"10% 깎아줘도 안 사요" 벌써 하락폭 작년 넘어선 '이 지역' 투자 전망 분석

대구 아파트 시장의 하락세가 무려 86주 연속 하락 기록을 세우며 좀처럼 꺾이지 않고 있다. 특히 올해 누적 하락률은 -2.78%로, 지난해 같은 기간(-2.75%)의 하락폭을 넘어서면서 침체 장기화 조짐을 보이고 있다.

한국부동산원에서 발표한 '7월 둘째 주(7월 14일 기준) 아파트 가격 동향' 보고서에 의하면 대구의 아파트 매매가격은 전주 대비 0.08% 하락한 것으로 나타났다. 이로써 대구는 1년 반 이상 하락세를 이어가며 지역 시장 전반에 매수심리 위축 확산 현상을 보여주고 있다.

구별로 살펴보면 전주에 소폭 상승세를 보였던 수성구는 이번 주 0.03% 하락으로 전환됐다. 달서구는 구축 아파트 밀집 지역인 용산동, 도원동을 중심으로 하락폭이 커져 0.23%나 떨어졌고 중구(-0.13%)는 남산동과 대봉동, 남구(-0.07%)는 이천동과 대명동 위주로 가격이 낮아졌다.

같은 기간 전국 평균 아파트 매매가는 0.02% 상승을 기록했는데 수도권은 0.07% 상승으로 전주(0.11%) 대비 오름폭이 둔화됐다. 서울 역시 0.19% 상승으로 직전 주보다 상승폭이 줄었고, 지방은 -0.02%로 하락세를 이어가고 있는 것으로 확인됐다.

시·도별로는 충북(0.06%), 경기(0.03%), 울산(0.01%)이 상승했고, 대구 외에도 대전(-0.06%), 제주(-0.05%), 경북(-0.05%), 전남(-0.05%) 등 다수 지역이 하락했다.

문제는 실거주자 지표를 나타내는 전세 시장에서도 대구의 하락세가 두드러졌다는 점이다. 전주 대비 0.04% 떨어진 대구의 전세가는 올해 누적 하락률 -1.34%를 기록했다. 이는 지난해 같은 시점의 누적 낙폭(-2.28%)보다는 작지만, 지속적 약세를 보여주고 있는 셈이다.

같은 기간 울산(0.06%), 부산(0.05%) 등 일부 지역에서는 매매가가 떨어져도 전세가 상승세를 보인 반면 대구, 강원, 인천, 제주 등은 하락한 것으로 드러났다.

준공 후 미분양 급증 '44.8%'까지 치솟아

이러한 대구 부동산 시장의 장기 침체는 결국 미분양 물량 증가로도 이어지고 있다. 부동산 데이터 분석업체 애드메이저에 따르면 지난달 기준 대구의 미분양 아파트는 8,586가구로 집계됐다. 같은 달 신규 분양 물량이 약 2,600가구였던 점을 고려하면 상당한 수준이다.

대구의 미분양 물량은 지난 2022년 1만3,000여 가구로 정점을 찍은 이후 감소세를 보여왔지만, 여전히 과거 평균(6,626가구)을 크게 웃도는 상황이다.

특히 최근 들어 준공 후에도 분양되지 못한 ‘준공 후 미분양’의 비중이 급증하고 있는데 2024년 1월까지만 해도 전체 미분양 중 준공 후 물량 비중은 10.5%였지만, 올해 1월에는 35.2%, 5월에는 무려 44.8%까지 치솟았다.

이러한 흐름 속에서 지역 건설사들은 미분양 해소를 위해 할인 분양, 계약금 조건 변경, 잔금 유예 등 다양한 대응책을 내놓고 있다. 오는 10월 입주 예정인 한 아파트 단지는 분양가를 10% 인하했고, 하반기 입주를 앞둔 다른 단지들도 비슷한 방식으로 마케팅 전략을 계획하고 있는 것으로 알려졌다.