- 조사 및 발표 기관마다 다른 분양가 산출 방식에 소비자들만 혼동
- 큰 틀 안에서 상승인지 하락인지 흐름으로 인식…중요한 것은 관심 물량 분양가
결국 전국 아파트 3.3㎡당 평균 분양가 3,000만 원 돌파?
월급 빼고는 다 오르는 것 같습니다. 최근에는 2월에 전국에서 분양한 아파트의 3.3㎡당 평균 분양가 3,000만 원을 돌파했다고 해서 화제입니다. 월간 통계상 가장 높은 기록이라고 합니다.
해당 통계는 정부에서 공인한 부동산 시세 및 관련 통계 제공 전문 기업인 부동산R114에서 공개한 통계입니다.
통계에 따르면 2월 전국의 분양 아파트의 3.3㎡당 분양가는 3,120만 원으로 집계됐습니다.
서울의 웬만한 아파트들 시세는 3.3㎡당 수천만 원이고 강남 같은 곳은 1억 원을 넘기도 해서 이게 비싼 건가 싶지만 서울 이외의 지역은 이보다 낮은 곳들이 대부분입니다. 화제가 됐다는 것은 그만큼 시장에선 높다고 바라본다는 것이겠죠.
실제로 최근 1년(2024년 1월 이후) 월간 분양가 추이를 보면 지난 2월 막대가 툭 튀어나와 있음을 알 수 있습니다. 1월의 3.3㎡당 1,628만 원이 매우 저렴해 보일 만큼 말입니다.
하지만 분양가 관련 통계는 유독 착시효과가 커 보입니다. 이번에도 이렇게 호들갑 떨 일인가 싶기도 합니다. 왜 그런가 보시죠.
주택도시보증공사의 민간 아파트 3.3㎡당 분양가를 보니…
부동산R114 이외에 매달 3.3㎡당 민간 아파트 분양가를 발표하는 기관이 있습니다. 바로 주택도시보증공사(이하 HUG) 입니다.
매달 중순경이면 HUG도 ‘민간 아파트 분양가격 동향’을 발표하며 직전 달의 분양가 현황과 시장 동향을 공개해 여러 기관이나 기업, 소비자들이 업계 상황을 파악하는 데 도움을 줍니다.
그렇다면 HUG의 3.3㎡당 민간 아파트 분양가는 어떤지 볼까요? 다만, HUG는 아직 2월 통계가 발표되지 않아 1월까지만 자료가 있습니다(매달 중순 15일 전후 발표).
지난 1월의 경우 3.3㎡당 민간 아파트 분양가가 1,901만원으로 집계됐네요. 최근 1년(2024년 1월 이후) 사이 월간 분양가 추이를 보면 1,700만~1,900만 원 대에서 분양가가 움직이는 것을 볼 수 있습니다.
이상하죠? 앞서 부동산R114의 경우 3.3㎡당 2,000만 원을 넘은 달이 수 차례 있었는데 HUG는 2,000만 원을 넘긴 달이 보이지 않습니다.
통계 산출 방식에 따른 차이에서 나오는 ‘착시’
이처럼 분양가 흐름을 파악하는 데 도움이 될 두 기관의 분양가가 차이를 보이는 가장 큰 이유는 분양가 통계를 산출하는 방식이 크게 다르기 때문입니다.
먼저 부동산R114의 민간 아파트 분양가는 분양시점(모집공고 기준)에 공급된 아파트의 분양면적별 공급 가격 중 기준층(일반적으로 중간층)의 분양가를 기초로 합니다. 최저가와 최고가로만 분양을 할 경우 최고가를 기준으로 기초로 합니다. 또한 면적별 분양가격에 일반분양 세대수를 가중평균해서 지역별로 제공을 합니다.
이럴 경우 최고가에 분양을 하지만 일반분양 세대수가 적은 경우 평균 분양가에 끼치는 영향력은 줄어듭니다.
반면 HUG는 자료 발표 직전 12개월 동안 HUG의 분양보증을 받은 사업장의 일반분양분 분양가를 평균한 자료를 기초로 합니다. 이점이 부동산R114와 가장 크게 다른 점입니다.
때문에 HUG의 평균 분양가는 부동산R114보다 드라마틱한 변화가 나타나지 않습니다.
두 기관의 차이를 알고 서울 분양 아파트의 3.3㎡당 추이를 다시 살펴보죠.
부동산R114 통계의 지난 2024년 1월, 3.3㎡당 평균 분양가는 무려 9,608만 원을 기록하고 있습니다. 지금까지 내용을 잘 이해하셨다면 “아 그때 엄청 비싸게 나온 단지가 있었나 보네”라고 단번에 알아챘을 것입니다.
찾아 보니 광진구 광장동에서 포제스한강 이라는 아파트가 분양을 했네요. 이 아파트의 최고가 분양가는 100억 원대에 달합니다. 계산해 보니 3.3㎡당 분양가가 무려 1억 4,000만~1억 5,000만 원이 나옵니다.
반면 HUG는 3.3㎡당 3,714만 원으로 산출 됐습니다.
올해 2월 전국 아파트 3.3㎡당 분양가가 3,000만 원을 넘을 수 있었던 것은 서울 서초구 방배동에서 분양한 래미안 원페를라의 영향이 절대적입니다. 이 아파트의 일반분양분 기준층 분양가는 3.3㎡당 6,500만~7,300만 원 수준이었습니다.
물론, 이 단지 이외에 다른 여러 현장에서 분양이 있었다면 평균 분양가는 3,000만 원을 넘기지 못했을 것입니다. 부동산R114 통계 기준으로 말입니다.
결국, “분양가가 올랐다” 혹은 “분양가가 내렸다”라는 소식을 접할 때에 핵심은 통계 방식에 따라 차이가 있다는 것입니다. 두 기관의 분양가 통계를 접할 때엔 전반적으로 분양가가 어떤 흐름으로 가는가에 주목해야 합니다.
다만, 두 통계가 가리키고 있는 것은 지난 해와 비교해 보면 올해도 분양가는 오르고 있다는 것입니다.
부동산인포 권일 리서치팀장은 “분양을 통해 내 집 마련에 나선다면 앞으로는 분양가가 더 인상될 것을 감안해서 신중하게 청약 전략을 세워야 하겠습니다”라고 말했습니다.
