수도권 남부 지역의 대표적인 하이테크·라이프스타일 명소로 명성을 떨치던 경기 수원시 광교 앨리웨이 상업시설이 개장 8년 만에 전체 점포의 70%가량이 비어버리는 심각한 공실 사태에 직면했다.
총 958가구 규모의 대단지인 광교 아이파크의 단지 내 상가로서 지난 2019년 5월 화려하게 개장했던 과거와 비교하면 상권의 자생력이 급격히 악화된 양상이다.
상권 내부를 확인해 보면 전체 95실의 점포 중 약 70%에 달하는 호실이 현재 공실 상태로 방치되어 있다.
한강 및 호수공원 조망권이 확보된 일부 구역에는 올리브영, 아트박스, 아우어베이커리 등 대형 자본력을 갖춘 브랜드들이 영업을 유지하고 있으나, 대로변을 마주한 점포들은 대부분 가구 집기가 철거된 채 텅 비어 있는 팩트가 포착된다.
실제 상가 현장에서는 과거 앨리웨이의 집객력을 견인했던 앵커 테넌트(핵심 점포)들의 연쇄 철수가 확인된다.
유명 방송인 소유 가구가 운영해 화제를 모았던 문화 편집숍 형태의 서점 책발전소 광교는 이미 영업 종료 안내문을 부착하고 철수를 완료한 상태다.
뒤를 이어 두터운 마니아층을 보유했던 수제버거 전문 식당인 풍류랑 역시 내부 사정을 이유로 문을 닫았다.
지역 주민들 사이에서는 체감상 1년 전부터 점포 이탈 현상이 가속화되었으며, 야간 시간대 상가 내부의 공동화 현상이 심화되고 있다는 현장 반응이 나온다.
광교 앨리웨이를 기획하고 독점적 상권을 구축했던 주체는 부동산 시행사 네오밸류다.
대우증권 출신의 손지호 대표가 2005년 설립한 이 회사는 일반적인 분양 매각 방식에서 벗어나 개발 부동산을 직접 보유하고 운영하는 라이프스타일 디벨로퍼 모델을 제시하며 업계의 주목을 받았다.
네오밸류는 대형 프랜차이즈 대신 감각적인 개인 브랜드 식당과 독창적인 인테리어의 편집숍 위주로 공간을 채워 프리미엄 상권을 완성했다.
특히 광교 호수공원과 인접한 레이크뷰 입지를 활용한 테라스형 브런치 매장 세팅 등은 초기 유동인구 확보에 유의미한 수치를 기록한 바 있다.
그러나 코로나19 팬데믹 직후 오프라인 소비 시장이 급격히 위축되면서 네오밸류의 직접 운영 시스템은 치명적인 리스크로 돌아섰다.
네오밸류는 광교 프로젝트의 성공 지표를 기반으로 인천, 홍대, 서울숲, 익선 등 수도권 주요 거점에 연이어 유사한 상업시설 개발 프로젝트를 확충해 나갔다.
연이은 매장 공실 발생으로 자영업자들의 퇴거가 지속되자 시행사의 임대수익 지표는 폭락했다.
여기에 고금리 기조에 따른 부동산 PF(프로젝트파이낸싱) 대출 이자 납입 한계 수치까지 겹치면서 개발사 전체의 심각한 자금난으로 이어지는 결과를 초래했다.
금융감독원 전자공시시스템을 통해 확인된 네오밸류의 재무 데이터는 기업의 실질적 운영 중단 위기를 명시한다.
지난해 등록된 감사보고서에서 담당 회계법인은 네오밸류 측이 2024년분 연결재무제표 등 검증에 필요한 핵심 회계 자료를 제출하지 않아 의견 거절 처리를 내렸다고 명시했다.
직전 연도인 2023년 기준 네오밸류의 연결 영업이익은 마이너스 147억 원의 적자를 기록했다.
특히 광교 앨리웨이를 개발·운영하는 특수목적법인 광교라이프피에프브이의 경우, 당해 매출액 81억 원을 달성했으나 영업손실은 133억 원에 달해 자산 잠식 구조가 심화된 상태다.
공매 절차가 최종적으로 낙찰 마무리되기 전까지 구체적인 채권단 간의 자산 정산 수치나, 향후 새로운 매수 주체의 상가 용도 변경 허가 여부 등 공식 재무 지표는 향후 명확한 데이터가 도출되어야만 검증 가능하기 때문이다.
다만 올해 1월 한국자산관리공사 온비드 시스템에 광교라이프피에프브이가 보유한 상가 총 89실이 통공매로 매각 진행된 사실은 명확한 팩트다.
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