천 중동의 대표 아파트이며, 초품아에 상대적으로 합리적인 매매가격대로 신혼부부나 젊은층 부부의 관심도가 높은 것으로 나타났다. 24평 전세가율 56~66%, 33평 전세가율 64%로 갭 투자 측면에서도 매력적인 구간이라는 평가다.
▶▶ GTX-B·대장홍대선 등 교통 호재 기대감
부천시는 향후 교통 인프라 확충으로 서울 접근성이 더욱 개선될 전망이다. GTX-B 노선은 부천종합운동장역에 정차할 예정이며, 대장홍대선은 2025년 실시계획 승인 후 연내 착공에 들어가 2031년 개통을 목표로 하고 있다. 대장홍대선이 개통되면 부천 대장신도시에서 홍대입구역까지 이동시간이 기존 50분에서 약 25분으로 50% 단축된다.
대장홍대선은 부천 원종역(서해선 환승), 화곡역(5호선 환승), 가양역(9호선 환승), 홍대입구역(2·공항철도·경의중앙선 환승) 등 4곳에서 환승이 가능하며, 총 사업비 2조 1,287억원이 투입되는 대규모 민자사업이다. 특히 부천 원종지구에 공급된 '원종 휴먼빌 클라츠'는 분양가상한제 적용으로 가격 부담이 낮고, 이러한 교통 호재로 문의가 늘었다는 평가다.
▶▶ 1기 신도시 재건축 기대감도 한몫
부천 중동신도시는 1기 신도시로서 재건축 사업에 대한 기대감도 작용하고 있다. 정부의 1기 신도시 재건축 특별법 제정 움직임과 맞물려 부천시도 재건축 지원과 도시 계획 재정비에 박차를 가하고 있다. 현재 부천시 재건축사업은 13개 구역이 진행 중이며, 이 중 7개 구역이 준공된 상태다.
부천시는 2025년 내년도 1기 신도시의 정비물량 한도를 최대 2만 6천호에서 7만호로 늘리는 등 재건축·재개발 사업 속도를 높이고 있다. 중동 1기 신도시 재정비 마스터플랜도 수립 중이며, 상동시민의강과 심곡천을 연결하는 친환경 물길 조성, 중·상동 일대를 아우르는 문화생활권 형성 등이 주요 내용이다.
▶▶ 대장신도시 개발로 부천-인천 벨트 형성
3기 신도시인 부천 대장신도시는 약 20,000세대 규모로 조성되며, 총 물량의 35%가 행복주택·국민임대주택, 25%가 신혼희망타운, 38%가 민간분양주택으로 계획되어 있다. 대장신도시는 서울 마곡지구, 김포공항과 인접하고, 서운산단·오정물류단지·오정산단·인천계양지구와 연계 개발이 가능해 통합개발의 시너지 효과를 누릴 수 있다는 점이 장점이다.
2025년 5월 기준 부천 대장지구 A7·A8 블록의 분양가는 전용 59㎡ 단일 평형 기준으로 5억 초반대로, 사전청약 당시보다 8,000만원가량 올랐지만 여전히 인근 대비 저렴하다는 평가다. SK계열 대기업 7곳의 투자 유치 협약을 체결하는 등 자족도시로서의 면모도 갖추고 있다.
▶▶ 전세가율 안정적, 갭 투자 수요도 유입
부천시 중동·상동 지역의 전세가율은 대체로 60~70% 수준으로 안정적인 편이다. 부천두산위브트레지움의 경우 전세가율이 65.8%로 평년 전세가율과 비슷한 수준이어서 갭 투자 측면에서 매력적인 구간이라는 분석이다. 다만 공급 부족으로 인해 2025년 하반기 이후 전세가가 급등하는 지역이 나타날 수 있다는 우려도 제기되고 있다.
부천시 원미구 중동 소재 '힐스테이트중동(2022년 2월 입주)' 전용 84㎡는 지난 9월 13억원(47층)에 신고가 거래됐으며, 앞서 5월 동일 타입 49층 매물이 10억 4,500만원에 거래된 것에서 4개월 만에 2억 5,500만원 급등했다. 지역 부동산 관계자는 "부천시는 준공 15년 초과 노후 아파트 비율이 76%에 달할 정도로 '새 아파트' 희소성이 높은 지역"이라며 "최근 '얼죽신(얼어 죽어도 신축)' 트렌드가 확산되면서 희소성 높은 새 아파트를 중심으로 수요 쏠림 현상이 심화되고 있다"고 밝혔다.
▶▶ 전망과 과제
부천시는 토허제 피해와 신축 희소성, 교통 호재 등 복합적인 요인으로 단기적 수혜가 예상되지만, 장기적으로는 지속가능한 가치 상승을 위한 과제도 안고 있다. 부동산 전문가들은 "규제 완화 지역으로의 풍선효과는 일시적일 수 있으며, 근본적인 수요 기반이 탄탄한 지역이 장기적으로 안정적"이라고 조언한다.
부천시의 경우 1기 신도시 노후화, 상권 침체 등의 문제도 동시에 안고 있어, 재건축·재개발 사업의 속도와 대장홍대선 등 교통 인프라 확충이 실제로 얼마나 빠르게 진행되느냐가 향후 부동산 시장의 방향을 결정할 핵심 변수가 될 전망이다. 실수요자들은 단기적인 풍선효과보다는 장기적인 교통망 개선, 일자리 창출, 생활 인프라 등을 종합적으로 고려한 신중한 접근이 필요하다는 지적이다.
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